한국신용평가, 부동산투자회사 평가기준 항목 바꿨다

이 기사는 01월 31일 16:29 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

한국신용평가는 부동산투자회사의 신용평가 기준 항목 중 '영업자산'을 '금융비용'으로 바꾸기로 했다. 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 부실위험이 커지는 등 부동산사업의 재무건전성이 더 중요해졌다는 판단에서다.

한신평은 부동산투자회사 평가방법론을 개정하면서 자산의 질, 현금흐름 안정성 등 포괄적 사업위험을 모니터링 요소에 추가했다. 부동산투자회사의 평가방법론도 기존 'EBITDA/영업자산'에서 'EBITDA/금융비용'으로 바꿨다. 한신평 관계자는 "평가방법론 개정 과정에서 '투자 및 운영효율성' 항목을 삭제하면서 이 같이 대체한 것"이라며 "부동산투자회사의 사업영역이 더 다양해지고 있는 점을 고려해 모니터링 요소도 추가했다"고 설명했다.

이 기준을 적용해보면 부동산투자회사들의 평가 결과가 달라질 수있다. 예를 들어 롯데위탁관리부동산투자회사의 KMI(Key Monitoring Indicators)는 하향 조정될 가능성이 있다. 부채비율과 차입금의존도가 점차 올라가고 있어 현금흐름의 안정성이 저하된다고 판단할 수 있기 때문이다. 이 회사의 부채비율은 2021년 9월 104.6%에서 2022년 9월 113.6%로 커졌다. 차입금 의존도는 같은 기간 46.0%에서 48.2%로 증가했다.

ESR켄달스퀘어위탁관리부동산투자회사의 경우 보유 자산가치의 하락, 현금흐름의 안정성 저하 등으로 사업위험이 증가할 위험이 있다고 한신평은 지적했다. 이 회사의 부채비율은 2021년 5월 67.1%에서 2022년 5월 97.1%로 뛰었다. 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사도 재무구조 악화 우려로 인한 리스크를 안고 있다. 이 회사의 부채비율은 2020년 12월 120.5%에서 1년 뒤 133.8%, 작년 말엔 161.7%로 크게 늘었다. 차입금의존도도 50%를 넘는다.

한신평 관계자는 "일부 부동산투자회사들이 부동산개발사업 진출을 추진하고 있고 부동산 관련 수익증권 편입 규제도 완화되는 등 여러 요소를 고려해 KMI를 변경했다"고 말했다.

민지혜 기자 spop@hankyung.com