재건축 최대 용적률 500%, '분양 직전 단지'까지 적용

서울시가 지난 3월 마련한 ‘재개발·재건축 사업성 개선 방안’의 대상을 분양 이전 단지까지 확대해 26일부터 시행한다. 역세권 단지는 더 적은 공공기여로 준주거까지 종 상향이 가능해지고, 최대 용적률을 500%까지 적용받아 사업성을 높일 수 있게 된다. 집값이 낮아 추진 동력이 약한 노원구 구로구 등 외곽지역에 혜택이 집중된다. 서울 내 276개 주택 재개발·재건축 사업장에서 정비계획을 변경하는 단지가 잇따를 전망이다.

서울시는 ‘2030 도시주거환경정비기본계획’을 26일 고시한다고 25일 발표했다. 역세권 준주거 종 상향, 사업성 보정계수 적용, 종 상향에 따른 공공기여 부담 완화 등이 골자다.

서울시는 집값이 낮아 재건축 사업성이 떨어지는 지역에 혜택을 몰아주기로 했다. 단지 및 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위한 보정계수는 땅값이 낮을수록 최대 2까지 적용한다. 허용용적률 인센티브가 20%포인트에서 40%포인트로 높아져 분양 가구를 늘리는 효과가 있다. 여기에 더해 친환경 관련 인센티브(제로에너지 인증 등)를 땅값이 낮은 지역에 두 배(15%포인트)까지 적용하기로 했다. 허용용적률 인센티브와 상한용적률 인센티브 둘 중 하나로 고를 수 있다는 게 특징이다. 상한용적률 인센티브를 선택하면 부담이 큰 공공기여를 대체할 수 있다.

역세권 단지의 사업성도 크게 개선된다. 지하철역으로부터 최대 350ｍ 범위 이내 단지는 일자리 창출, 노인·육아 돌봄 등 정책 연계 시설을 지으면 준주거로 종 상향이 가능해진다. 준주거 종 상향에 따른 공공기여율도 15%에서 10%로 줄여준다. 3도심·7광역·12지역중심지로 나뉘는 역세권의 중요도를 고려해 종 상향을 결정한다. 간선도로변에 있어 진입로 확보가 가능해야 하는 조건도 달렸다.

용적률이 높아 사업성이 떨어지는 단지의 분양 가구 수를 늘리는 조항도 신설됐다. 우선 기존 용적률을 각종 규제 기준이나 공공기여 없이도 허용용적률로 인정한다. 공공기여가 줄면 조합원의 분담금이 감소해 추진 동력을 얻을 수 있다. 기존 용적률이 허용용적률을 초과하는 149개 단지에 이 같은 방안을 적용할 예정이다.

인구 고령화에 맞춰 허용용적률 인센티브 항목도 새롭게 담았다. 고령 거주자를 위한 무장애(BF) 인증과 고령서비스시설 제공, 층간소음 차단성능 등급, 수변친화공간 조성 등에 인센티브가 각각 5%포인트 주어진다.

서울시는 일반분양을 하지 않은 단지까지 기본계획을 소급 적용하기로 했다. 당초 사업시행계획 인가를 받지 않은 단지에 적용할 예정이었다. 서울시는 앞서 결정된 공공기여 결정을 최대한 유지하면서 이번 방안을 적용할 방침이다. 이를 위해 사업추진 단계별 ‘사업지원 방안 적용 가이드라인’을 마련하고 있다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com