"분양 쏟아진다…건설株 슈퍼사이클 진입"

지난 10년간 부동산 시장은 초호황을 누렸다. 수요 증가, 공급 억제, 유동성 급증이 겹치면서 집값은 연일 최고가를 경신해 왔다. 하지만 건설 경기는 정반대로 움직였다. 재건축, 재개발 등 공급이 억제된 가운데 해외 수주까지 급감하면서 건설사들은 최악의 시간을 보냈다.

작년 말 건설주는 저점을 딛고 두 배 가까이 올랐다. 경기가 회복하고 정책까지 공급 확대로 전환되면서 기대가 커졌다. 전문가들은 건설주 상승세가 아직 끝나지 않았다는 분석을 내놓고 있다. 건설 경기가 회복을 넘어 ‘슈퍼사이클’에 진입할 것이라는 전망이 나오고 있어서다.

코로나 이전 넘어선 주가

3일 현대건설은 5만6300원으로 마감해 작년 12월 초 대비 두 배 가까이 올랐다. 같은 기간 GS건설은 41% 올랐다. 인수합병(M&A) 이슈까지 겹친 대우건설은 150% 급등했다. HDC현대산업개발, 금호건설, 아이에스동서 등 다른 건설주도 50%에서 두 배 가까이 상승했다.

건설주가 일제히 오른 것은 향후 2~3년간 건설 경기가 호황을 누릴 것으로 예상되기 때문이다. 국내에서는 3기 신도시, 2·4공급대책을 계기로 올해 분양 물량이 45만 가구를 기록할 것으로 전망된다. 주택 경기가 최악이었던 2010년(17만 가구) 대비 두 배가 넘는 규모다.

해외 시장도 회복세다. 액화천연가스(LNG) 플랜트 중심으로 수주가 살아나면서 작년 신규 수주(국내외 합산)는 사상 처음 200조원대를 넘어선 213조원을 기록했다. 교보증권은 최소 2~3년간 건설주가 양적·질적 성장을 할 것이라고 내다봤고, 메리츠증권은 내년까지 호황을 예상했다.

“아직도 건설주는 저평가”

전문가들이 건설주가 더 오를 것이라고 보는 이유는 실적이 빠르게 개선되지만 주가는 여전히 저평가 국면에 있기 때문이다. 교보증권에 따르면 유가증권시장 건설업종의 12개월 선행 주가수익비율(PER)은 5월 말 기준 6.5배 수준이다. 최근 10년 평균인 9.2배와 비교해 30% 낮다.

백광제 교보증권 연구원은 “2008년 금융위기 이후 코스피지수는 약 69% 올랐지만 건설업종은 최근 주가 상승에도 불구하고 -70% 수준을 기록하고 있다”고 말했다. 건설주가 과거 평균 밸류에이션으로만 돌아가도 40~50%의 상승 여력이 있다는 것이다.

또 다른 근거는 민간 수주 회복이다. 건설사들의 공공, 민간, 해외 부문별 비중은 1 대 2 대 1 수준이다. 민간 수주가 늘어나면서 상위 10개 건설사의 매출총이익률은 2010년 10% 수준에서 작년 15%로 확대됐다. 매출총이익률은 매출로 어느 정도 이익을 얻는지 측정하는 지표다.

어떤 건설주 사야 할까

증권사들은 분양시장에서 선호되는 대형 건설사가 유망할 것으로 보고 있다. 건설 경기의 화두가 국내 분양이라는 점에서 대형 건설주가 더 오를 가능성이 있다는 설명이다. 이민재 NH투자증권 연구원은 “건설사들의 무게중심이 국내 주택으로 이동하고 있다”고 했다.

교보증권은 아이에스동서와 대우건설을 최선호주로 꼽았다. 아이에스동서는 영업이익률이 17%대로 대형 건설사 중 가장 높다. 대우건설은 국내 최대 주택공급 업체이면서 국내 1위 LNG 건설사라는 점이 긍정적이다. 대우건설은 최근 매물로 나왔는데, 서울 아파트 시장에 진출하려는 지방 건설사들이 몰리면서 주가가 급등세다.

이베스트투자증권은 역세권 개발 수혜를 볼 수 있는 HDC현대산업개발을 추천했다. 서울시가 역세권 고밀도 개발 시 주거지역 용적률을 700%까지 높일 수 있도록 법을 개정했기 때문이다. HDC현대산업개발은 용산, 공릉, 광운대 등지에 자체 개발 부지를 확보하고 있다.

NH투자증권은 프리미엄 브랜드 ‘더에이치’를 보유한 현대건설을 최선호주로 꼽았다. 현대건설은 부채 비율이 105% 수준으로 업계 평균보다 낮고 현금을 1조5000억원 이상 보유하고 있다. 이 때문에 보증금으로 10% 수준을 내야 하는 20조원 규모 대형 정비사업도 수주할 수 있다는 분석이다.

박의명 기자 uimyung@hankyung.com