정부가 이달 말 규제지역 재검토 일정을 예고하면서 관련 지역이 들썩이고 있다. 규제지역에서 풀리면 대출·세제·청약 등에서 각종 제약이 사라져 거래가 활성화될 수 있어서다. 특히 규제지역 해제 가능성이 높게 점쳐지고 있는 대구·세종 등에선 올 들어 심화된 거래 절벽이 해소될 것이란 기대가 확산하고 있다.
해제 요건 충족한 대구·세종·경기·인천
22일 업계에 따르면 집값 상승률과 물가상승률을 반영해 지정하는 부동산 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역) 일부 해제 일정을 발표한 이후 대구·세종 지역 공인중개사무소에 문의 전화가 잇따르고 있다.대구 동구에 있는 한 공인중개사무소 대표는 “전역이 규제지역으로 묶여 매매량 자체가 크게 줄어든 상태”라며 “이 때문에 대구 지역 전반의 주택 시장이 위축돼 있는데 정부가 규제지역을 재검토한다고 밝히자 시세를 묻는 문의가 늘어나고 있다”고 전했다.
부동산 시장이 과열됐을 때 조정대상지역으로, 투기가 성행한다고 판단되면 투기과열지구로 지정한다. 이날 기준으로 전국 조정대상지역은 112곳, 투기과열지구는 49곳이다. 조정대상지역의 경우 담보대출비율(LTV)이 9억원 이하는 50%, 9억원 초과는 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용된다. 대출 규제뿐만이 아니다. 양도소득세·종합부동산세 중과 등 각종 세금 부담도 커진다. 투기과열지구는 LTV가 9억원 이하면 40%, 9억원 초과면 20% 적용되는 데다 DTI 역시 40%가 적용된다. 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다.지난해부터 대출 규제가 강화되고 기준금리 인상이 본격화하면서 규제지역의 주택 가격이 하락세를 띠고 있다. 주택 거래까지 얼어붙으면서 각 지역에서 규제지역 해제를 요구하는 목소리가 높았다. 그간 정부는 집값 불안을 우려해 규제지역 유지 입장을 고수해 왔다. 하지만 올 들어 가파른 금리 인상과 시장 침체로 거래절벽이 이어지자 규제지역 일부 해제를 검토하고 있다.
읍·면·동으로 단계적 해제 ‘유력’
올 들어 주택 가격 하락 폭이 큰 대구를 비롯해 울산 남구, 경기 양주·파주·김포시, 충북 청주시, 전북 전주시가 조정대상지역 해제를 공식 요청한 상태다. 다만 업계에선 부동산 시장 안정화에 무게 중심을 두고 있는 정부가 단기간에 많은 지역을 규제 대상에서 해제하는 게 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 우선 미분양 물량이 많아 규제지역에서 벗어나더라도 주택 가격이 급등할 우려가 적은 일부 지역을 중심으로 해제가 이뤄질 것이란 전망이다.업계에선 대규모 미분양에 허덕이고 있는 대구와 올 들어 집값 하락률이 가장 큰 세종 지역의 해제가 유력한 것으로 보고 있다. 주거정책심의위원회가 열리기 직전 월부터 최근 3개월간 해당 지역 주택 가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과하지 않으면 규제지역에서 해제될 수 있다. 대구는 최근 3개월간 주택 가격이 1.34% 떨어졌다. 같은 기간 이 지역 소비자물가 상승률은 1.6%였다. 세종도 소비자물가는 2% 뛰었는데, 주택 가격은 1.64% 하락했다.
대구는 미분양 물량만 6827가구로 10년 만에 최대치를 기록하고 있다. 세종은 지난해 7월 이후 집값 하락률이 전국에서 가장 높은 7%에 달한다. 대구와 세종 이외에 경기와 인천도 조정지역 해제를 위한 정량적 필수 요건은 충족한 상태다. 청약 경쟁률(5 대 1 초과 여부)과 분양권 전매거래량 등도 별도 고려사항이다.
일각에선 정부가 읍·면·동 단위로 세분화해 지방과 경기 일부 지역만 규제를 풀어줄 것이란 관측도 나온다. 주택이 많지 않은 일부 지역만 해제한 뒤 순차적으로 시장 상황을 보면서 해제 지역을 확대할 것이란 설명이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “분양가 제도 개편 등을 통해 분양가 상승이 예상되고 있는 상황에서 규제지역을 대거 해제하면 부동산 시장이 요동칠 수 있어 읍·면·동 단위로 단계적인 해제를 결정할 가능성이 높다”고 전망했다.
김은정 기자 kej@hankyung.com
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