5일 서울시에 따르면 시는 최근 역세권 활성화 사업의 인센티브를 대폭 강화하기로 하고 이 같은 내용을 짜고 있다.
서울에는 현재 약 40개의 역세권 활성화 사업이 진행 중이다. 도시관리계획을 완료하고 착공에 들어갔거나 들어갈 예정인 곳이 15곳이고 대부분은 아직 구상 단계다. 시는 지난해 역세권 활성화 사업 대상지역 범위를 승강장으로부터 250m에서 350m(주요역·환승역사 기준)로 넓힌 데 이어 이번에 노선 상업지역까지 포함하기로 가닥을 잡았다.
노선 상업지역은 주요 간선도로 주변에 ‘띠(노선)’ 형태로 지정된 곳이다. 강남대로, 테헤란로, 한강대로, 도산대로, 사당로 등 큰 대로의 역세권과 그 뒷골목까지 포함한다. 번화가를 끼고 있는 만큼 개발 수요는 많지만 최전면 상업지와 배후 주거지가 섞인 데다 필지가 잘게 쪼개져 있고 용적률 규제, 주거지로 인한 일조권 규제, 각종 환경규제 등을 적용받는다. 이 때문에 저층 꼬마빌딩 외에 다른 개발 방법을 찾기가 마땅치 않았다. 녹지는 거의 없고 건물 빌딩 사이마다 담배꽁초와 쓰레기가 쌓이는 일이 빈번해 ‘지저분한 번화가 뒷골목’ 이미지를 만드는 데 일조했다.
서울시 고위 관계자는 “노선 상업지역은 자잘한 땅으로 나눠져 있다보니 가장 번화가인데도 주차장이 마련돼 있지 않다거나 녹지, 시민 휴식공간 등이 크게 부족한 것이 현실”이라며 “역세권 개발 과정에서 이 부분까지 포함해서 광역개발을 하되 공공성 있는 시설물을 충분히 마련해 시민들이 활용할 수 있게 하려는 것”이라고 설명했다.
시는 우선 노선 상업지역의 용도부터 정비하기로 했다. 주거지와 상업지가 섞인 것을 상업지로 일원화 할 수 있게 한다는 취지다. 대신 상업지로 일원화해 개발할 때는 오피스나 호텔 등 비주거면적의 비중을 절반 이상 두게 할 예정이다.
용적률도 확 높인다. 현재 제2종 일반주거지역의 경우 최고 용적률이 250% 정도인데, 이것을 일반상업지역으로 풀어주면 완화된 용적률의 절반을 공공기여에 활용한다는 전제로 용적률을 800%(서울 주요지역 기준)까지 높일 수 있다.
여기에 창의적인 디자인을 적용하거나(최고 110%포인트), 호텔 등 관광숙박시설을 조성하거나(최고 160%포인트), 친환경 건축물로 지을 경우(최고 37%포인트)에는 각각 추가 용적률을 적용해 준다. 세 가지 용적률 상향 인센티브를 모두 다 받으면 약 1100%까지 용적률이 높아질 수 있다.
서울시 관계자는 “역세권 주변부만 개발하는 것이 아니라 주변 지역까지 포함하는 ‘조닝(zoning)’ 개념을 더해 광범위하게 개발함으로써 공공의 이익을 확보하고 시민들이 이용하기 편리한 공간을 만들려는 것이 목적”이라고 말했다.
이상은 기자
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