[배준형의 밸류업 경매]
[물건 개요]
? 매각기일: 2025년 6월 9일(월)
? 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경51257 (중복 2024타경54789)
? 소재지: 서울특별시 송파구 거여동 20번지
? 토지면적: 365.30㎡ (약 110.5평)
? 연면적: 833.36㎡ (약 252.1평)
? 감정가: 7,815,515,600원
? 최저입찰가: 4,001,544,000원 (감정가의 약 51%)
? 입찰보증금: 400,154,400원 (최저입찰가의 10%)
[입지 분석]
해당 물건은 서울 송파구 거여동, 지하철 5호선 ‘거여역’ 북서측 인근에 위치한 토지 및 건물입니다.
주변은 근린생활시설, 업무시설, 단독주택이 혼재된 상권 형성 지역으로, 전반적인 주거·업무 환경이 양호한 편입니다.
특히 폭 30m 도로와 6m 도로가 만나는 코너 입지에 자리하고 있어, 우수한 접근성 및 가시성을 갖춘 것이 큰 장점입니다.
?? 투자 포인트:
? 도보역세권
? 대로변 코너 입지
? 가시성 우수 → 광고 효과 기대
? 주변 상권 활성화
[건축물 현황]
? 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕
? 규모: 지하 1층 ~ 지상 4층
? 사용승인일: 1992년 9월 2일
? 외벽 마감: 석재 붙임
? 내벽 마감: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일
? 창호: 샷시 창호
? 기타 설비: 위생 및 급·배수 설비 완비
[임차인 현황]
지하 1층: 하이ㅇ크섬유(주) 대항력 없음
지하층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 임차해 사용 중입니다.
보증금은 3,000만원, 월세는 100만원이며, 2023년 5월 9일에 배당요구를 했습니다.
현재는 창고 공간으로 활용되고 있으며, 대항력은 없습니다.
지상 1층: ‘올림ㅇ 인테리어조명’과 하이ㅇ크섬유(주)가 병행 사용
해당 층은 두 개의 공간으로 구분되어 사용되고 있습니다.
101호: 박○○ (상호: 올림ㅇ 인테리어조명)
2000년 03월 22일부터 장기 입주 중이며, 보증금은 3,000만원, 월세는 144만원입니다.
대항력과 확정일자를 모두 갖추고 있어 우선변제권이 인정됩니다.
배당요구는 2023년 4월 17일에 이뤄졌습니다.
일부(69.42㎡): 하이ㅇ크섬유(주)
2021년 12월 14일부터 사용 중이며, 보증금은 2,000만원, 월세는 135만원입니다.
대항력은 없으며, 2023년 5월 9일에 배당요구를 접수했습니다.
지상 2층: 하이ㅇ크섬유(주) / 대항력 없음
2층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 단독 사용 중입니다.
보증금은 2,000만원, 월세는 185만원이며, 대항력은 없고, 2023년 5월 9일에 배당요구를 했습니다.
지상 3층: 하이ㅇ크섬유(주) / 대항력 없음
3층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 임차해 사용 중입니다.
보증금은 4,500만원, 월세는 105만원이며, 대항력은 없고, 배당요구일은 2023년 5월 9일 입니다.
지상 4층: 하이ㅇ크섬유(주), (주)하이ㅇ크워드 / 대항력 없음
4층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 임차 중이며, 내부에는 자회사인 (주)하이ㅇ크워드의 사무실이 입주해 있는 것으로 조사됐습니다.
보증금은 5,700만원, 월세는 130.3만원이며, 대항력은 없고, 배당요구일은 2023년 5월 9일입니다.
?? 임대 관련 참고사항:
? 일부 층 대항력 및 우선변제권 보유
? 대부분의 임차인은 대항력 없음
? 전체 임대 현황 파악 용이 → 인수부담 최소화
[권리분석]
? 현재 소유자: 제이○스미라클(주)
? 소유권 취득일: 2021년 5월 13일 (매매)
? 이전등기: 2021년 9월 13일 완료
가장 중요한 권리는 **2021년 9월 13일 동서울신협이 설정한 근저당권(546억 원)**으로, 이는 말소기준권리로 작용합니다.
이보다 후순위로 설정된 모든 근저당권·가압류·압류·임의경매 신청 등은 낙찰 시 말소될 수 있습니다.
? 후순위 권리 목록:
유○자 외 2인(근저당), 김○연, 장○훈, 한○진, (주)○창, 정○진(가압류),
송파구 및 건강보험공단(압류), 유○자 외 2인·이○선(임의경매 신청)
[공간분석 및 리노베이션 가치]
기존 건물은 석재 외벽 마감으로 고급스러움을 연출했지만, 향후 리노베이션을 통해 커튼월 외장 방식으로 변경 시 세련된 이미지와 현대적 느낌을 강화할 수 있습니다.
? 커튼월 장점:
자연채광 극대화, 미니멀리즘 외관 연출, 에너지 효율 향상, 브랜드 이미지 개선
?? 건축/운영 포인트:
? 리모델링 시 가치 상승 여력 큼
? 상업시설 및 사무공간 모두 활용 가능
[투자금 분석]
[예상 임대수익 분석]
예상 임대료 산정:
본 건물의 예상 임대료는 인근 유사 사례 비교법을 기반으로 하여 중립적·합리적 기준으로 산정했습니다.
? 층별 면적 및 용도 고려
? 주변 수요, 노후도, 업종 등을 반영한 현실적 임대료
? 상·하층 간 임대료 차등 적용
? 투자 포인트 한눈에 보기
? 서울 송파구 거여동 역세권 입지
? 도로 코너 대지로 가시성과 접근성 우수
? 감정가 대비 약 51% 저렴한 입찰 기회
? 커튼월 리노베이션 통한 가치 상승 기대
? 임대수익 기반의 안정적 수익형 자산
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
[물건 개요]
? 매각기일: 2025년 6월 9일(월)
? 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경51257 (중복 2024타경54789)
? 소재지: 서울특별시 송파구 거여동 20번지
? 토지면적: 365.30㎡ (약 110.5평)
? 연면적: 833.36㎡ (약 252.1평)
? 감정가: 7,815,515,600원
? 최저입찰가: 4,001,544,000원 (감정가의 약 51%)
? 입찰보증금: 400,154,400원 (최저입찰가의 10%)
[입지 분석]
해당 물건은 서울 송파구 거여동, 지하철 5호선 ‘거여역’ 북서측 인근에 위치한 토지 및 건물입니다.
주변은 근린생활시설, 업무시설, 단독주택이 혼재된 상권 형성 지역으로, 전반적인 주거·업무 환경이 양호한 편입니다.
특히 폭 30m 도로와 6m 도로가 만나는 코너 입지에 자리하고 있어, 우수한 접근성 및 가시성을 갖춘 것이 큰 장점입니다.
?? 투자 포인트:
? 도보역세권
? 대로변 코너 입지
? 가시성 우수 → 광고 효과 기대
? 주변 상권 활성화
[건축물 현황]
? 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕
? 규모: 지하 1층 ~ 지상 4층
? 사용승인일: 1992년 9월 2일
? 외벽 마감: 석재 붙임
? 내벽 마감: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일
? 창호: 샷시 창호
? 기타 설비: 위생 및 급·배수 설비 완비
[임차인 현황]
지하 1층: 하이ㅇ크섬유(주) 대항력 없음
지하층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 임차해 사용 중입니다.
보증금은 3,000만원, 월세는 100만원이며, 2023년 5월 9일에 배당요구를 했습니다.
현재는 창고 공간으로 활용되고 있으며, 대항력은 없습니다.
지상 1층: ‘올림ㅇ 인테리어조명’과 하이ㅇ크섬유(주)가 병행 사용
해당 층은 두 개의 공간으로 구분되어 사용되고 있습니다.
101호: 박○○ (상호: 올림ㅇ 인테리어조명)
2000년 03월 22일부터 장기 입주 중이며, 보증금은 3,000만원, 월세는 144만원입니다.
대항력과 확정일자를 모두 갖추고 있어 우선변제권이 인정됩니다.
배당요구는 2023년 4월 17일에 이뤄졌습니다.
일부(69.42㎡): 하이ㅇ크섬유(주)
2021년 12월 14일부터 사용 중이며, 보증금은 2,000만원, 월세는 135만원입니다.
대항력은 없으며, 2023년 5월 9일에 배당요구를 접수했습니다.
지상 2층: 하이ㅇ크섬유(주) / 대항력 없음
2층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 단독 사용 중입니다.
보증금은 2,000만원, 월세는 185만원이며, 대항력은 없고, 2023년 5월 9일에 배당요구를 했습니다.
지상 3층: 하이ㅇ크섬유(주) / 대항력 없음
3층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 임차해 사용 중입니다.
보증금은 4,500만원, 월세는 105만원이며, 대항력은 없고, 배당요구일은 2023년 5월 9일 입니다.
지상 4층: 하이ㅇ크섬유(주), (주)하이ㅇ크워드 / 대항력 없음
4층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 임차 중이며, 내부에는 자회사인 (주)하이ㅇ크워드의 사무실이 입주해 있는 것으로 조사됐습니다.
보증금은 5,700만원, 월세는 130.3만원이며, 대항력은 없고, 배당요구일은 2023년 5월 9일입니다.
?? 임대 관련 참고사항:
? 일부 층 대항력 및 우선변제권 보유
? 대부분의 임차인은 대항력 없음
? 전체 임대 현황 파악 용이 → 인수부담 최소화
[권리분석]
? 현재 소유자: 제이○스미라클(주)
? 소유권 취득일: 2021년 5월 13일 (매매)
? 이전등기: 2021년 9월 13일 완료
가장 중요한 권리는 **2021년 9월 13일 동서울신협이 설정한 근저당권(546억 원)**으로, 이는 말소기준권리로 작용합니다.
이보다 후순위로 설정된 모든 근저당권·가압류·압류·임의경매 신청 등은 낙찰 시 말소될 수 있습니다.
? 후순위 권리 목록:
유○자 외 2인(근저당), 김○연, 장○훈, 한○진, (주)○창, 정○진(가압류),
송파구 및 건강보험공단(압류), 유○자 외 2인·이○선(임의경매 신청)
[공간분석 및 리노베이션 가치]
기존 건물은 석재 외벽 마감으로 고급스러움을 연출했지만, 향후 리노베이션을 통해 커튼월 외장 방식으로 변경 시 세련된 이미지와 현대적 느낌을 강화할 수 있습니다.
? 커튼월 장점:
자연채광 극대화, 미니멀리즘 외관 연출, 에너지 효율 향상, 브랜드 이미지 개선
?? 건축/운영 포인트:
? 리모델링 시 가치 상승 여력 큼
? 상업시설 및 사무공간 모두 활용 가능
[투자금 분석]
[예상 임대수익 분석]
예상 임대료 산정:
본 건물의 예상 임대료는 인근 유사 사례 비교법을 기반으로 하여 중립적·합리적 기준으로 산정했습니다.
? 층별 면적 및 용도 고려
? 주변 수요, 노후도, 업종 등을 반영한 현실적 임대료
? 상·하층 간 임대료 차등 적용
? 투자 포인트 한눈에 보기
? 서울 송파구 거여동 역세권 입지
? 도로 코너 대지로 가시성과 접근성 우수
? 감정가 대비 약 51% 저렴한 입찰 기회
? 커튼월 리노베이션 통한 가치 상승 기대
? 임대수익 기반의 안정적 수익형 자산
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
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