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서원경 삼성증권 랩운용팀장
최근 미국 경제는 경기침체 우려가 완화되며 경기 연착륙, 심지어 성장세를 지속하는 노랜딩 전망도 언급되고 있습니다. 미국 증시는 11월 트럼프의 당선 이후 규제 완화 정책에 대한 기대감과 강달러로 연일 우상향하고 있습니다. 다만 높은 변동성과 가격 부담으로 성장주 투자에 어려움을 느끼는 투자자에게는 배당 관련 투자가 대안이 될 수 있습니다.
오늘은 연 7% 수준의 높은 배당수익률을 기대할 수 있는 국내 리츠 시장에 대해 살펴보고자 합니다.
리츠란 무엇인가?
리츠는 Real Estate Investment Trust의 약자로 부동산에 간접투자하는 상품입니다. 일반적으로 부동산 직접 투자에는 거액이 필요한데, 리츠를 활요하면 소액으로도 우량부동산에 간접 투자할 수 있습니다. 리츠 중 주식시장에 상장되어 있는 회사들을 상장 리츠라 하며, 대표적인 유형에는 오피스, 주거용, 리테일(상가/소매 등), 물류 리츠 등이 있습니다. 국내 주식 시장에 상장된 리츠는 총 24개이며, 시가총액은 7.5조원입니다. (24.11.14일 기준, 한국리츠협회) <</span>국내 상장 리츠 시가총액 Top 10> No 상장 리츠명 시가총액(억원) 1 SK리츠 12,630 2 ESR켄달스퀘어리츠 9,919 3 롯데리츠 7,799 4 신한알파리츠 6,555 5 제이알글로벌리츠 5,625 6 코람코라이프인프라리츠 4,035 7 삼성FN리츠 4,006 8 KB스타리츠 3,910 9 이리츠코크렙 2,702 10 이지스밸류리츠 2,618 * 출처: 한국리츠협회, 2024년 11월14일 기준국내 리츠 시장 현황
올해 상반기까지 상승하던 국내 리츠 시장은 하반기 들어 1조원 규모의 대규모 유상증자가 진행되며 하락세로 전환되었습니다. 리츠는 유상증자를 통해 신규 자산을 편입하고 장기적으로 외형 확장 및 규모의 성장을 추구하는데, 이번에는 여러 리츠에서 단기에 대규모 증자가 일어난 점이 가격에 부담 요인으로 작용하였습니다. 그러나 11월 말 이후 대규모 유상증자가 마무리되며 리츠 시장 내의 수급 부담 이슈는 빠르게 축소될 것으로 보입니다. 또한 이번 유상증자를 통해 몸집을 키운 대형 리츠들은 글로벌 리츠 벤치마크인 FTSE EPRA Nareit 지수의 편입요건에 부합할 가능성이 높아져 글로벌 자금 유입을 통한 수급개선을 기대할 수 있습니다.
금리 인하기 국내 리츠 전망
리츠는 대표적인 금리 인하 수혜주입니다. 리츠는 다양한 부동산 자산을 매입하여 발생한 임대료와 매각 차익을 투자자에게 배당합니다. 부동산 매입 과정에서 상당한 자금을 은행 대출로 충당하는데 시중금리가 하락하면 만기 롤오버시 이자비용이 하락하게 됩니다. 이는 결국 배당의 상승으로 이어질 수 있어 리츠 가격에도 긍정적입니다.현재 국내 상장 리츠의 시가배당수익률은 연 5~8%로 높은 수준입니다. 트럼프 당선 이후 미국 금리 인하 속도가 둔화되며 최근 국내 주요 리츠에 대한 우려의 목소리가 있으나, 장기적으로 금리가 하향 안정화된다면 저가에 리츠를 매수할 수 있는 기회로 볼 수 있습니다.
정부의 공모 리츠 활성화 정책
리츠는 국내에서 2001년 도입후 지속적으로 정책지원을 받았습니다. 대표적인 활성화 정책으로는 퇴직연금 및 연금저축펀드의 상장 리츠 투자 허용, 3년 이상 보유시 배당금에 대한 9.9%의 분리과세적용 등입니다.이러한 정책지원에 더해 지난 6월에는 국토부에서 <리츠 활성화 방안>을 발표하였습니다. 내용을 보면, 기존의 규제 중심에서 지원 중심으로 리츠 행정을 개선하고 투자 기회 확대를 위해 오피스나 주택과 같은 전통적인 부동산 자산 외에 데이터센터, 산업단지와 같은 신성장 섹터로의 투자 대상을 확대하는 방안을 제시하였습니다.
현재 국내 상장 리츠의 대부분은 오피스 자산에 투자하고 있습니다. 미국 상장 리츠가 데이터센터/셀타워(Cell Tower, 통신탑) 섹터에 활발히 투자하고 있는 것과 비교하면 국내는 오피스와 주택과 같은 전통적인 부동산 자산 투자에 집중되어 있어 리츠의 외형 성장을 위해서는 변화가 필요한 시점으로 보입니다.
특히 세계적으로 데이터센터 시장이 성장하고 있는 만큼 국내에서도 데이터센터의 수요가 늘어나고 있고, 리츠를 통해 새로운 자금을 조달하는 동시에 리츠의 시장 확장에도 긍정적 파급 효과를 줄 것으로 보입니다.
리츠 지원 정책은 투자 대상 다양화 외에도 리츠가 우량 자산을 신속하게 확보할 수 있도록 감정평가가 완료된 부동산 대상으로 매매 계약을 허용하는 등 운용의 편의성 측면으로도 개선 방안을 내놓았습니다. 이러한 리츠 시장 육성 정책은 상장 리츠의 질적 성장을 기대하게 합니다.
예금 금리가 점진적으로 하향되는 상황에서 이보다 높은 수익률을 기대하는 투자자라면, 최근 리츠 시장 조정기를 활용하여 시중 금리보다 높은 배당수익과 향후 매매차익까지 기대할 수 있는 리츠를 포트폴리오에 편입해 보는 것도 좋은 투자 대안이 될 수 있을 것입니다.
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