≪이 기사는 05월05일(11:00) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
오랫동안 신도시 원주민의 유동성을 묶어놓는 ‘대토(代土)보상리츠(REITs·부동산투자회사)'가 활성화되기 위해 부족한 자금을 '공모'로 조달하는 '상장 리츠'가 대안으로 제시됐다. 지난달 13일 '부동산투자회사법(부투법) 개정안'이 시행되면 현물출자를 미리 하는 것에 대한 대토리츠에 대한 부담을 덜 수 있을 것이란 의견도 제시됐다.
대토보상리츠란 신도시 토지 소유자가 보상금으로 받을 토지(대토보상권)를 리츠(부동산투자회사)에 현물 출자한 뒤 토지 개발로 얻은 이익을 리츠가 출자자에게 나눠주는 것이다. 국토교통부는 지난해 7월 50조원이 넘을 것으로 추정되는 3기 신도시 토지보상금이 한꺼번에 수도권 일대에 풀릴 것을 대비해 대토보상과 이를 활용한 대토보상리츠를 적극 유도하겠다고 밝혔다. 이를 위해 대토보상으로 제공되는 땅에 상업용지와 단독주택용지 외에 공동주택용지를 추가했고, 양도소득세 감면율을 높이는 등 혜택을 더했다.
한국부동산금융투자포럼이 지난달 29일 연 정책토론회에서 고윤석 한국토지주택(LH) 보상기획처 부장은 공공주택 대토리츠를 공모리츠로 길을 열어주자고 제안했다. 그는 "정부와 국민이 가장 필요로 하는 신도시 공공주택은 대규모 토지가 필요하다보니 대토리츠로 꾸릴 경우 원주민 수십, 수백명이 필요해 조성이 쉽지 않다"면서 "대토가 진행되더라도 중간에 이탈자가 많이 생기는데, 이 경우 빈 자리를 공모 리츠를 통해 도입하는 것은 어떨지 제안한다"고 발표했다. 일반인들이 리츠에 참여하면서 시중의 유동성도 끌어들이고, 주택 개발 이익도 나눌 수 있는 장점이 있다는 설명이다.
부투법 개정안이 지난달 14일 시행되면서 그동안 대토리츠의 불합리한 측면도 많이 개선됐다는 평이 나왔다. 김상수 LH 부동산금융사업처 부장은 "대토 보상부터 리츠 회사 설립 후 현물 출자(토지)까지 평균 4년 정도 걸리다보니 그 사이 개인 사정, 자금 사정으로 대토 리츠에서 이탈하는 경우가 빈번했다"면서 "그래서 보상계약을 하고, 리츠 특례 등록을 바로 할 수 있게 법을 개정했다"고 설명했다. 이 경우 현물 출자를 미리 하기 때문에 과거보다 대토리츠 운용이 안정적으로 이어질 수 있다.
또한 최근 '조세특례제한법 개정안'이 국무회의를 통과하면서 대토보상권을 리츠에 현물출자할 경우 양도세 감면율이 15%에서 30%로 높아졌다. 김 부장은 "세금 부담이 컸던 원주민들의 참여가 좀더 증대되지 않을까 기대한다"고 덧붙였다.
민간부문에서 대토리츠 활성화를 위한 제안도 이어졌다. 김민승 엠비엔홀딩스 전무는 "불법 컨설팅 업체들로 부정적 이미지가 된 대토리츠가 활성화되려면 유명한 개발회사들이 참여하고, 업무대행할 수 있는 회사들이 발굴되야 한다"면서 "대토 컨설팅 업체들의 난립이 바로 잡히고, 이런 업체들로 인한 피해가 더이상 커져서는 안된다"고 강조했다.
김형옥 대신자산신탁 본부장은 현물 출자 양도세 이연이 좀 더 강화되야 한다고 지적했다. 그는 "리츠 특례등록을 할 때 대토를 현물출자 해야 하는데 양도세가 이연이 되지 않고 바로 납부를 해야해서 부담을 느낀 원주민들이 대토 보상을 꺼려한다"면서 "대토리츠 참여자 확대를 위해서는 이런 부분을 좀 더 고민해야하지 않을까 싶다"고 전했다.
정부부처를 대변한 최연준 국토교통부 부동산산업과 사무관은 "실제로 리츠, 대토보상 관련해서 현장에서 직접적으로 민원이 많이 들어오고 있다"면서 "현장 눈높이에 맞는 설명이 필요하다"고 공감했다. 다만 대토보상은 정부가 제공하는 고수익 투자처가 아니라고 못을 박았다. 그는 "당초 대토보상의 취지는 공익사업을 위한 토지 수용에 따라서 손실입는 것을 보상해주는 것이지 고수익 남길 수 있는 토지를 준다는 차원은 아니다"면서 "대토리츠의 활성화를 위해 대토 보상을 바꾸는 건 근간을 흔드는 것이라 어렵다"고 말했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
오랫동안 신도시 원주민의 유동성을 묶어놓는 ‘대토(代土)보상리츠(REITs·부동산투자회사)'가 활성화되기 위해 부족한 자금을 '공모'로 조달하는 '상장 리츠'가 대안으로 제시됐다. 지난달 13일 '부동산투자회사법(부투법) 개정안'이 시행되면 현물출자를 미리 하는 것에 대한 대토리츠에 대한 부담을 덜 수 있을 것이란 의견도 제시됐다.
대토보상리츠란 신도시 토지 소유자가 보상금으로 받을 토지(대토보상권)를 리츠(부동산투자회사)에 현물 출자한 뒤 토지 개발로 얻은 이익을 리츠가 출자자에게 나눠주는 것이다. 국토교통부는 지난해 7월 50조원이 넘을 것으로 추정되는 3기 신도시 토지보상금이 한꺼번에 수도권 일대에 풀릴 것을 대비해 대토보상과 이를 활용한 대토보상리츠를 적극 유도하겠다고 밝혔다. 이를 위해 대토보상으로 제공되는 땅에 상업용지와 단독주택용지 외에 공동주택용지를 추가했고, 양도소득세 감면율을 높이는 등 혜택을 더했다.
한국부동산금융투자포럼이 지난달 29일 연 정책토론회에서 고윤석 한국토지주택(LH) 보상기획처 부장은 공공주택 대토리츠를 공모리츠로 길을 열어주자고 제안했다. 그는 "정부와 국민이 가장 필요로 하는 신도시 공공주택은 대규모 토지가 필요하다보니 대토리츠로 꾸릴 경우 원주민 수십, 수백명이 필요해 조성이 쉽지 않다"면서 "대토가 진행되더라도 중간에 이탈자가 많이 생기는데, 이 경우 빈 자리를 공모 리츠를 통해 도입하는 것은 어떨지 제안한다"고 발표했다. 일반인들이 리츠에 참여하면서 시중의 유동성도 끌어들이고, 주택 개발 이익도 나눌 수 있는 장점이 있다는 설명이다.
부투법 개정안이 지난달 14일 시행되면서 그동안 대토리츠의 불합리한 측면도 많이 개선됐다는 평이 나왔다. 김상수 LH 부동산금융사업처 부장은 "대토 보상부터 리츠 회사 설립 후 현물 출자(토지)까지 평균 4년 정도 걸리다보니 그 사이 개인 사정, 자금 사정으로 대토 리츠에서 이탈하는 경우가 빈번했다"면서 "그래서 보상계약을 하고, 리츠 특례 등록을 바로 할 수 있게 법을 개정했다"고 설명했다. 이 경우 현물 출자를 미리 하기 때문에 과거보다 대토리츠 운용이 안정적으로 이어질 수 있다.
또한 최근 '조세특례제한법 개정안'이 국무회의를 통과하면서 대토보상권을 리츠에 현물출자할 경우 양도세 감면율이 15%에서 30%로 높아졌다. 김 부장은 "세금 부담이 컸던 원주민들의 참여가 좀더 증대되지 않을까 기대한다"고 덧붙였다.
민간부문에서 대토리츠 활성화를 위한 제안도 이어졌다. 김민승 엠비엔홀딩스 전무는 "불법 컨설팅 업체들로 부정적 이미지가 된 대토리츠가 활성화되려면 유명한 개발회사들이 참여하고, 업무대행할 수 있는 회사들이 발굴되야 한다"면서 "대토 컨설팅 업체들의 난립이 바로 잡히고, 이런 업체들로 인한 피해가 더이상 커져서는 안된다"고 강조했다.
김형옥 대신자산신탁 본부장은 현물 출자 양도세 이연이 좀 더 강화되야 한다고 지적했다. 그는 "리츠 특례등록을 할 때 대토를 현물출자 해야 하는데 양도세가 이연이 되지 않고 바로 납부를 해야해서 부담을 느낀 원주민들이 대토 보상을 꺼려한다"면서 "대토리츠 참여자 확대를 위해서는 이런 부분을 좀 더 고민해야하지 않을까 싶다"고 전했다.
정부부처를 대변한 최연준 국토교통부 부동산산업과 사무관은 "실제로 리츠, 대토보상 관련해서 현장에서 직접적으로 민원이 많이 들어오고 있다"면서 "현장 눈높이에 맞는 설명이 필요하다"고 공감했다. 다만 대토보상은 정부가 제공하는 고수익 투자처가 아니라고 못을 박았다. 그는 "당초 대토보상의 취지는 공익사업을 위한 토지 수용에 따라서 손실입는 것을 보상해주는 것이지 고수익 남길 수 있는 토지를 준다는 차원은 아니다"면서 "대토리츠의 활성화를 위해 대토 보상을 바꾸는 건 근간을 흔드는 것이라 어렵다"고 말했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
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