서울 강남3구와 용산구를 제외한 수도권 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제되면서 새해 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 급격한 금리인상으로 부동산 가격이 급락하고 경착륙 우려가 제기되면서 국회를 거치지 않고 할 수 있는 규제지역 해제라는 카드를 빼든 것으로 보입니다. 빠른 속도로 하락하던 부동산 가격이 안정될 것이라는 기대와 함께 지금의 가격 하락세를 멈추기는 어려울 것이라는 부정적인 전망도 나오고 있습니다.정부의 과감한 부동산 규제완화에 대해 부정적인 의견도 있습니다. 정부의 규제완화는 무주택자들의 희생을 담보로 집 가진 사람들의 이익을 보호하기 위한 정책이라는 지적입니다. 더욱이 시장원리를 거스르는 이런 정부의 행태에 대해 앞다투어 불만을 토로합니다. 과연 빚내서 집을 사라는 정책이 잘못된 걸까요?
빚을 내서 집을 사는 것은 당연합니다. 집은 돈을 모아서 사는 걸로 잘못 알고 있는 이들이 있지만, 그렇게 접근하면 평생 집을 살수가 없습니다. 집은 어느 시기에나 가장 비싼 재화입니다. 가장 값비싼 재화이기는 하지만 필수재이기 때문에 일단 구입하고 이후에 빚(대출)을 갚아 나가곤 합니다.
해외 선진국의 경우 기본적으로 집값의 80~90%를 빌려줍니다. 집값의 10~20% (downpayment)로 유주택자가 되도록 만드는 것이 국가경제나 국민 복리증진을 위해서도 도움이 되니 이런 정책을 펴는 겁니다. 본인의 신용도가 좋다면 99%의 모기지도 가능합니다. 일본과 미국에서는 여전히 1%의 계약금(downpayment)을 통해 주택을 구입할 수 있습니다. 선진국들이 바보라서 모기지의 LTV를 우리보다 몇 십%씩 높게 잡아주는 것이 아닙니다. 국가 경제적으로나 개인의 자산관리에도 문제가 없기 때문에 시행하는 겁니다.
빚내서 집을 사라는 정책이 가지는 문제점을 지적하는 경우 대출자나 경제에 부담이 될 수 있다는 점을 강조합니다. 하지만 최근 빚내서 집사라는 정책을 밀어붙인 시기는 2014년입니다. 당시 최경환 부총리가 취임한 직후 이런 정책을 활용하면서 가계대출 또한 2배씩 증가하게 됩니다. 돈을 풀어서 집값을 부양한 본격적인 정책의 시작입니다.
문재인 정부가 초창기 집권한 2017년 1~8월까지 서울 강남의 아파트 가격은 3%대 상승에 그쳤습니다. 30년 평균 상승치에 불과했습니다. 하지만 2017년 8·2부동산대책이 발표되고 난 이후 집값은 급등하기 시작했습니다. 빚내서 집사라는 정책은 사라지고 집을 사지 못하게 하는 정책들이 대거 등장했습니다. 하지만 부동산가격은 계속 올랐고 문재인 정부 막바지인 2021년 빚내서 집을 사지 못하게 하는 정책들이 가장 강력하고 즐비한때 가장 많이 가격이 올랐습니다. 집을 사기 위해 무리하는 영끌이나 임대차법 시행으로 높아진 전셋값을 따라잡다가 발생하는 깡통 전세 등 시장을 왜곡된 단어들이 난무하게 됐습니다.
가만히 생각해보면 빚내서 집을 사라는 정책이 도입된 때 집을 샀던 집주인들은 거의 문제가 없었습니다. 자산을 크게 늘릴 수 있었죠. 이에 반해 집을 사지 못하게 막았던 시절에 집을 산 매수자들은 크게 후회를 하는 상황이 발생했습니다. 왜 이렇게 반대되는 결과가 나타났을까요?
부동산 시장의 수급상황에 맡겨 자연스럽게 가격이 결정되는 때는 어떤 정책을 써도 무리가 없습니다. 그러나 규제를 강화하면서 집값을 잡으려 하는 때는 어떤 규제정책을 써도 집값을 잡을 수 없다는 말입니다. 오히려 규제로 인해 더 많이 집값이 오르게 되는 겁니다. 규제는 절대로 시장을 이길 수 없습니다.
윤석열 정부의 부동산 규제완화는 시의적절하고 합리적입니다. 시장을 거슬러는 규제완화를 한다고 비판하는 이들은 문재인 정부의 부동산 규제가 정상이라고 생각하는지 의문입니다. 최악의 부동산 규제로 인해 거래 절벽의 상황을 겪고 있는 지금 규제완화는 부동산 시장을 정상화로 만드는 초석이 될 겁니다.
향후 부동산 가격이 급등할 것이라는 예측 또한 시장을 모르는 규제주의자들의 이야기입니다. 매물도 많이 나오고 거래도 많이 이루어지면 자연스럽게 정상적인 가격으로 수렴하게 됩니다. 가격에 초점을 맞춘 정책은 실패할 수밖에 없습니다. 가격이 결정되는 변수들이 잘 작동되도록 만들면 됩니다. 본인들이 시장을 조정할 수 있다는 생각보다 더 위험한 생각은 없습니다. 충분한 유동성(대출)을 공급하고 매물도 계속 나올 수 있는 시장만이 정상적입니다. 2023년 새해 정상적인 부동산시장을 기대해 봅니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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