수도권 1기 신도시 재건축 활성화를 위해 노후 신도시 용적률을 지역 특성을 고려해 차등 상향해야 한다는 주장이 제기됐다. 용적률 차등 적용으로 발생하는 개발이익은 기부채납 추가 혹은 단지 간 재분배를 통해 해결할 것을 제안했다. 현재 정부가 추진 중인 3기 신도시는 1·2기 신도시의 단점을 보완하는 작업이 필요하다는 지적도 나온다.
주택산업연구원은 대한국토·도시계획학회와 2일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 후원으로 서울 동자동 동자아트홀에서 '1기 신도시 재정비 및 3기 신도시 합리적 개선을 위한 대토론회'를 공동 개최하며 이 같은 내용을 발표했다.
토론회에서 '1기 신도시 합리적 재정비 방안'을 주제로 발표한 변서경 주산연 부연구위원은 현재 1기 신도시 재건축과 관련해 용적률 문제와 인프라 문제 등이 있다고 지적했다. 1기 신도시는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1991년 최초 입주한 수도권 5개 신도시를 뜻한다. 입주 후 30여년이 지나 재건축 연한이 다가왔지만 기존 아파트의 용적률이 평균 188%에 육박해 경제성 문제로 재건축이 쉽지 않다. 현재 1기 신도시의 재건축 대상 아파트는 353개단지 28만2000가구다.
이에 윤석열 정부는 지난 대선에서 1기 신도시 용적률 상향 방안, 소규모단지 통합개발 등을 공약했고 이 같은 내용을 담은 노후신도시특별법 제정이 국회에서 논의되고 있다. 현재는 1기 신도시의 법적상한용적률을 150% 상향하는 방안 등이 거론된다.
변 부연구위원은 1기 신도시의 용적률을 상향할 때, 기본 일괄 상향 용적률(50~100%)을 부여하고 여기에 추가로 지역 특성별 차등 상향 용적률(50~100%) 부여하는 방안을 제시했다. 그는 "위치와 주변 환경에 관계없이 신도시 전체에 용적률을 일괄 상향하는 것은 부적절하다"며 "용적률 차등 적용으로 발생하는 개발이익은 추가환수나 단지 간 재분배 등을 검토해야 한다"고 했다. 변 부연구위원은 녹지 인프라 문제 해결을 위해 아파트 단지를 통과하는 개방 녹지를 설치할 경우 추가 용적률 부여하는 방식도 제시했다.
이날 토론회에서는 1·2기 신도시 사례를 통해 3기 신도시를 고도화하는 방안도 논의됐다. 3기 신도시는 문재인 정부에서 집값 급등의 원인인 주택공급 부족 문제를 해결하기 위해 2019년 말 지구 지정에 착수해 현재 대부분이 착공단계다. 경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장, 인천 계양 등 3기 신도시는 내년 하반기부터 본격적인 주택 분양에 들어갈 예정이다. 3기 신도시는 총면적 30㎢, 총주택 수 17만1000가구, 수용 인구 42만명 규모로 1기 신도시(50㎢), 2기 신도시( 124㎢)에 비해 규모가 작지만, 서울 중심부로부터 거리는 더 가까워 실수요자들의 관심이 높다.
김지은 주산연 연구실장은 "3기 신도시는 급하게 추진되는 과정에서 도시구조나 토지이용계획, 교통인프라, 공원녹지, 자족성 등의 분야에서 1·2기 신도시에서 나타난 문제점을 충분히 보완하지 못한 분야가 적지 않다"고 진단했다.
김 실장은 이에 3기 신도시 토지이용계획에서 역세권 주변을 환승과 상업업무 수요에 맞추되, 독신자와 신혼부부 등을 위한 주상복합과 오피스텔도 반영할 것 제안했다. 택지 공급은 수요와 위치, 간선시설 설치시기와 주택경기에 따라 원형지 공급, 선수공급, 개발 참여형 공급 등 방식을 다양화할 필요가 있다고 했다. 또 자족성과 관련해서는 무조건적인 자족 용지 최소비율 확보보다는 자족 기능과 산업의 특성에 따른 일자리 수를 감안해 용지 규모와 비율을 확보해야 한다고 지적했다.
김소현 기자 alpha@hankyung.com
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