정부가 서울과 경기 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶는 초유의 대책을 내놓은 것은 그만큼 부동산 가격 상승세가 심상치 않다고 판단해서다. 문재인 정부 때와 같은 ‘풍선효과’가 나타나지 않도록 광범위한 세금·대출·청약 3중 규제가 불가피했다는 설명이다. 이번 조치로 부동산 관련 세금은 오르고 주택담보대출 한도는 더 줄어든다.
◇ 8년 만에 서울 전역이 규제지역
정부가 15일 부동산 관계장관회의에서 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’의 핵심은 서울과 경기 남부권에서 실수요 목적이 아닌 주택 매매는 허용하지 않겠다는 것이다. 기존 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구에만 적용된 조정대상지역·투기과열지구를 서울 전역과 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구, 용인시 수지구 등 경기도 12곳에 적용한다. 동시에 이들 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 “정부가 할 수 있는 모든 조치를 쏟았다”는 평가가 나온다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “글로벌 금리 인하 기조와 주택 수급 불균형으로 부동산시장의 자금 유입이 증가하고 있다”며 “주택시장 불안으로 서민 주거 안정이 위협받고 근로 의욕 저하, 소비 위축 등 경제 전반에 악영향이 나타나고 있다”고 대책 추진 배경을 설명했다.정부가 서울 전역을 규제지역으로 묶은 것은 2017년 이후 8년 만이다. 당시 문재인 정부는 조정대상지역만 지정돼 있던 서울 전역을 투기과열지구로 정했다. 그러나 분당 등 수도권으로 이른바 풍선효과가 발생하자 한 달 만에 분당을 추가로 규제했다. 2018년에는 광명시, 하남시까지 규제지역 범위를 확대했다.
정부는 과거에 발생한 풍선효과를 고려해 이번에 서울과 수도권 주요 지역을 한꺼번에 규제하기로 했다. 여기에 토지거래허가구역으로도 지정해 갭투자(전세를 낀 매매) 자체를 차단했다. 국토부 관계자는 “2016년부터 규제지역을 확대했지만 풍선효과 때문에 정책의 실효성이 낮았다”며 “이번에는 대규모 지정에 토지거래허가구역까지 추가해 갭투자를 원천적으로 막은 게 다른 점”이라고 설명했다.
◇ 동원 가능한 모든 규제 쏟아내
이번 대책으로 당장 서울에서는 전세 낀 매매가 아예 불가능해졌다. 세금과 대출, 청약에까지 고강도 규제가 동시에 적용돼 부동산시장에 충격이 불가피하다. 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아진다. 유주택자는 아예 대출받을 수 없다. 전세대출도 1주택자의 한도가 2억원으로 제한된다. 전세대출 보증 비율은 80%로 축소되고 조건부 전세대출은 아예 금지된다. 신용대출을 1억원 이상 받은 사람은 1년 동안 규제지역 내 주택을 구입할 수 없다.또 조정대상지역 내 다주택자는 취득세가 최대 12%(3주택 기준)까지 중과된다. 양도소득세도 중과되고 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 분양권 전매제한은 3년간 적용된다. 청약할 때도 조정대상지역은 재당첨 제한이 7년, 투기과열지구는 10년으로 규제된다.
토지거래허가구역 지정에 따른 규제도 적용된다. 서울 전역과 경기 12개 지역에서는 앞으로 구입 후 2년간 실거주 의무가 생긴다. 의무를 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다. 비주택 담보대출의 LTV는 70%에서 40%로 축소된다. 이번 조치에는 아파트뿐 아니라 아파트와 동일 단지에 속한 연립·다세대주택도 포함했다. 국토부 관계자는 “용산 나인원한남 등 일부 고가 단지까지 모두 규제가 적용될 수 있도록 기존 대책보다 적용 범위를 확대했다”고 설명했다.
유오상/오유림 기자 osyoo@hankyung.com
관련뉴스
