인허가 단축해 재건축 속도…'한강벨트' 20만가구 짓는다

서울시가 인허가 절차를 대폭 간소화한 ‘신속통합기획 시즌2’를 발표한 것은 재건축·재개발 사업 속도를 높여 도심 주거지 주택 공급을 크게 늘리기 위해서다. 서울시는 정비사업 기간을 기존 18년6개월에서 12년으로 단축해 6년간 약 31만 가구를 준공하겠다는 구상을 내놨다. 전문가들은 규제 혁신을 긍정적으로 평가하면서도 단기적인 집값 안정에는 한계가 있을 것으로 평가했다.

◇ 서울 정비사업 12년으로 단축

서울시가 29일 발표한 신속통합기획 시즌2는 전폭적인 제도 개선으로 민간 재건축·재개발 사업의 공급 기반을 확대하는 게 목표다. 재건축·재개발 절차는 크게 정비구역 지정, 추진위원회·조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주·철거, 착공·준공 등의 단계로 나뉜다. 서울시는 2021년 신속통합기획 제도를 도입해 공급 확대 기반을 마련하는 데 주력했다. 지난 7월엔 인허가 절차를 간소화해 정비구역 지정부터 이주까지 기간을 18년6개월에서 13년으로 줄이는 ‘주택공급 촉진 방안’을 내놨다.
이번에는 불필요한 절차를 통폐합해 전체 사업 기간을 12년으로 1년 더 줄이는 게 핵심이다. 먼저 환경영향평가 초안 검토 회의를 폐지하기로 했다. 통합심의 과정에서 본안 심사가 이뤄지기 때문이다. 재개발 임대주택 입주 희망자의 자격 확인을 위한 무주택 여부 전산 조회도 1회로 간소화한다. 네 차례 시행하는 추정 분담금 중복 검증 절차는 세 차례로 단축한다. 오세훈 서울시장은 “반시장적 규제는 집값을 올린다”며 “정비사업 속도를 높여 ‘한강 벨트’ 지역에 19만8000가구를 착공하겠다”고 말했다.

정비사업 추진 때 자주 바뀌는 용적률과 건폐율은 그동안 구청이 우선 검토한 뒤 서울시가 이를 재검토·고시하는 복잡한 과정을 거쳤다. 앞으로는 경미한 변경 관련 처리 권한은 구청장에게 위임하기로 했다. 관리처분계획 타당성 검증 기관도 한국부동산원뿐만 아니라 다른 기관으로 확대한다. 서울주택도시개발공사(SH)에 전담 조직을 구성해 타당성 검증 기간을 평균 6개월에서 2개월 이내로 줄인다는 계획이다.

재개발조합이 법적 보상 대상이 아닌 세입자에게도 이주 지원을 할 수 있는 기반을 마련한다. 추가 보상금에 상응하는 4% 안팎의 용적률 완화 인센티브로 보전받는 구조다. 이 같은 이주 촉진책으로 사업 기간을 최소 2개월 당길 수 있다는 설명이다. 정비구역 내 기존 건축물 해체 심의도 간소화한다. 서울시는 “2031년까지 평균 18년6개월 걸리는 정비사업 기간을 12년으로 당기면 착공 물량이 애초 13만7000가구에서 31만 가구로 불어날 것”이라고 설명했다.

◇ 재건축 속도전…집값 안정은 ‘글쎄’

전문가들은 규제를 줄여 공급을 늘리는 방안을 긍정적으로 평가했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “환경영향평가 초안 검토회의를 생략하는 등 실질적으로 사업 속도를 높일 내용이 담겼다”며 “길게 봤을 때 시장 안정화에 큰 역할을 할 것”이라고 평가했다. 송승현 도시와경제 대표는 “절차가 간소화돼 사업성이 좋은 한강 벨트는 민간 중심으로 빠르게 정비사업이 진행될 수 있을 것”으로 내다봤다.

당장 집값 상승세를 억누르기는 어려울 것이란 분석도 나온다. 공급에 속도를 내더라도 단기적으로 수급 불균형을 해소하긴 어렵기 때문이다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “인허가 외에 공사비 부담, 이주비 대출 규제, 분담금 문제 등 사업성 제약을 고려할 때 재건축·재개발 사업이 계획대로 진행될지 미지수”라고 지적했다.

국토교통부 등 정부와의 협력이 필요하다는 조언도 나왔다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “중앙정부와 불협화음 없이 보조를 맞춰야 한다”며 “대립 구도로 가면 시장이 불안할 수밖에 없다”고 말했다.

강영연/이인혁/손주형 기자 yykang@hankyung.com