"그 가격엔 못 팔아"…브룩필드, '여의도 IFC' 컨티뉴에이션펀드 조성 추진

이 기사는 08월 28일 10:36 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

브룩필드자산운용이 서울 여의도 IFC 매각 작업을 중단하고 새로 조성한 펀드에 자산을 옮겨 담기로 결정한 것으로 확인됐다. 원매자들과의 가격 눈높이 차이로 매각 협상이 사실상 결렬된 가운데 투자금 회수를 원하는 일부 투자자의 의견을 반영한 전략으로 풀이된다. 새로 조성되는 펀드에는 그동안 인수 협상에서 이름이 거론된 국내 연기금 등이 참여할 것으로 예상된다.

28일 투자은행(IB) 업계에 따르면 브룩필드자산운용은 IFC 인수를 위한 컨티뉴에이션 펀드를 조성하고, 기존 펀드에서 자산을 이전하는 작업을 진행하고 있다. 컨티뉴에이션 펀드는 기존 사모펀드의 운용사는 그대로 유지하고, 기존 펀드가 보유한 자산만 신규 펀드로 이전하는 투자 전략이다. 자산의 수익 창출 가능성이 높아 운용사와 투자자가 장기 보유를 원할 때 쓰는 전략이다. 펀드 내 자산 자체를 새 펀드로 옮기는 점에서 '펀드 지분'을 매매하는 셰어딜과는 구분된다. 국내 투자 시장에서는 2023년 한앤컴퍼니가 쌍용C&E에 대한 장기 투자를 위해 조성한 게 첫번째 사례로 알려졌다.

브룩필드자산운용은 수년째 IFC 매각에 난항을 겪으면서 매각 대신 컨티뉴에이션 펀드 조성으로 전략을 수정한 것으로 분석된다. 일부 투자자들은 펀드 만기를 앞두고 엑시트를 원하지만, 자산 매각을 원치 않는 투자자들도 적지 않아 절충점을 찾은 것이다.

여전히 컨티뉴에이션 펀드는 국내 상업용 부동산 시장에서는 다소 낯선 투자 방식이다. 브룩필드자산운용은 투자자 유치에 대한 강한 자신감을 토대로 이 같은 펀드 조성에 나선 것으로 분석된다. 실제로 다수의 기존 투자자들이 새로 조성되는 펀드에 재투자 의사를 밝혔고, 일부 국내 연기금도 재간접 투자 방식 등으로 신규 펀드에 참여할 예정인 것으로 파악된다.

한 IB 업계 관계자는 "해당 지역을 대표하는 트로피 자산으로서 투자 수요가 확실해야만 컨티뉴에이션 펀드를 조성할 수 있다"며 "기존 투자자들도 대거 남아 신규 펀드로 이동할 것으로 예상된다"고 설명했다.

앞서 브룩필드자산운용은 2016년 말 AIG로부터 IFC를 2조5500억원에 인수하면서 국내 투자 시장에 본격적으로 진출했다. 인수 당시만 하더라도 IFC의 공실률은 오피스 75%, 쇼핑몰 30%에 달할 정도로 부진한 상태였다. 브룩필드자산운용은 적극적인 자산 관리와 임차 활성화 전략으로 공실률을 1~2% 수준까지 낮췄고, IFC 내 5성급 호텔인 콘래드서울도 정상 영업을 지속하며 IFC 단지 전체가 여의도 일대 랜드마크 자산으로 자리매김하도록 이끌었다. 부실 자산을 인수해 가치 개선을 노리는 오퍼튜니스틱 전략을 적극적으로 실행해 자산 가치를 끌어올리는 데 성공했다는 평가가 나왔다.

매각 작업은 매끄럽지 못했다. 브룩필드자산운용은 인수 5년째인 2021년 하반기부터 매각 작업을 본격화해 이듬해 5월 미래에셋자산운용을 우선협상대상자로 선정했다. 원매자 측이 제안한 가격은 약 4조1000억원으로 국내 부동산 사상 최대 규모였다. 하지만 국토교통부가 IFC 인수를 위한 리츠 인가를 불허하면서 매각이 불발됐다.

이후 브룩필드자산운용은 작년 8월 콘래드서울만 싱가포르계 ARA자산운용에 4000억원에 매각했다. 남은 오피스 3개 동과 쇼핑몰에 대해서도 외국계 투자자들과 매각 협상을 벌여왔으나 수개월 동안 가격 조건에서 입장차를 좁히지 못해 협상이 사실상 결렬됐다. 투자자들은 3조원대 초중반 수준에서 인수를 타진했으나, 매도인 측에선 4조원대 가격을 고수한 것으로 알려졌다.

한편 브룩필드자산운용은 앞서 우선협상대상자에서 취소된 미래에셋자산운용과 2000억원 규모의 이행보증금 반환 소송을 벌이고 있다. 브룩필드자산운용은 리츠 승인 불허로 계약 이행을 못한 책임을 물어 미래에셋자산운용이 납부한 계약금을 몰취했는데, 이에 반발한 미래에셋자산운용이 싱가포르 국제중재재판소(SIAC)에 중재를 신청한 것이다. 소송 결과는 이르면 올해 하반기에 나올 것으로 예상된다.

한 자산운용 업계 관계자는 "소송 결과에 따라 펀드 수익성에도 영향을 미칠 수 있다"며 "소송이 장기화하고 있는 점도 IFC 통매각 실패에 영향을 줬다"고 설명했다.

민경진 기자 min@hankyung.com