시작은 선의였다. 집값을 올릴 줄 몰랐을 뿐. 요즘 다각도로 규제 사정권에 들고 있는 전세대출 이야기다.전세대출은 서민 주거 안정을 명분으로 빠르게 규모가 불어났다. 10년 전만 해도 36조원 수준에 그쳤지만 올해 1분기엔 183조원으로 다섯 배가량 늘었다. 정책금융 곳간 덕에 서민들은 돈이 모자라도 전셋집을 마련하는 게 쉬워졌다. 이 덕분에 투자자들도 돈을 크게 들이지 않고 집을 샀다.
전세대출의 대중화는 부동산 시장에 두 가지 중대한 변화를 가져왔다. 우선 세를 끼고 집을 사는 갭투자가 쉬워졌다. 정부가 보증하고 은행이 세입자 대신 전세보증금을 턱턱 대주니 지천에 노다지가 널렸던 셈이다. 집값이 오르지 않는 게 더 힘든 환경이다.
또 하나는 전세가 완벽한 금융상품이 됐다는 점이다. 과거엔 전세 가격의 움직임이 단순했다. 공급이 늘어나면 가격이 떨어지고 반대로 공급이 줄면 가격이 올랐다. 하지만 전세대출이 늘자 전셋값은 금리에 민감하게 반응하기 시작했다. 세입자들이 이자 상환 부담을 져야 하기 때문이다.
2022년 전국 아파트 입주 물량은 41만 가구로 전년(43만 가구) 대비 감소했지만 전세 가격은 오르지 않고 오히려 3.84% 떨어졌다. 연초 연 1.25%이던 기준금리가 연말 3.25%로 급격히 상승한 영향이다. 2024년엔 공급이 전년 대비 늘었지만 전셋값이 올랐다. 이 기간엔 금리가 떨어졌다. 전세의 가격 결정 요인이 바뀐 것이다.
주택정책은 이 같은 시장의 변화를 면밀히 진단한 뒤 이뤄져야 한다. 숫자에 매몰된 공급 대책만 서둘러선 당장 눈앞의 집값과 전셋값을 잡을 수 없다.
최근 한국은행은 금융안정보고서를 통해 전세대출로 인한 전셋값 상승이 다시 매매 가격을 밀어 올리는 경향이 공고해지고 있다고 경고했다. 이 단단한 고리를 끊기 위해선 정책금융 성격이 바뀌어야 한다는 분석도 덧붙였다.
전세 감소로 인한 월세화가 주거비 부담을 키울 것이란 우려도 작지 않다. 하지만 급격한 전세화로 인한 부작용도 사회 전체가 경험했다. 사회초년생과 신혼부부들을 울린 전세 사기, 집값보다 전세보증금이 더 비싼 무피 투자(무자본 갭투자)가 그 시절의 단면이다. 정보 비대칭성에 기대 임차인을 기망한 투자 방법이기 때문에 악질적이기까지 하다. 전임 국토교통부 장관들이 “전세는 역사적 사명을 다했다”며 같은 평가를 내린 이유다.
월세화로 인한 문제가 예상된다면 이를 보완하고 맞춤형 공급을 이끌어내는 것도 정부 몫이다. 기업형 장기 임대 도입 등 임대차 시장에 얽힌 실타래를 풀어나가기 위한 노력이 없었던 것도 아니다. 김윤덕호(號) 국토부의 과감하고 실효성 있는 주택정책을 기대한다.
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