'금리 인상기' 집주인과 세입자의 생존전략 [더 머니이스트-NH WM마스터즈의 금융톡톡!]

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입력 2022-10-27 07:57   수정 2022-10-27 11:15

'금리 인상기' 집주인과 세입자의 생존전략 [더 머니이스트-NH WM마스터즈의 금융톡톡!]

우려했던 전세 대란은 없었지만 월세 시장이 요동치고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난 4월 이후 월세 거래량이 전세 거래량을 추월하면서 상반기 기준 월세 51.9%, 전세 48.1%로 전체 임대차 시장에서 월세 거래 비중이 처음으로 절반을 초과했습니다.

전세가격은 상승세가 둔화하거나 일부지역에서 하락하는 반면 월세가격 변동률은 계속해서 상승하고 있어 임차인의 주거 비용 부담은 여전히 높기만 합니다. 자산가치 상승 기대감은 점차 줄어만 가는데 원리금 상환액은 늘어나면서 불안감이 커지는 모습은 임대인 또한 마찬가지입니다.

수급동향을 살펴보면 전세매물이 2만312건에서 3만1452건으로 전년 대비 약 1.5배 증가한 반면, 월세수급지수는 현재 100.8포인트로 월세는 여전히 수요가 더 많다고 조사되기도 했습니다. 이런 전월세 시장 변화의 가장 큰 배경에는 금리 인상이 있습니다. 한국은행이 이번 달 12일 두번째 빅 스텝(0.5%p 기준 금리 인상)을 단행하면서 2012년 10월 이후 10년 만에 다시 3%대 시대가 찾아왔습니다. 부동산은 환금성이 낮은 특성으로 인해 주식이나 채권 등 다른 자산 보다 일반적으로 느리게 반응을 합니다. 주택 시장은 금리가 미치는 영향력이 어느 때보다 지배적이고 시차 없이 작용하고 있습니다. 월세 전환 속도는 더욱 가파르게 진행될 가능성이 높습니다.

그렇다면 전월세 시장은 언제 안정될 수 있을까요? 단기에 가능할까요? 현재 가장 중요한 변수는 금리인데 현 시점에서 대내외적으로 인플레이션 이슈가 해소되고 그에 따라 금리가 적정 수준을 찾아가는 시간을 정확히 예측하는 것은 매우 어려운 일입니다. 그 시점을 알 수 있다한들 당장의 주거를 해결해야하는 상황에서 의미가 크게 느껴지지는 않습니다. 오히려 시장 참여자인 우리는 그 타이밍을 맞추는 것에 집중할 것이 아니라 시장 상황에 발빠르게 대응하고 자산 배분할 수 있도록 임차인과 임대인 모두 생존 전략을 수립하는 것이 더욱 중요하고 실익이 크다고 할 수 있습니다.

임차수요자에게는 전세가격이 상승하지 않은 경우 동결하거나 감액 연장하는 것이 비용과 고민을 줄이는 방안이 있습니다. 이전 계약보다 시세가 상승한 경우에는 보증금 증액분에 대해 대출을 받거나 월세(반전세) 전환이 필요하고 대출이자와 월세 비교를 꼼꼼히 따져본 후 비용을 최소화할 수 있는 선택을 하는 것이 유리하겠습니다. 이 경우 만약 계약갱신청구권을 행사하지 않았다면 사용해서 추가 부담을 낮추는 것도 좋은 방법입니다.

임대인은 전세 시세가 하락한 경우라면 보증금 일부 반환을 염두에 두고 혹시 모를 상황에 예비비 등을 미리 준비할 필요가 있습니다. 전세 시세가 일정하거나 상승한 경우 월세 전환이나 인상을 통한 현금흐름 추구와 보증금 증액을 통한 일부 차익실현 효과(대출이 있는 경우 원금상환) 중 자신의 재정 상황에 더 실익이 큰 방향으로 판단하는 것이 요구됩니다.

1세대 1주택 비과세 요건 충족을 위한 2년 실거주를 채우지 못한 임대인의 경우 정부정책을 활용해 임차인과 서로 상생을 도모하는 방법이 있습니다. 상생임대인제도를 활용하면 양도소득세 뿐만 아니라 이사·기타 부대 비용도 줄일 수 있어 기회비용 측면에서 보증금 증액보다 더 유리한 대안이 될 수 있습니다.

급변하는 부동산 시장 상황에 많은 임대, 임차 수요자들이 매우 힘든 시기입니다. 백인백색인 참여자의 입장과 자산 현황에 맞는 현명한 전략으로 대응하는 자세가 어느 때보다 중요해질 전망입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> NH WM마스터즈 정보현 전문위원(NH투자증권 차장)

'NH WM마스터즈'는 농협금융지주와 각 계열사에서 선발된 자산관리 관련 최정예 전문가 집단으로, 리서치에 기반한 투자전략과 자산포트폴리오를 제시하고 있습니다.

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com


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