이 기사는 05월 29일 11:05 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.
서울 오피스 시장이 마곡, 성수 등 신규 업무지구를 중심으로 당분간 성장세를 지속할 것이란 전망이 나왔다. 과잉공급 우려가 나왔던 물류센터 시장은 신규 공급 감소로 대형 자산 위주로 회복세로 돌아선 것으로 나타났다.
코람코자산운용은 29일 이 같은 내용이 담긴 '2025년 2분기 상업용 부동산시장 전망 보고서'를 발간하고 주요 자산별 시장 동향분석 및 전망을 제시했다.
코람코는 2분기 상업용 부동산 시장은 금리 인하 기대와 투자자산 재편 등의 요인으로 점진적인 회복세를 보일 것으로 전망했다. 다만 자산별 기초 여건 변화에 따라 회복 강도는 뚜렷이 엇갈릴 것으로 분석했다.
오피스 시장은 올해 1분기 마곡 내 대형 오피스 선매입 거래가 이뤄지면서 총 거래액은 전년 동기대비 약 122% 증가한 6조원을 기록했다. 하지만 대규모 공급 확대가 전체 오피스 공실률 증가로 이어져 서울 업무지구 공실률은 전분기 대비 2.3%포인트 증가한 7.2%를 기록했다. 실질 임대료 상승률도 0%를 기록해 임대료 상승세는 둔화된 것으로 나타났다.
다만 주요 오피스 개발프로젝트의 착공이 지연됨에 따라 2027년까지 신규 오피스 공급이 제한적일 전망이다. 이에 판교, 마곡, 성수 등 신흥 업무지구 오피스의 지속적인 성장세가 예상된다.
물류센터 시장의 거래 규모는 전년 동기 대비 70% 증가한 1조4000억원을 기록하며 본격적인 회복세를 나타냈다. 특히 연면적 약 10만㎡ 규모 이상의 수도권 내 신축 대형 자산 중심으로 거래가 활발했으며, 총 9건의 거래 사례 가운데 8건은 복합 및 상온 물류센터인 것으로 조사됐다.
1분기 신규 물류센터 공급면적은 전년 동기 대비 84% 감소한 약 13만2000㎡에 불과했다. 신규 인허가도 줄어들고 있어 앞으로 물류센터 공급은 더 감소할 전망이다.
호텔 시장은 외국인 관광객 증가에 힘입어 서울 시장을 중심으로 운영실적이 꾸준히 개선될 전망이다. 머큐어 호텔, 앰배서더 풀먼, 로즈우드 등 글로벌 럭셔리 브랜드들의 국내 진출도 예정되어 있어 호텔자산의 질적 수준 향상에 대한 기대감도 커지고 있다. 이에 기존 리테일시설 또는 오피스 빌딩을 호텔로 리모델링해 수익성을 극대화하려는 움직임도 활발해지고 있다.
데이터센터 시장은 인공지능(AI) 산업 성장과 글로벌 클라우드 사업자들의 국내 진입 확대로 인해 중장기적으로 성장세를 유지할 것으로 예상된다. 특히 자산운용사와 글로벌 데이터센터 운영사들이 경쟁적으로 데이터센터 개발을 추진하는 가운데 핵심권역 내 개발 가능한 부지 부족과 전력 확보의 어려움이 지속되며 수도권 내 자산의 희소성이 더욱 부각될 것으로 전망된다.
코람코에 따르면 2027년까지 서울 서남부와 경기 인천, 고양, 용인 등 수도권 내에서 약 23개의 데이터센터가 신규 공급될 예정이다.
임대형 주거상품도 유망 투자처로 주목받고 있다. 금리 인하 기조와 정부의 대출 규제가 맞물려 월세 수요 증가로 연결되는 한편 임대인들의 월세 선호도가 확대된 영향이다. 전세의 월세화가 가속화되며 임대료도 상승하고 있어 안정적 수익 기반이 다져지고 있다는 평가다.
최근 외국계 투자자들이 연이어 국내 임대형 주거상품에 투자하는 흐름도 이러한 시장 상황이 반영된 것으로 풀이된다. 아울러 생활형 숙박시설 규제와 주거용 리츠 활성화 기조도 임대형 주거상품시장에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다.
김열매 코람코자산운용 실장은 "2분기 상업용 부동산 시장은 단기 수요보다는 중장기 수익성과 투자여건 변화에 따라 전략을 조정해야 하는 시점"이라며 "오피스, 물류, 호텔, 데이터센터 등 주요 섹터의 구조적 변화에 대한 이해와 선별적 접근이 중요하다"고 밝혔다.
민경진 기자 min@hankyung.com
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