[배준형의 밸류업 클래스]
상담 문의
“안녕하세요. 저는 얼마 전 오랜 직장 생활을 마치고 은퇴했습니다. 안정적인 노후 대비를 위해 임대 수익이 발생하는 건물 구입을 고려하고 있습니다. 그러나 서울의 높은 부동산 가격을 감안해 지방에서 건물을 찾고자 하는데, 이는 투자 가치 측면에서 어떤 의미가 있을까요?”
상황분석 및 가이드
만약 의뢰인의 투자 목적이 ‘안정적인 임대 수익(Income Gain)’이라면 서울뿐만 아니라 지방도 고려해볼 만합니다. 그러나 ‘미래 매각 차익(Capital Gain)’을 기대한다면 지방 부동산은 한계를 가질 수 있습니다. 투자금이 묶일 위험이 크며, 추후 매각이 어려울 가능성이 높기 때문입니다.
부동산 투자는 취득 ? 운용 ? 처분 세 가지 단계를 종합적으로 고려해야 합니다. 취득과 운용만 고려하다가 처분이 어려워지는 경우가 많으므로 신중한 접근이 필요합니다. 지방 부동산의 경우 투자 수익률이 높고 토지가격이 상대적으로 저렴한 장점이 있지만, 서울 대비 토지가격 상승 속도가 느리고, 임대료 인상에도 한계가 있어 신중한 검토가 필요합니다.
지방 부동산 시장의 특성
? 매도자(공급) 많음 vs. 매수자(수요) 적음 → 매각이 어려울 수 있음
? 투자 수익률(ROI) 비교
o 지방: 5% 이상의 높은 투자 수익률, 넓은 대지면적 확보 가능
o 서울 주요 지역: 2% 이하의 낮은 투자 수익률, 하지만 매각 가능성이 높음
따라서 지방 부동산에 투자하려면 신중한 접근이 필요하며, 다음과 같은 유형의 부동산은 특히 주의해야 합니다.
지방 부동산 투자 시 반드시 피해야 할 투자 상품
1. 분양상가(구분상가)
분양상가는 투자 수익률이 6~7% 이상으로 높아 보일 수 있지만, 장기적으로 불리할 수 있습니다. 시간이 지나면서 건물은 노후화되며, 임차인은 최신 시설이 갖춰진 다른 상업 시설로 이동할 가능성이 큽니다.
또한, 일반 상가 건물은 ‘밸류업(Value-Up, 자산 가치 상승 전략)’을 통해 가치를 높일 수 있지만, 분양상가는 개별적으로 개발 행위를 할 수 없어 자산 가치 상승이 어렵습니다. 따라서 분양상가 투자 시에는 해당 상권의 특성을 잘 살펴 오랫동안 자금이 묶여도 부담이 없는 범위로 제한하는 것이 비교적 안전합니다.
2. 임차인 입주 초기의 고수익 건물
일부 건물주는 매각을 목적으로 이해관계가 있는 임차인을 입주시켜 일시적으로 높은 수익률을 만들어낼 수 있습니다. 이를 피하려면 해당 건물의 임차인 최초 입주시기와 주변 임대료 시세를 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 인위적으로 조정된 수익률인지 검토할 수 있습니다.
3. 사치성 업종이 입점한 건물
유흥주점, 고급 오락장, 안마시술소 등이 입점한 건물은 일반적으로 높은 투자 수익률을 보이지만, 취득세 및 재산세 중과세 부담이 큽니다. 또한 임차인과의 마찰이 발생할 가능성이 크고, 매각 시 매수자가 제한될 가능성이 있습니다.
지방 부동산 투자 시 고려해야 할 요소
지방 부동산 투자는 초기 투자 비용 대비 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 장기적으로 매각이 어렵다는 문제가 발생할 가능성이 큽니다. 따라서 지방에서 반드시 부동산 투자를 진행해야 한다면 다음 요소를 고려하는 것이 좋습니다.
?배후 수요 확보: 대규모 아파트 단지가 형성된 상권 내 건물 ? 접근성: 지하철역과의 접근성이 좋고, 도로 폭이 넓은 지역 ? 미래 개발 가능성: 정부 개발 계획이나 기업 유치 등으로 지역 가치가 상승할 가능성이 있는 곳
이러한 요소를 고려하면 안정적인 임대 수익을 창출하면서도, 향후 매각이 용이한 건물을 선택할 수 있습니다.
지방 부동산 투자는 상대적으로 높은 투자 수익률을 기대할 수 있지만, 매각이 어렵고 임대료 상승에도 한계가 있어 신중한 접근이 필요합니다. 안정적인 임대 수익을 목표로 한다면 배후 수요가 탄탄한 지역을 선정하는 것이 중요하며, 분양상가, 인위적으로 조정된 고수익 건물, 사치성 업종 입점 건물 등은 피하는 것이 좋습니다.
서울과 지방의 투자 환경을 종합적으로 비교한 후, 투자 목적에 맞는 최적의 선택을 하시길 바랍니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
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“안녕하세요. 저는 얼마 전 오랜 직장 생활을 마치고 은퇴했습니다. 안정적인 노후 대비를 위해 임대 수익이 발생하는 건물 구입을 고려하고 있습니다. 그러나 서울의 높은 부동산 가격을 감안해 지방에서 건물을 찾고자 하는데, 이는 투자 가치 측면에서 어떤 의미가 있을까요?”
상황분석 및 가이드
만약 의뢰인의 투자 목적이 ‘안정적인 임대 수익(Income Gain)’이라면 서울뿐만 아니라 지방도 고려해볼 만합니다. 그러나 ‘미래 매각 차익(Capital Gain)’을 기대한다면 지방 부동산은 한계를 가질 수 있습니다. 투자금이 묶일 위험이 크며, 추후 매각이 어려울 가능성이 높기 때문입니다.
부동산 투자는 취득 ? 운용 ? 처분 세 가지 단계를 종합적으로 고려해야 합니다. 취득과 운용만 고려하다가 처분이 어려워지는 경우가 많으므로 신중한 접근이 필요합니다. 지방 부동산의 경우 투자 수익률이 높고 토지가격이 상대적으로 저렴한 장점이 있지만, 서울 대비 토지가격 상승 속도가 느리고, 임대료 인상에도 한계가 있어 신중한 검토가 필요합니다.
지방 부동산 시장의 특성
? 매도자(공급) 많음 vs. 매수자(수요) 적음 → 매각이 어려울 수 있음
? 투자 수익률(ROI) 비교
o 지방: 5% 이상의 높은 투자 수익률, 넓은 대지면적 확보 가능
o 서울 주요 지역: 2% 이하의 낮은 투자 수익률, 하지만 매각 가능성이 높음
따라서 지방 부동산에 투자하려면 신중한 접근이 필요하며, 다음과 같은 유형의 부동산은 특히 주의해야 합니다.
지방 부동산 투자 시 반드시 피해야 할 투자 상품
1. 분양상가(구분상가)
분양상가는 투자 수익률이 6~7% 이상으로 높아 보일 수 있지만, 장기적으로 불리할 수 있습니다. 시간이 지나면서 건물은 노후화되며, 임차인은 최신 시설이 갖춰진 다른 상업 시설로 이동할 가능성이 큽니다.
또한, 일반 상가 건물은 ‘밸류업(Value-Up, 자산 가치 상승 전략)’을 통해 가치를 높일 수 있지만, 분양상가는 개별적으로 개발 행위를 할 수 없어 자산 가치 상승이 어렵습니다. 따라서 분양상가 투자 시에는 해당 상권의 특성을 잘 살펴 오랫동안 자금이 묶여도 부담이 없는 범위로 제한하는 것이 비교적 안전합니다.
2. 임차인 입주 초기의 고수익 건물
일부 건물주는 매각을 목적으로 이해관계가 있는 임차인을 입주시켜 일시적으로 높은 수익률을 만들어낼 수 있습니다. 이를 피하려면 해당 건물의 임차인 최초 입주시기와 주변 임대료 시세를 반드시 확인해야 합니다. 이를 통해 인위적으로 조정된 수익률인지 검토할 수 있습니다.
3. 사치성 업종이 입점한 건물
유흥주점, 고급 오락장, 안마시술소 등이 입점한 건물은 일반적으로 높은 투자 수익률을 보이지만, 취득세 및 재산세 중과세 부담이 큽니다. 또한 임차인과의 마찰이 발생할 가능성이 크고, 매각 시 매수자가 제한될 가능성이 있습니다.
지방 부동산 투자 시 고려해야 할 요소
지방 부동산 투자는 초기 투자 비용 대비 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 장기적으로 매각이 어렵다는 문제가 발생할 가능성이 큽니다. 따라서 지방에서 반드시 부동산 투자를 진행해야 한다면 다음 요소를 고려하는 것이 좋습니다.
?배후 수요 확보: 대규모 아파트 단지가 형성된 상권 내 건물 ? 접근성: 지하철역과의 접근성이 좋고, 도로 폭이 넓은 지역 ? 미래 개발 가능성: 정부 개발 계획이나 기업 유치 등으로 지역 가치가 상승할 가능성이 있는 곳
이러한 요소를 고려하면 안정적인 임대 수익을 창출하면서도, 향후 매각이 용이한 건물을 선택할 수 있습니다.
지방 부동산 투자는 상대적으로 높은 투자 수익률을 기대할 수 있지만, 매각이 어렵고 임대료 상승에도 한계가 있어 신중한 접근이 필요합니다. 안정적인 임대 수익을 목표로 한다면 배후 수요가 탄탄한 지역을 선정하는 것이 중요하며, 분양상가, 인위적으로 조정된 고수익 건물, 사치성 업종 입점 건물 등은 피하는 것이 좋습니다.
서울과 지방의 투자 환경을 종합적으로 비교한 후, 투자 목적에 맞는 최적의 선택을 하시길 바랍니다.
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