전자상거래(e커머스) 시장이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)을 계기로 빠르게 성장하고 있다. 미국의 아마존, 중국의 알리바바뿐만 아니다. 동남아시아의 씨(SE), 라틴아메리카의 메르카도리브레(MELI)가 각 지역 시가총액 1위로 올라섰다. 쿠팡도 뉴욕거래소 상장을 추진하고 있다.e커머스 시장과 함께 성장할 수밖에 없는 분야가 물류다. 온라인으로 주문받은 물건을 배송하기 위해 곳곳에 물류센터가 필요하기 때문이다. 대신증권은 이런 수혜를 기대할 수 있는 글로벌 물류 리츠(RIETs·부동산투자전문회사)에 대한 투자를 고려해야 한다는 의견을 내놨다. 미국의 프로로지스(PLD), 아메리콜드(COLD) 등을 유망 회사로 꼽았다.
○안정적인 배당에 외형도 성장
물류 리츠는 보유한 물류센터를 e커머스 기업에 빌려준다. 임대료는 주주들에게 배당하거나 새로운 물류시설에 투자해 자산을 불리는 구조다. 세계 시장에 상장된 물류 리츠의 시가총액은 2013년까지 500억달러를 밑돌았으나 올해 2000억달러를 넘어섰다. 글로벌 물류 리츠는 미국에 13개, 일본에 9개, 싱가포르에 9개가 상장돼 있다. 한국에도 지난해 처음으로 물류 리츠인 ESR켄달스퀘어리츠가 상장했다.
코로나19 사태로 리츠업계가 고전했지만 물류 리츠는 계속 성장했다. 백화점 및 오피스에 투자하는 리츠는 임대료를 받기 어려웠던 반면 물류 수요는 크게 늘었다. 지난해 3분기 리테일 리츠 임대율은 93.5%까지 떨어졌지만, 물류 리츠 임대율은 95.9%에 달했다. 장승우 대신증권 연구원은 “리테일과 오피스 리츠는 배당금을 지급하지 못하기도 했다”며 “반면 물류 리츠는 수요가 꾸준하고 외형도 성장해 안정적으로 배당을 했다”고 설명했다.
주가도 좋았다. 물류 리츠 중 시총이 가장 큰 프로로지스는 지난해 3월 저점보다 58.3% 상승해 코로나 이전 주가를 넘어섰다. 물류 리츠가 코로나 시기에 ‘반짝 성장’에 그치지는 않는다는 전망이다. 장 연구원은 “코로나가 끝나도 온라인 거래는 계속 증가할 것”으로 전망했다.
○저온물류체인부터 ‘쿠팡리츠’까지
대신증권은 물류 리츠 중에서도 규모가 크고 부동산 위치가 특정 지역에 편중돼 있지 않은 종목이 안정적이라고 밝혔다. 프로로지스가 대표적이다. 미국 전역과 세계 19개국에 4073개 물류센터를 보유하고 있다. 아마존, DHL, 페덱스 같은 대형 물류회사가 주요 고객이지만 의존도가 높진 않다. 상위 10개 임차인 비중이 13.5%에 그치는 수준이다. 장 연구원은 “올해 주당 AFFO(조정 사업운영수익) 가이던스를 3.88~3.99달러까지 올려 잡았다”고 덧붙였다. 규모 면에서 프로로지스에 이어 2위인 듀크리얼티(DRE)도 미주 전역에 걸쳐 자산을 확보하고 있다.일본 1위 물류 리츠인 닛폰프로로지스(3283 JT)는 현대화 물류센터를 가장 많이 갖추고 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 “물류센터 노후화가 심한 일본에서 최신식 물류센터를 보유하고 있기 때문에 다른 기업과 포트폴리오가 차별화된다”고 설명했다.
규모가 크지 않아도 사업 모델이 특별하면 수익률이 안정적이다. 미국의 저온물류센터기업 아메리콜드(COLD)는 신선식품을 전문으로 취급한다. 지난해 코로나에도 불구하고 주가 폭락 없이 29~38달러 안에서 움직였다. 크래프트하인즈, 네슬레 등 대형 식품 업체가 주요 임차인이다. 장문준 KB증권 연구원은 “신선식품의 온라인 구매가 뚜렷하게 증가하고 있으나 공급은 제한적”이라며 “저온물류창고 운영 경험이 풍부한 기업이 많지 않아 진입장벽이 높다”고 설명했다.
국내에는 ‘쿠팡리츠’로 불리는 ESR켄달스퀘어리츠가 있다. 시총 1000억원 이상 국내 리츠 중 최근 주가 상승률이 가장 높다. 리츠 시장이 아직 코로나19에서 회복하지 못했음에도 올해 들어 14.6% 상승했다. 높은 상승률은 전자상거래 트렌드에 부합하는 포트폴리오 덕분이다. 물류센터 10개를 편입한 순수 물류 리츠로, 배달 문화 혜택을 봤다.
최예린 기자 rambutan@hankyung.com
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