이 기사는 04월 16일 16:41 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
임대차 계약 기간이 끝나고도 임대보증금을 돌려주지 않는 이른바 '전세 사기' 우려로 월세 수요가 늘면서 기업형 임대주택에 대한 투자가 활발해지고 있다는 분석이 나왔다.
글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아는 16일 이 같은 내용을 담은 '2025 한국 상업용 부동산 시장 전망-주거' 리포트를 발행했다.
세빌스코리아에 따르면 국내 주거용 부동산 시장은 2022년부터 월세 거래가 전세 거래를 앞질렀다. 기준금리 인상과 주택 가격 하락으로 2021년 말부터 임차인에게 임대보증금을 돌려주지 못하는 사례가 급증하면서 전세 선호도가 크게 낮아졌기 때문이다.
특히 전문운영업체가 운영하는 임대주택은 일반적인 원룸 및 오피스텔보다 임대료가 10~20%가량 높은 조건임에도 소형 가구를 중심으로 선호도가 높아지고 있다. 고품질 설비 갖추고 다양한 주거 서비스를 제공하는 데다 임대보증금 비중이 작아 임대보증금을 돌려받지 못할 가능성이 낮기 때문이다.
국내외 투자자들은 월세 선호 현상이 당분간 이어질 것으로 보고 임대주택 투자에 적극적으로 나서고 있다.
기관투자자의 임대주택 투자 유형은 크게 '직접투자형'과 '간접투자형'으로 구분할 수 있다. 직접투자형은 도시형생활주택이나 주거용 오피스텔 등을 매입 및 개발하는 '주거시설형'과 호텔 등을 매입 후 리모델링해 운영하는 '숙박시설형'으로 나뉜다.
주거시설형은 전입신고가 가능하고 주택임대차보호법에 따라 5%의 임대료 인상률 상한선과 10년의 의무 운영 기간이 적용된다. 싱가포르투자청(GIC)과 교직원공제회가 투자한 '에피소드 신촌369', '에피소드 용산241' 등이 대표적인 주거시설형 투자 사례다.
숙박시설형의 경우 임대료(숙박비)의 10%에 해당하는 부가가치세를 납부해야 한다. 주거시설형에 적용되는 임대료 상한제, 다주택자 중과세 등은 적용되지 않는다. 주택임대차보호법이 적용되지 않아 내국인 수요가 제한적이지만, 교육 또는 업무 목적의 장기체류 외국인이 늘어남에 따라 수요가 증가할 것으로 예상된다. 숙박시설형 투자 사례로는 영국계 사모펀드(PEF) 운용사 ICG(인터미디에이트캐피탈그룹)가 투자자로 참여한 '홈즈스테이 지밸리가산', '홈즈레즈 명동' 등이 있다.
간접투자형은 기관투자자가 직접 자산을 매입하지 않고 공공지원 임대주택리츠 지분에 투자하는 방식이다. 롯데건설이 출자하고 이후 캡스톤자산운용이 지분을 매입한 '엘티제 1·2·3호 뉴스테이'가 대표적인 사례다.
홍지은 세빌스코리아 전무는 "건설경기 악화 등으로 공공 주도의 임대주택 공급이 한계를 보이며 민간 참여 활성화를 위한 노력이 계속될 것"이라며 "다수의 해외투자자가 이미 투자를 진행했거나 고려하고 있는 만큼 향후 기업형 임대주택 투자시장은 더욱 활발해질 것"이라고 말했다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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