공공재개발 '첫발' 뗐지만…역세권 많아 상가 동의가 변수

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입력 2021-01-15 17:36   수정 2021-01-22 18:13

공공재개발 '첫발' 뗐지만…역세권 많아 상가 동의가 변수


정부가 작년 ‘5·6 대책’과 ‘8·4 대책’을 통해 서울 도심 주택공급 확대 방안으로 제시한 공공재개발 사업이 첫발을 뗐다. 공공재개발은 지난해 후보지 선정에 70곳이 신청하는 등 좋은 호응을 얻었다.

그러나 이번에 선정된 8개 공공재개발 후보지들의 향후 사업이 순조롭게 진행될지는 미지수다. 기부채납 비율과 조합원 적정이익 보장, 임대주택 공급 등에서 이해관계가 얽힐 수 있기 때문이다. 후보지 대부분이 상가를 품은 역세권이어서 상가 소유주와 주민 갈등이 클 것이라는 우려도 나온다.
공공재개발 8곳에서 4700가구 공급
정부는 15일 공공재개발을 신청한 구역 중 이미 정비계획안에 마련돼 있어 심사 등이 쉬운 기존 정비구역 12곳을 검토해 8곳을 선정했다. 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5 등이다. 대부분 재개발 사업을 추진했지만 낮은 사업성 혹은 조합원 갈등 등으로 10년 이상 사업이 정체된 곳이다.


공공재개발은 정부가 5·6 대책에서 처음 제시한 방안이다. LH(한국토지주택공사)나 서울주택도시공사(SH공사) 등 공공이 조합과 함께 공동시행사로 참여하는 형태다. 공공재개발 추진 지역에는 △용적률 상향(현행 250%→300%) △분양가상한제 적용 제외 △사업비 융자 △인허가 절차 간소화 등 다양한 혜택을 준다. 대신 새로 짓는 주택 중 조합원분을 제외한 물량의 절반은 임대주택으로 공급해야 한다.

8개 후보지에는 현재 1704가구가 있는데, 재개발이 끝나면 4763가구로 3059가구 늘어날 것으로 추산된다. 늘어난 물량의 절반인 1500가구를 공공임대와 수익공유형 전세 등 임대주택으로 내놓아야 한다.

정부와 서울시는 후보지 주민들을 대상으로 다음달부터 주민설명회를 개최한 뒤 정비계획 수립에 나설 방침이다. 주민 동의를 얻어 오는 12월 후보지를 ‘공공재개발 정비구역’으로 확정할 계획이다.
상가 많아 갈등 불어질 수도
정부는 이날 발표한 8곳 외에 공공재개발을 신청한 47곳(도시재생지역 등 제외)에 대한 심사 결과도 오는 3월 말 발표할 예정이다. 작년 5·6 대책에서 공공재개발을 통해 4만 가구를 공급하겠다는 청사진을 내놓은 만큼 더 많은 후보지를 발굴해야 한다.

하지만 전문가들은 공공재개발 사업을 통한 주택 공급이 원활하지 않을 수 있다고 지적했다. 오래전부터 사업 추진에 어려움을 겪은 지역인 만큼 풀어야 할 이해관계가 산적해 있기 때문이다. 동대문구 답십리17구역은 분양가상한제를 피하기 위해 공공재개발 사업을 신청했다가 임대주택 비율이 높다는 이유 등으로 지난해 신청을 철회했다.

공공재개발 지역의 상가 주인 동의도 걸림돌이 될 수 있다. 강영훈 부동산스터디카페 대표는 “역세권 위주로 공공재개발 후보지를 선정했는데 이들 지역에는 상가가 많다”며 “상가 주인 간 이해관계가 달라 사업 추진이 원활하지 않을 수 있다”고 강조했다. 그동안 재개발 사업이 지연된 곳 상당수가 사업성이 아니라 주민 갈등이 걸림돌이었다는 지적이다.

이미 조합이 설립된 구역이 공공재개발을 추진하려면 조합원 50%의 동의를 얻으면 된다. 신규 구역과 해제구역의 경우엔 토지 등 소유자 66.7%의 동의가 필요하다. 민간 재개발 조합 설립에 필요한 동의율 75%와 비교하면 10%포인트가량 낮은 수준이다.

이은형 대한정책연구원 책임연구원은 “공공재개발을 하려면 주민 보상도 문제가 될 수 있다”며 “적정 이익을 보장해주면서 공공성을 확보해야 하기 때문에 주민 동의를 받기까지 진통이 예상된다”고 했다.

최진석/이유정/전형진 기자 iskra@hankyung.com


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