굿모닝작전
정부가 공공 주도로 진행됐던 도심복합사업에 부동산투자회사 등 민간사업자도 참여를 허용하기로 했다. 규제 완화와 절차 간소화를 통해 노후된 도심 개발에 민간의 참여를 유도해 진행에 속도를 붙이게끔 한다는 취지다. 다만 최근 부동산 시장 여건이 좋지 않고 도심복합사업으로 건설되는 주택의 일정 비율은 공공주택으로 공급해야 하는 만큼, 사업성 확보가 주요 과제로 떠오른다.
국토교통부는 지난 2월 도심 복합개발 지원에 관한 법률의 시행령·시행규칙 제정안을 시행한다고 밝혔다. 제정법은 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사와 리츠 등 민간도 시행할 수 있도록 했다. 복합개발 사업은 도시 내 성장 거점 조성을 목표로 하는 ‘성장거점형’과 주택의 신속한 공급을 목표로 하는 ‘주거중심형’으로 나뉜다. 복합개발 사업으로 건설되는 주택의 일정 비율(성장거점형은 50% 이하, 주거중심형은 30~50%)은 공공주택으로 공급해야 한다.
공공주택 의무 제공 물량이 정해져 있는데다 최근 자재값과 금리 상승 등 부동산 시장 여건도 좋지 않아 민간 기업이 선뜻 해당 사업에 참여하기 어려울 것이라는 관측도 나온다. 특히 도심 개발이 완료된 후 대규모 세대의 주거 품질을 장기간 유지하기 위해서는 많은 비용과 시간이 투입될 수밖에 없다. 수익성을 확보해야 하는 민간 기업 입장에서 상기한 시장 조건들이 개발 참여에 발목을 잡을 수 있다는 분석이다.
이러한 가운데 민간 도심복합사업의 운영 효울을 높일 수 있는 PMS 솔루션이 주목받고 있다. ‘주택 임대관리 솔루션(PMS)’은 ▲계약 및 임대료 수납 관리 ▲공실률 최소화 ▲시설 유지보수 ▲각종 투자 및 회계 보고서 작성 등 임대 관리 업무를 자동화해 대규모 복합 단지를 효율적으로 운영하는 데 도움을 주는 솔루션이다. 반복적이고 복잡한 임대 관리 업무를 자동으로 처리하는 한편 실시간 시장 임대료 변동을 분석하고, 최적의 가격 정책을 수립하여 임대 수익을 극대화하고 공실 발생을 최소화한다.
국내에서는 DNK(디엔코리아)가 PMS 솔루션을 공급하고 있다. DNK가 개발한 PMS는 다양한 조건의 임대주택 관리 현장에 바로 적용할 수 있도록 호환성을 높여 민간부터 공공참여주택까지 여러 유형의 세대에 도입돼 있다. GHP, 우리레오PMC, KR서비스 등 국내 주요 임대관리 기업에서 DNK의 솔루션을 활용하고 있다. 현재까지 약 2만3000세대에 솔루션이 도입됐다.
차민근 DNK 대표는 “민간 도심복합사업은 노후화된 도심 개발을 통해 주택 공급을 늘리는 공적인 영역과 기업의 투자와 수익창출이라는 민간영역 사이의 균형을 맞추는 것이 관건이 되는 사업”이라며 “PMS와 같이 주택 운영 효율화와 주거 품질 향상에 도움을 주는 기술이 적극적으로 수용된다면 정부가 목표로 하는 민간 기업의 투자와 개발 가속화가 보다 원활하게 이뤄질 수 있을 것”이라고 말했다.
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