부동산신탁사 건전성 규제 강화...토지신탁 위험액 한도 도입

이 기사는 06월 25일 15:39 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

금융당국이 부동산 신탁사의 재무전건성을 강화하기 위해 영업용순자본비율(NCR) 적용범위를 확대하고 위험액 한도를 도입한다. 신탁사들은 2027년 말까지 단계적으로 토지신탁 위험액 한도를 자기자본 대비 100% 이내로 줄여야한다.

금융위는 25일 부동산신탁사의 내실있는 토지신탁 운영을 위한 건전성 규제를 담은 금융투자업규정 개정안을 의결했다. 개정안은 다음달 1일부터 시행된다.

토지신탁사업은 부동산신탁사가 토지를 수탁받아 주택, 상업시설, 물류시설 등을 건설·분양한 후 수익을 배분하는 신탁사업이다. 책임준공형의 경우 시공사가 책임준공 의무를 불이행할 경우 신탁사가 의무를 부담하는 토지신탁을 말한다.

책임준공형 토지 신탁의 실질 위험이 반영되도록 NCR 적용 범위를 확대했다.

그동안 부동산 신탁사의 책임준공의무에 대한 NCR 위험액 반영은 책임준공형 '관리형' 토지신탁에만 한정됐다. 앞으로는 부동산 신탁사가 책임준공 의무를 질 경우 토지신탁의 유형과 상관없이 신용위험액을 반영해야 한다.

금융투자업규정 시행세칙을 개정해 부동산 신탁사의 신용위험액 산정 기준도 개선했다. 위탁자와 시공사 등 신탁사가 거래하는 상대방의 신용 위험을 반영하고 사업장별 공정률 차이 등을 감안해 위험값을 차등 적용한다. 금융투자협회 모범규준 등을 준수하는 경우에는 위험값을 일부 경감할 수 있도록 했다. 변경된 산정 기준은 다음달 이후 신규계약분부터 적용된다.

부동산 신탁사의 관리 능력 범위 내에서 사업 수주가 이뤄지도록 자기자본 대비 토지신탁 위험액 한도도 도입된다.

이전에는 부동산 신탁사의 토지 신탁에 대해선 별도 한도 규율이 없었다. 신탁사의 관리 능력 범위 내에서 토지신탁 사업이 내실있게 운영되는지 사전점검 및 예방하는 데 한계가 있었다는 평가다.

이번 개정안에서 토지신탁의 총 예상 위험액을 자기자본의 100% 이내로 제한하는 한도 기준이 신설됐다. 다만 충분한 준비 기간을 부여하기 위해 한도를 2027년 말까지 점진적으로 적용한다.

시행세칙에서는 토지신탁 위험액 산정시 책임준공의무에 따른 손해배상 가능성(책준형), 자산건전성 분류(차입형) 등을 감안하도록 해 사업장별 위험을 실질적으로 반영하도록 한다.

아울러 신탁 방식 정비 사업에서 주택도시보증공사(HUG)의 보증대출이 일정 요건을 충족하는 경우, 해당 대출이 부동산신탁사의 NCR 및 토지신탁 위험액 한도에 미치지 않도록 특례 규정을 시행 세칙에 마련했다.

금융위는 “이번 제도 개선을 통해 부동산 신탁사가 토지 신탁을 보다 책임있게 운영함으로서 부동산 신탁사의 건전성 강화뿐 아니라 궁극적으로 수분양자 등의 이익 보호, 안정적인 부동산 공급 등에 기여할 것”이라고 말했다.

최석철 기자 dolsoi@hankyung.com