노후계획도시 특별법으로 재정비가 추진되는 1기 신도시 평촌에서 재건축이 아닌 리모델링을 결정한 단지가 나왔다. 정부가 특별법으로 재건축 촉진에 나섰지만, 시장에서 느끼는 매력이 크지 않다는 지적이 나온다.
20일 정비업계에 따르면 안양시 동안구 호계동 '목련2단지'는 최근 권리변동계획 확정총회를 열고 과반의 동의를 얻어 수평·별동 리모델링 계획을 확정했다. 총회 가결로 목련2단지는 195% 용적률의 994가구를 299.74% 용적률의 1023가구로 탈바꿈할 예정이다. 이르면 오는 9월 이주를 시작한다.
공사비는 3.3㎡당 778만원, 추정 비례율은 80.23%다. 공사비가 오르면서 조합원들은 4억7900만원(전용 58㎡ 기준)의 분담금을 내야 할 것으로 추정된다. 2021년 추정치 2억8600만원의 두 배 규모다.
목련2단지는 노후계획도시 특별법 적용 대상이다. 지하철 4호선 범계역 승강장과 약 120m 거리에 위치한 초역세권 단지로, 용적률 인센티브도 노릴 수 있다. 그런데도 목련2단지 조합원들이 기존 추정치 두 배 규모의 분담금을 내면서 리모델링을 결정한 것은 최근 공사비 상승으로 재건축 매력이 낮아졌기 때문이다.
1기 신도시 특별법 혜택에도 '리모델링' 선택
재건축초과이익환수제(재초환), 공공기여 등 기존 부담 요소에 더해 최근에는 공사비까지 눈덩이처럼 불어나자 조합원들 사이에서는 '재건축으로 돌아서면 감당 못할 지각비를 내야 한다'는 공감대가 형성된 것으로 알려졌다.주거환경연구원에 따르면 2020년 480만3000원이던 3.3㎡당 평균 공사비가 지난해 687만5000원으로 올랐다. 건설 원가의 30%가량을 차지하는 건설 자재비가 급등했고 주 52시간 근로제, 안전 기준 강화 등에 따른 간접비도 늘어난 여파다.
공사비가 급등하면서 재건축을 추진하는 서울 강남권 아파트들도 시공사를 구하지 못하고 있다. 서울 서초구 잠원동 신반포27차아파트 재건축정비사업 조합은 최근 시공자 선정을 위한 재입찰 공고를 냈다. 3.3㎡당 공사비를 907만원으로 낸 1차 공고에는 아무도 입찰하지 않았고 957만5000원을 제시한 2차 공고에는 SK에코플랜트만 참여하자 세 번째 공고를 냈다.
상황이 이렇다 보니 목련2단지 조합원들은 '공사를 더 늦춰선 안 된다'는 결론을 내렸다. 이제와서 리모델링 사업을 취소하고 재건축으로 노선을 선회한다면 10년 이상 사업이 지연되는 것은 물론, 공사비도 감당할 수 없을 만큼 오를 것이라는 우려에서다.
이형욱 목련2단지 리모델링조합장은 "지금 리모델링을 취소해도 재건축이 바로 되겠느냐. 선도지구 경쟁에서는 이미 밀려났다"며 "특별법에 따른 재건축은 이주단지를 마련해 순차적으로 진행하는 것이 원칙인데, 평촌 50개 단지가 재건축에 들어가면 후순위 단지는 언제 공사할지 알 수 없다"고 꼬집었다. 그러면서 "최근 공사비도 계속 오르고 있기에 공사를 더 늦춰선 안 된다는 점에 조합원들이 공감했다"고 설명했다.
계속 오르는 공사비…재초환·공공기여도 '부담'
재건축초과이익환수제(재초환)나 공공기여 등 재건축 규제 대못도 부담 요소다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 오른 집값에서 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 금액을 초과 이익으로 보고 조합원에게서 환수하는 제도다. 오는 27일부터 개정안이 시행돼 부담금이 면제되는 초과 이익 기준은 기존 3000만원에서 8000만원으로 높이고 부과 구간도 2000만원에서 5000만원으로 조정하는 등 부담이 덜어졌지만, 그 매력이 크진 않다는 게 중론이다. 공사비가 과도하게 오른 탓이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재초환이 감면되더라도 (공사비 인상으로 인한) 추가 분담금에 재초환이 더해지는 것이기에 재초환 감면으로 재건축 사업이 탄력을 받기는 쉽지 않다"고 지적했다. 조합원마다 수억원의 분담금을 내는 상황에서 초과 이익을 조금 덜 걷는 정도는 티가 나지 않는다는 의미다.
특별법에서 요구하는 공공기여도 부담스럽기는 마찬가지다. 노후계획도시 특별법에서는 1기 신도시별로 기본계획을 세우며 기준용적률을 정하도록 한다. 이를 기준으로 공공기여 비율을 1구간(10~40%)과 2구간(40~70%)으로 차등화한다. 현재 용적률 200%인 아파트가 특별법을 적용받아 용적률 300%가 되면 10~40%를 공공기여로 내놔야 하는 셈이다.
최근 한국건설산업연구원 김정주 연구원이 시뮬레이션한 결과에 따르면 특별법상의 재건축 단지는 최대 43%의 용적률을 기부채납해야 한다는 결과가 나왔다. 현재 용적률 200%이면서 기본계획상 용적률 상한선이 500%인 아파트가 특별법으로 용적률 750%를 받는 조건이다. 이 정도 기부채납을 수용할 수 있는 곳은 1기 신도시 가운데 분당구 정도에 그치는 것으로 평가된다. 김 연구원은 "공공기여율이 과도한 것 아닌지 고민할 필요가 있다"며 "준조세 성격의 부담금을 줄여야 한다"고 제언했다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com
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