"공급량 부족…서울 아파트값 상승세 5~6년은 더 간다"

노형욱 국토교통부 장관은 지난 27일 2022년 국토부 업무보고에서 “부동산 시장이 안정기에 접어들었다”고 했다. 공공주택 공급 확대와 가계부채 관리 강화 등 정책 효과로 단기간에 급등한 주택 가격이 하락세로 돌아섰다는 것이다. 하지만 시장 전문가들의 전망은 달랐다. 새 아파트 공급 감소와 유동성 과잉이 지속되면서 내년은 물론 중장기적으로도 집값이 오를 가능성이 높다고 봤다.

전문가 77% “집값 안 떨어진다”

한국경제신문이 부동산 전문가 121명을 대상으로 설문조사한 결과 응답자의 55.4%는 내년 아파트 매매가격이 오를 것으로 내다봤다. ‘보합’이라는 응답은 22.3%였다. 두 응답을 합치면 5명 중 4명(77.7%)이 ‘집값이 떨어지지 않을 것’이라고 판단했다. 최근 수도권 아파트값 상승폭이 줄고 매물이 느는 등 각종 지표가 집값 조정 가능성을 키운 것과 상반된다. 집값이 떨어질 것이란 응답은 22.3%에 그쳤다.

상승을 점친 응답자 절반(50.8%)은 올해나 작년보다는 상승폭이 줄겠지만 앞으로 5~6년은 집값이 오를 것으로 봤다. 내년 이후 2~3년간 상승세가 지속될 것이란 답변도 24.6%에 달했다. 상승폭에 대해선 ‘3~5%’란 응답이 21.5%로 가장 많았다. 5% 이상 급등할 것이란 응답도 15.7%나 됐다.

집값 상승 요인(복수 응답)으로는 △신규 주택 공급 부족(70.1%) △과잉 유동성(14.9%) △부동산 규제 완화 및 정비사업 활성화 기대(13.4%) 등이 지목됐다. 부동산 개발업체인 아키션의 강대경 대표는 “코로나19 등의 여파로 경제가 어려워진 상황에서 대출을 계속 조일 수는 없을 것”이라며 “서울 아파트 입주 물량 감소, 대선과 지방선거로 인한 개발 기대 등 집값 상승 요인이 더 많다”고 했다.

부동산 정보 업체 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 2만520가구로, 2012년(2만336가구) 이후 10년 만에 최저치를 기록할 것으로 예측됐다. 김형렬 한국주택협회 상근부회장은 “3기 신도시 조성에 따른 토지 보상금이 내년까지 30조원가량 풀릴 것으로 예상된다”며 “시중에 유동성이 넘쳐나는 상황에서 막대한 보상금까지 풀리면서 집값을 자극할 것”이라고 했다.

임대차법 후유증 더 커질 우려

서울 등 수도권과 지방의 주택 시장 온도차는 내년에 더욱 커질 것으로 전망됐다. ‘집값 상승이 두드러질 지역’을 묻는 질문에 ‘세종시 및 지방 광역시’나 ‘지방 중소 도시’를 꼽은 응답자는 한 명도 없었다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “정부가 다주택자를 압박하면서 서울이나 서울과 인접한 지역에선 ‘똘똘한 한 채’만 남기려는 경향이 강해질 것”이라고 했다. 이어 “서울 아파트 희소성은 갈수록 높아지는 반면 지방은 인구 감소와 공급량 증가로 집값이 타격을 받을 가능성이 있다”고 강조했다.

아파트 전셋값은 매매가격보다 상승 압력이 클 것이라는 전망이 지배적이었다. 전셋값이 오를 것이란 응답은 67.8%, 떨어질 것이란 응답은 16.5%, 지금 수준으로 유지될 것이란 응답은 15.7%였다. 가계대출 규제 여파로 은행권 대출이 어려워지면서 최근 전세 매물이 늘었지만, 가격 안정으로 이어지긴 어려울 것이란 분석이다. 전세 가격 상승폭을 묻는 질문에는 ‘5% 이상 상승’이 26.4%로 가장 많았다.

내년 8월부터 작년 7월 말 새 임대차보호법 시행에 따라 계약갱신청구권을 행사한 세입자들의 계약이 만료된다. 응답자 37.8%(복수 응답)는 ‘계약갱신청구권 만료’를 전셋값 상승의 가장 큰 원인으로 꼽았다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “2년간 전·월세 상한제(5% 룰)에 갇혀 있던 물량이 시장에 나오기 시작하면 시세와의 ‘키 맞추기’가 이뤄지면서 전셋값 상승폭이 커질 수밖에 없다”고 했다. 중견 건설사 건영의 김민홍 대표도 “집주인들이 늘어난 보유세 부담을 세입자에게 전가하는 현상이 두드러질 것”이라고 말했다.

‘새 아파트 공급 부족’을 근거로 드는 응답도 30.5%였다. 강은현 EH경매연구소장은 “매매심리가 위축된 데다 3기 신도시 등 청약 대기자가 늘면서 전세시장 수급 불균형이 심해질 가능성이 크다”고 내다봤다.

하헌형/이혜인 기자

<설문조사 응답자 리스트>
강대경 아키션 대표/강은현 EH경매연구소 소장/강창록 태풍씨앤디 대표/계동욱 서반플래닝 사장/고동현 동일토건 대표/고문철 양우건설 대표/고세환 비에스디 사장/고종완 한국자산관리연구원장/고준석 동국대 법무대학원 겸임교수/공윤규 신일 대표이사/구명완 엠디엠플러스 대표/권영선 주택산업연구원 책임연구원/권일 부동산인포 리서치팀장/김광덕 DL건설 상무/김동욱 쌍용건설 상무/김동환 대명산업개발 대표/김만겸 한화건설 개발사업본부장/김민종 GS건설 상무/김민홍 건영 사장/김상국 삼성물산 부사장/김상윤 신세계건설 상무/김선관 삼일산업 대표/김승배 피데스개발 대표/김시환 대창기업 전무/김연수 NH투자증권 투자금융본부장/김제경 투미부동산컨설팅 소장/김진형 지에이플래닝 대표/김태인 더오름 대표/김학렬 스마트튜브 소장/김현필 솔렉스마케팅 대표/김형렬 한국주택협회 부회장/김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원/노필성 팜파트너스 대표이사/문길주 대신이엔디 대표/문왕현 금호건설 상무/박래영 한호건설 사장/박병규 한미글로벌 실장/박윤배 강산건설 대표/박지민 월용청약연구소 대표/박찬주 와이낫플래닝 대표/박충순 힘찬건설 전무/박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원/박현일 반도건설 사장/박흥준 경남기업 사장/변경수 호반건설 상무/서정오 모아건설 이사/서진형 경인여대 교수/성정욱 도우 대표/손명익 성호건설 회장/손효영 라온건설 대표/송승현 도시와경제 대표/신건우 앰게이츠 대표/신경식 중흥건설 전무/신종선 유성 대표/심교언 건국대 교수/심형석 우대빵부동산 소장/안성진 한국투자증권 부서장/안재홍 안강건설 대표/안태일 KD건설 회장/양영환 디엔씨민은 대표/양지영R&C연구소 소장/오병환 우성건영 대표이사/우병탁 신한은행 팀장/유수현 위뉴 대표/윤대인 대방산업갭발 대표/윤상화 한국공인중개사협회 이사/윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수/윤지해 부동산R114 수석연구원/이강오 참좋은월드 회장/이관근 파인건설 회장/이기동 한양 부사장/이동현 하나은행 부동산투자자문센터장/이명범 P&D파트너스 대표/이상영 명지대 교수/이상우 인베이드투자자문 사장/이석준 우미글로벌 부회장/이승훈 신해공영 대표/이영돈 서영건설플러스 대표/이월무 미드미네트웍스 대표/이윤상 유성 회장/이은형 대한건설정책연구원 책임연구원/이인기 현대건설 상무/이인영 한양건설 실장/이정석 태원씨아이앤디 대표/이주현 월천재테크 대표/이주현 지지옥션 선임연구원/이진 부동산개발협회 정책실장/이창무 한양대 교수/임도연 더쉴 대표/임민섭 상림디엠텍 대표 이사/장수영 오시아홀딩스 대표/장재현 리얼투데이 이사/정대식 금성백조주택 사장/정병윤 한국리츠협회 회장/조세윤 씨앤디플러스 사장/조영광 대우건설 연구원/조영호 월드건설산업 대표/조태성 일신건영 대표/조판철 케이알산업 상무/주영수 롯데건설 상무/주원 현대경제연구원 경제연구실장/지규현 한양사이버대 교수/지우현 지지옥션 선임연구원/최정구 아름다움 사장/최주영 대진대 공공정책대학원장/최지태 씨엘케이 부사장/추현식 동원개발 상무/한대웅 모아건설 대표/한성희 포스코건설 대표/함영진 직방 빅데이터랩장/호한철 반더펠트 사장/홍록희 DL이앤씨 상무/홍정기 SK에코플랜트 그룹장/홍한선 리딩투자증권 전무/황배현 인창개발 부사장/황용천 해밀컨설팅 대표