월세→전세…'임대사업자 주택' 세입자가 더 손해

주택 임대차 계약을 월세에서 전세로 전환할 때 등록 임대주택 세입자가 일반 임대주택 세입자보다 불리한 것으로 나타났다. 동일한 월세를 전세로 바꿀 때 전세 보증금이 두 배 가량 차이나기 때문이다.

13일 주택업계에 따르면 국토교통부는 지난달 국민신문고에 등록된 관련 질의에 “등록 임대주택은 임대보증금을 월임대료로 전환할 때뿐만 아니라 반대 경우에도 주택임대차보호법에 따른 전월세 전환율이 적용된다”고 답했다.

전월세 전환율이란 주택임대차보호법에 있는 개념으로 전세 보증금을 월세로 변환하는 비율이다. 기존에는 4% 수준이었으나 세입자 부담 감소를 위해 정부가 지난해 9월 법을 고쳐 2.5%로 낮췄다. 당시 이를 두고 “월세를 전세로 바꿀 때 세입자가 큰 부담을 지게 된다”는 지적이 제기됐다. 이에 대해 국토부는 “전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때의 비율일 뿐, 월세를 전세로 바꿀 때는 한국부동산원이 공개하는 ‘시장전환율’을 적용하면 된다”고 해명했다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 세입자를 보호하기 위해 만든 개념이기 때문에 거꾸로 월세를 전세로 전환할 때는 적용할 수 없다는 뜻이었다. 시장전환율은 지역별로 다르다. 작년 11월 기준으로 전국이 5.7%고, 서울은 4.8%, 경기도는 5.9%다.

하지만 국토부는 등록 임대의 경우 월세를 전세로 바꿀 때도 주택임대차보호법상 전월세 전환율이 적용된다고 안내했다. 이렇게 되면 등록 임대주택 세입자는 월세를 전세로 바꿀 때 부담이 일반 임대주택 세입자의 두 배에 달하게 된다. 예를 들어 월세 100만원을 전세 보증금으로 전환할 때 서울에 거주하는 일반 임대주택 세입자는 시장전환율 4.8%를 적용해 2억5000만원(100만원×12/4.8%)을 내면 된다. 등록 임대주택 세입자는 전월세 전환율 2.5%를 적용해 4억8000만원(100만원×12/2.5%)을 내야 한다.

상황이 이렇게 된 건 등록 임대와 일반 임대를 관리하는 법이 다르기 때문이다. 등록 임대를 관리하는 법은 민간임대특별법이다. 이 법의 시행규칙 18조에는 ‘전환되는 월임대료는 주택임대차보호법에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 같다’고 규정돼 있다. 주택임대차보호법에는 전월세 전환율이 전세를 월세로 전환할 때만 적용되는 것인데 민간임대특별법은 이를 월세를 전세로 바꿀 때도 적용할 수 있다고 정한 것이다. 한 부동산 전문가는 “전월세 전환율 인하로 등록 임대 사업자가 전세 보증금을 많이 올릴 여지가 생겼다”며 “등록 임대주택 세입자가 월세를 전세로 바꾸고 싶어도 보증금이 부담돼 월세를 계속 안고 가는 상황이 나타날 수 있다”고 지적했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com