매년 7월 기획재정부에서는 이듬해 적용할 세법 개정안을 발표한다. 여러 가지 개정 내용이 있지만 그중에서도 부동산 세금의 개정은 부동산 정책과 함께 많은 주목을 받으며 시장에 여러 가지 영향을 끼치기도 한다. 그렇다면 이번 개정안에서 주목할 만한 부동산 세금의 개정은 무엇이 있을지 살펴보자.
1. 주택의 개념 구체화
현재 소득세법상 주택의 개념은 ‘허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로 규정하고 있다. 형식이 아닌 실질로 판단하는 것인데 일반적인 주택이 아닌 오피스텔이나 고시원, 숙박시설 등에 대해서도 주거용으로 사용하고 있는 경우 주택에 해당하는지 다소 모호한 부분이 있어 다툼이 존재했다. 주택이냐 일반 건물이냐에 따라 비과세, 주택 수, 장기보유특별공제, 세율 등이 달라질 수 있기 때문에 이는 납세자와 과세관청 모두에게 중요한 사안이다.
이에 개정안에서는 시설구조상 특성을 반영하여 ‘출입구, 취사시설, 욕실이 세대별로 설치된 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’이 개념에 추가되어 주택개념을 명확히하고 납세자의 예측가능성을 제고했다. 이는 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다.
2. 주택으로 용도변경 시 계산방법 합리화
상가 등 건물을 주택으로 용도변경 한 후 1세대 1주택 비과세 요건 판단 시 보유기간을 산정할 때 기존에는 용도변경한 경우에 대한 규정이 존재하지 않았으며 유권해석에 따라 용도변경일부터 주택을 보유한 것으로 보았다. 이에 개정안에서는 용도변경일 또는 주거용 사용일부터 보유기간을 산정하는 것으로 명문화하였다.
또한 주택으로 용도변경 후 1세대 1주택 장기보유특별공제액을 계산할 때는 전체 보유기간에 대한 일반공제율(보유기간별 2%, 최대 30%)을 적용한 금액과 용도변경일부터 양도일까지 기간에 대한 1세대 1주택의 공제율(보유기간별 4% 및 거주기간별 4%, 최대 80%)을 적용한 금액 중 큰 금액을 적용하는 것으로 유권해석 내용과 동일하게 명문화하였다. 보유기간 산정과 장기보유특별공제액의 개정안은 2025년 1월 1일 이후 양도 분부터 적용된다.
3. 이월과세 필요경비 합리화
양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여 받은 해당 자산을 양도하는 경우 취득가액과 취득시기를 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용하여 양도소득세를 계산하는 규정이다.
이때 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 자본적 지출액은 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이번 개정안에서는 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함하는 것으로 합리화하였다. 해당 규정은 2024년 1월 1일 이후 양도 분부터 적용된다.
4. 양도소득세 감면 종합한도 합리화
공익사업으로 인한 토지수용이나 자경농지의 양도 등에 대해 조세특례제한법에 따라 양도소득세를 감면할 때 1개 과세기간에 대해 1억원, 5개 과세기간에 대해 2억원의 종합한도가 적용된다. 감면한도 초과를 피하기 위해 1개 필지를 분필하거나 일부 지분만 양도하고 남은 지분은 다른 연도에 양도하는 등의 방식으로 감면을 적용 받는 경우가 존재했다. 과세관청은 이러한 행위에 대하여 사실상 동일 연도에 양도한 것으로 보아 감면을 적용하여 납세자와 다투는 경우가 있었다.
이번 개정안에서는 ‘분필한 토지 또는 토지 지분의 일부를 양도’ 하고 ‘토지 일부 양도일부터 2년이 되는 날이 속한 과세기간 종료일까지 나머지 토지를 동일인 또는 그 배우자에게 양도’하는 경우엔 1개 과세기간 내 양도로 보아 다툼이 없도록 합리화했다.
이번 2023년 세법개정안의 부동산세금 부분은 특별히 주목해야하거나 중대한 사안이 없다는 것이 특징이다. 현 정부 출범 이후 부동산 세제 정상화라는 명목으로 양도소득세와 보유세 부분에서 굵직한 개정들이 이미 이루어진 까닭도 있을 것이다. 경제정책방향에서 발표했던 양도소득세 중과폐지, 단기세율 완화 등은 최근 부동산시장을 고려해서인지 이번 개정안에 포함되지 않았다. 비록 예년에 비해 평이하지만 이번 개정안이 예정대로 시행될지 통과여부도 지켜봐야 할 대목이다.
서웅규 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원
※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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1. 주택의 개념 구체화
현재 소득세법상 주택의 개념은 ‘허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물’로 규정하고 있다. 형식이 아닌 실질로 판단하는 것인데 일반적인 주택이 아닌 오피스텔이나 고시원, 숙박시설 등에 대해서도 주거용으로 사용하고 있는 경우 주택에 해당하는지 다소 모호한 부분이 있어 다툼이 존재했다. 주택이냐 일반 건물이냐에 따라 비과세, 주택 수, 장기보유특별공제, 세율 등이 달라질 수 있기 때문에 이는 납세자와 과세관청 모두에게 중요한 사안이다.
이에 개정안에서는 시설구조상 특성을 반영하여 ‘출입구, 취사시설, 욕실이 세대별로 설치된 세대원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건물’이 개념에 추가되어 주택개념을 명확히하고 납세자의 예측가능성을 제고했다. 이는 2024년 1월 1일 이후 양도분부터 적용된다.
2. 주택으로 용도변경 시 계산방법 합리화
상가 등 건물을 주택으로 용도변경 한 후 1세대 1주택 비과세 요건 판단 시 보유기간을 산정할 때 기존에는 용도변경한 경우에 대한 규정이 존재하지 않았으며 유권해석에 따라 용도변경일부터 주택을 보유한 것으로 보았다. 이에 개정안에서는 용도변경일 또는 주거용 사용일부터 보유기간을 산정하는 것으로 명문화하였다.
또한 주택으로 용도변경 후 1세대 1주택 장기보유특별공제액을 계산할 때는 전체 보유기간에 대한 일반공제율(보유기간별 2%, 최대 30%)을 적용한 금액과 용도변경일부터 양도일까지 기간에 대한 1세대 1주택의 공제율(보유기간별 4% 및 거주기간별 4%, 최대 80%)을 적용한 금액 중 큰 금액을 적용하는 것으로 유권해석 내용과 동일하게 명문화하였다. 보유기간 산정과 장기보유특별공제액의 개정안은 2025년 1월 1일 이후 양도 분부터 적용된다.
3. 이월과세 필요경비 합리화
양도소득세 이월과세는 배우자 또는 직계존비속으로부터 부동산 또는 부동산에 관한 권리 등을 증여 받고 10년 이내에 증여 받은 해당 자산을 양도하는 경우 취득가액과 취득시기를 당초 증여자의 취득가액과 취득시기를 적용하여 양도소득세를 계산하는 규정이다.
이때 이월과세가 취득시기와 취득가액을 증여자 기준으로 봄에도 자본적 지출액은 수증자가 지출한 것만 필요경비로 인정하고 있었다. 이번 개정안에서는 증여자가 지출한 자본적 지출액도 포함하는 것으로 합리화하였다. 해당 규정은 2024년 1월 1일 이후 양도 분부터 적용된다.
4. 양도소득세 감면 종합한도 합리화
공익사업으로 인한 토지수용이나 자경농지의 양도 등에 대해 조세특례제한법에 따라 양도소득세를 감면할 때 1개 과세기간에 대해 1억원, 5개 과세기간에 대해 2억원의 종합한도가 적용된다. 감면한도 초과를 피하기 위해 1개 필지를 분필하거나 일부 지분만 양도하고 남은 지분은 다른 연도에 양도하는 등의 방식으로 감면을 적용 받는 경우가 존재했다. 과세관청은 이러한 행위에 대하여 사실상 동일 연도에 양도한 것으로 보아 감면을 적용하여 납세자와 다투는 경우가 있었다.
이번 개정안에서는 ‘분필한 토지 또는 토지 지분의 일부를 양도’ 하고 ‘토지 일부 양도일부터 2년이 되는 날이 속한 과세기간 종료일까지 나머지 토지를 동일인 또는 그 배우자에게 양도’하는 경우엔 1개 과세기간 내 양도로 보아 다툼이 없도록 합리화했다.
이번 2023년 세법개정안의 부동산세금 부분은 특별히 주목해야하거나 중대한 사안이 없다는 것이 특징이다. 현 정부 출범 이후 부동산 세제 정상화라는 명목으로 양도소득세와 보유세 부분에서 굵직한 개정들이 이미 이루어진 까닭도 있을 것이다. 경제정책방향에서 발표했던 양도소득세 중과폐지, 단기세율 완화 등은 최근 부동산시장을 고려해서인지 이번 개정안에 포함되지 않았다. 비록 예년에 비해 평이하지만 이번 개정안이 예정대로 시행될지 통과여부도 지켜봐야 할 대목이다.
서웅규 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무전문위원
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