임차인이 상가 건물을 임차할 때 고액의 시설투자 비용이나 권리금 등을 지출하는 경우가 많다 보니 법은 이런 비용을 회수할 수 있도록 하는 규정을 두고 있다. 그중 하나로 임차인에게 일정 기간 계약 기간을 보장한다. 이에 따라 간접적으로 권리금이나 시설투자비 등을 회수할 수 있도록 한다. 즉, 상가 임차인에게 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 임대차 계약을 갱신할 수 있도록 ‘계약갱신요구권’을 부여하고 있다. 한편 임차인의 계약갱신요구권에 대응해 임대인에게는 계약 갱신을 거절할 수 있는 권리를 제한적으로 허용하고 있다.
임대인의 갱신 거절 사유 중 특히 분쟁 소지가 큰 것은 임대인에게 상가 건물을 철거해야 할 사정이 발생하는 경우다. 이런 사유가 발생하면 임차인은 더 이상 영업을 영위하기 힘들고 새로운 임차인에게 정당한 가액의 권리금을 회수하지 못할 수 있다. 건물을 매수해 신축 등의 행위를 하고자 하는 임대인 입장에서는 임차인의 갱신을 거절하지 못하는 상황이 계속되는 한 매수 목적을 달성하기 어려울 수 있기 때문이다. 임대인이든 임차인이든 어떤 경우에 위 사유에 해당하는지를 판단하는 것이 중요한 문제일 수밖에 없는데, 결국 관련법과 판례가 어떻게 구성돼 있는지를 확인하는 것이 중요하다.
상가건물임대차보호법에서 건물 철거와 관련해 정당한 갱신 거절 사유로 들고 있는 것 중 하나를 살펴보면 다음과 같다. 임대인이 ‘목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’에 해당하고 또한 추가로 임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우다. 이 같은 사유에 해당하면 갱신 거절 사유로 인정될 뿐만 아니라 이를 이유로 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절하더라도 기존 임차인의 권리금 회수를 방해한 행위로 인정되지 않는다.
어느 정도까지 임차인에게 고지해야 정당한 갱신 거절 사유로 인정받을 수 있는가에 대해 최근 하급심 판례가 있다. “임대차 계약 체결 당시 임차인에게 건물의 노후화 등을 이유로 해당 건물에 관해 대수선 공사를 예정하고 있음을 개략적으로 고지한 것만으로는 임대차 계약 체결 당시 임차인에게 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 고지했다고 인정하기에 부족하다”고 한 사례가 있다. 즉 정당한 갱신 거절 사유로 인정받기 위해선 적어도 재건축 등의 계획이 구체적이어야 하고 이를 임차인에게 고지하고 그 계획에 따르는 경우에 해당돼야 한다.
한편 이러한 사유에 해당하게 되면 권리금 회수에도 문제가 생길 수 있다. 판례는 임대차 계약이 종료되면 기존 임차인은 권리금 회수를 위한 조치를 할 수 있다. 하지만 이 과정에서 임대인이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약 체결을 위해 협의하는 과정에서 해당 건물의 철거·재건축 계획과 그 시점을 고지함으로써 신규 임차인과의 임대차 계약이 체결되지 않는다고 하더라도 법에서 정한 ‘권리금 회수 방해행위’에 해당한다고 볼 수 없다고 판시한 바 있다.
위에서 언급한 사유는 하나의 예시에 불과하다. 상가건물 철거 시 발생하는 임대차 관계 정리와 관련된 법 규정 및 판례 입장 등을 주의 깊게 확인하는 것이 당사자 간 분쟁 방지에 도움이 될 수 있다.곽종규 KB증권 변호사
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