한국은행 금융통화위원회 한 위원이 집값과 주가가 더 오르기 어렵다는 분석을 내놨다. 주가는 이를 뒷받침할 만한 '기술 혁신'이 보이지 않는다고 평가했다. 집값은 인구·가구수가 줄어들면서 주택 수요가 줄어들 것이라는 평가 등을 근거로 가파른 상승세가 이어지기 어렵다고 설명했다.
3일 한은이 공개한 '2021년도 제1차 금통위 정기 의사록(1월 15일 개최)'을 보면 한 금통위원은 "경기침체에도 주가와 집값이 급등하면서 실물·자산가격 간 괴리 현상에 대한 우려가 고조되고 있다"고 말했다. 그러면서 "과도하게 낙관적인 기대가 주가를 끌어올리고 있는 것은 아닌지, 과도한 불안감이 주택가격을 올리고 있는 것은 아닌지 면밀하게 살펴봐야 한다"고 말했다.
하지만 주가와 집값의 상승세가 이어질지는 미지수라고 평가했다. 집값 고점론의 배경으로는 ▲떨어지지 않는 실질금리(명목금리-기대인플레이션율) ▲줄어드는 인구·가구수 ▲당국의 주택공급정책 등 세 가지를 근거로 제시했다.
이 금통위원은 "명목금리(기준금리 기준 연 0.5%)가 전례 없는 수준으로 내려갔다"면서도 "저물가를 고려한 실질금리가 명목금리 만큼 내려가지 않았다"고 말했다. 이어 "장기 실질금리에 대비한 실질 주택가격이 얼마나 더 오를지 의문"이라고 말했다. 이어 "주택공급을 확대해야 한다는 인식에 정책당국을 중심으로 사회적 합의가 충분히 이루어진 만큼 지금과 같은 상승세가 지속하기는 어려울 것"이라며 "앞으로 급속하게 전개될 인구구조 변화로 주택 수요의 밑바탕인 가구수 증가세도 둔화할 것"이라고 말했다.
이 같은 집값 전망을 내놓은 금통위원이 주상영 위원이라는 분석도 있다. 주 위원은 평소에 "생산가능인구 감소 등 인구구조가 변하는 만큼 집값 상승세가 둔화할 것"이라는 주장을 펴왔다. 주 위원은 문재인 정부의 경제정책 기조인 '소득주도성장'을 설계하고 운용하는 데 적잖은 역할을 해왔다. 현 정부의 초대 청와대 경제수석인 홍장표 소득주도성장 특별위원장, 김상조 정책실장 등 주요 경제정책 라인과도 밀접한 관계다. 그의 이 같은 집값 고점론이 현 정부의 정책 라인과 인식과 흡사하다는 평가도 있다.
하지만 이 위원의 고점론 주장을 반박하는 분석도 많다. 정부의 주택공급정책의 실효성 논란부터 나온다. 이인호 경제학회장(서울대 경제학부 교수는 "사람들이 바라는 것은 서울 강남 아파트처럼 ‘좋은 집’"이라며 "아무도 원하지 않는 공공임대주택을 공급하는 것은 의미 없는 공급 대책"이라고 비판했다.
명목금리에서 기대인플레이션율을 제외한 실질금리도 극히 낮은 수준이라는 평가가 나온다. 지난달 명목 기준금리(0.5%)에서 기대인플레이션율(1.8%)을 제외한 실질금리는 -1.3%로 지난해 9월(-1.4%)을 제외하면 2017년 10월(-1.4%) 후 최저점이다. 이어 코로나19 직전인 2019년 평균(-0.5%)에도 크게 못미친다.
이 위원은 주가도 상승세가 이어지기 어렵다고 평가했다. 그는 "주가는 기업의 미래 이익을 적정한 할인율로 현재 가치화한 가격"이라며 "초저금리 환경에서 기술 혁신에 대한 기대감으로 주가가 강세를 보이는 것"이라고 말했다. 그러면서 "코로나19 사태를 일시적 충격으로 인식하는 투자자들에게는 매수 포지션을 강화하는 방향으로 작용할 수 있다"고 덧붙였다.
최근 기업가치가 고평가됐다고 평가했다. 이 위원은 "포스트 코로나 기술 혁신이 지난 1990년대와 2000년대 초반의 정보기술(IT) 혁명에 비견할 만한 변화를 불러올 것인지 의구심이 든다"고 말했다.
김익환 기자 lovepen@hankyung.com
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