올해 3월. 일본 내무성은 빈집과 별장 소유주에 대한 교토시(京都市)의 제안인 '빈집세'를 승인할 예정이라고 발표했습니다. 빠르면 2026년에 도입될 새로운 세금인 빈집세는 교토에서 주택을 확보하기 위해 고군분투하는 젊은이들을 돕고 부동산시장을 활성화하는 것을 목표로 합니다. 효과가 있다면 유사한 문제에 직면한 다른 도시에도 적용할 수 있는 참고사례가 될 수 있을 겁니다.빈집세는 공실 부동산 외에도 세액을 계산하는데 사용할 재산가치, 위치와 함께 휴가용 주택과 비어 있는 2차 거주지를 대상으로 합니다. 재산세와 함께 부과되는 이 세금은 소유자의 부담을 약 50% 증가시킬 것으로 예상됩니다. 감정가가 낮은 부동산과 외국인 관광객들에게 인기있는 전통적인 타운하우스는 면제됩니다. 40년된 60㎡ 크기의 빈 아파트에 대한 세금이 연간 약 2만4000엔(약 21만원)이 될 것으로 추정됩니다. 고층건물의 최상층에 위치한 5년 경과된 100㎡의 타워맨션의 경우에는 93만9000엔(약 830만원)의 세금이 부과됩니다.
빈집세의 부과기준에서도 알 수 있듯이 도쿄 중심부에 새로 지어지는 타워맨션은 계속 오르고 있습니다. 일본부동산경제연구소는 2022년 기준 도쿄 중심부 23개 지자체의 맨션 평균 가격이 전년과 비교해 17.2% 증가한 9900만엔(약 8억7000만원)으로 최고 수준에 도달했다고 발표했습니다. 토지가격과 건설비용이 상승하고 자산가들의 수요 또한 증가했기 때문입니다.
신축 타워맨션의 가격은 천정부지로 치솟고 있습니다. 2023년 3월 도쿄 도심의 신축 콘도미니엄 가격은 전년과 비교하면 2.7배인 2억1750만엔(약 19억원), 수도권은 2.2배인 1억4360만엔(약 12억7000만원)으로 타워맨션의 분양가격이 각각 2억엔과 1억엔을 넘어선 것은 이번이 처음입니다.
빈집과 고층의 타워맨션은 일본 주택시장의 딜레마입니다. 빈집은 늘어나는데 고층 타워맨션의 인기는 높습니다. 일본의 주택시장, 특히 도심의 타워맨션은 인구통계학적 현실과 동떨어져 있습니다. 연간 출생아 수가 2000년 119만명에서 2021년 81만명으로 사장 최고수준으로 떨어졌고, 팬데믹의 영향으로 정부 예측치를 밑돌았습니다.
총무성이 5년마다 실시하는 주택토지조사(2018년)에 의하면 전국 주택재고가 가구수보다 16%가 많습니다. 적어도 서류상으로는 일본은 주택 부족현상이 없습니다. 하지만 부동산 시장을 들여다보면 이야기가 달라집니다. 일본의 주거용부동산가격지수(Residential Property Price Index)는 2013년 이후 신규 및 중고 타워맨션의 가치가 꾸준히 상승하고 있음을 보여줍니다. 팬데믹 기간에는 건축비가 증가하면서 급등하기도 했습니다.
주택재고에 대한 다양한 논의가 있지만 빈집의 존재를 제외하고는 이야기를 할 수 없습니다. 2018년 현재 1993년 이후 두 배 이상 증가한 849만가구로 공실율은 13.6%로 주택과잉에 주범입니다. 빈집을 주택시장에 되돌려 놓는 것은 상식입니다. 하지만 현실적으로는 다수의 빈집이 판매하거나 임대할 수 없을 정도로 열악한 상태에 있습니다. 법적인 문제도 이런 경향을 강화시킵니다.
구매가능한 저렴한 주택은 절대적으로 필요합니다. 많은 사람들에게 주택을 소유할 수 있도록 만들기 위해서는 일률적인 접근 방식이 아니라 지역별, 상품별로 차별화된 정책이 필요합니다. 도심은 용적률 완화를 통해 중·저소득층을 위한 서민주택을 늘려서 공급해야 하며 외곽의 빈집은 빠른 정비와 함께 저렴주택으로 주택시장에 되돌려 놓는 정책이 요구됩니다.
일본의 사례는 우리나라 주택공급정책의 반면교사의 역할을 합니다. 무턱대고 공급하기보다는 수요가 있는 주택을 공급하는 정책의 전환이 요구됩니다. 윤석열 정부에서도 양적인 목표치(270만호)에만 집착하지 말고 시장이 원하는 주택을 공급하는 체제를 만들었으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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