정부가 6·27 대책(가계부채 관리 방안), 9·7 대책(주택공급 확대 방안), 10·15 대책(10·15 주택시장 안정화 방안) 등 벌써 3차례에 걸쳐 부동산 정책을 내놓으면서 규제의 수위를 높여가고 있다. 업계 안팎에서 다음 카드로 지목되는 것은 부동산 세금이다. 다만 부동산 대책을 두고 논란이 계속 일고 있고, 내년 선거도 앞두고 있어 쉽게 건드리지 못하고 있다는 해석이 나온다.
4개월 만에 벌써 3번째 대책
28일 부동산 업계에 따르면 이재명 정부는 출범 이후 부동산 대책만 벌써 3번째 내놨다. 정부가 출범한 지 4개월밖에 되지 않았으니 약 1달에 한 번꼴로 부동산 대책을 내놓은 셈이다. 이에 앞서 문재인 정부 당시에는 5년 동안 28차례 부동산 대책이 나왔다. 기시감이 드는 이유다.6·27 대책은 수요 억제 대책이었다. 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 일괄적으로 6억원으로 묶었다. 1주택자 전세대출 한도도 2억원으로 제한했다. 전례 없던 대책이라 부동산 시장이 순간 주춤하긴 했지만, 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 한강 벨트를 중심으로 집값은 계속 올랐다.
9·7 대책에선 공급 방안이 등장했다. 향후 5년간, 즉 2026~2030년 동안 수도권에 135만가구의 주택을 공급하겠다고 했다. 민간정비사업 절차개선, 사업성 제고를 위한 도시정비법, 노후도시법 등 후속 법률 제정, 개정안 등을 연내 통과시킨다는 복안도 있다.
10·15 대책에선 더 강력한 규제가 등장했다. 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역과 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역으로 지정했다. 규제지역으로 묶인 곳들은 대출, 청약, 세금 등 대부분에서 타격을 받게 됐다.
익명을 요구한 부동산 시장 전문가는 "이미 문재인 정부 당시 시장 참여자들이 한 번 겪어봤던 상황 아니냐"며 "굉장히 피로감을 느끼고 있다"고 토로했다.
다음 카드는 세금?
업계에선 수요 억제, 공급 방안 등 굵직한 부동산 대책들이 나온 상황에서 다음 차례는 세금과 관련한 규제가 될 가능성이 높다는 관측이 나온다.이런 의견은 정부가 내놓은 대책들의 상당 부분이 2023년 더불어민주당이 발간한 '민주당 재집권 전략 보고서 '왜 실패했고, 무엇으로 도전하는가'(이하 재집권 전략 보고서)에 이미 기술돼 있다는 점을 근거로 든다.
LH(한국토지주택공사) 직접 시행 부동산 감독 기구 도입 등은 앞선 대책에서 현실화했고, 이에 속한 '전세 없애기'도 차근차근 진행되고 있다. 재집권 전략 보고서에서도 보유세 강화에 대한 내용이 기술돼 있다. 해당 보고서에 따르면 부동산 소유 단계에서 거래세는 낮게, 보유세는 높게(비례세 또는 누진세) 원칙을 확립하고, 처분단계에선 시세차익 규모에 따른 양도세 부과(비례세 또는 누진세)가 필요하다고 적혀 있다.尹때 낮췄던 공정시장가액비율, 80% 되돌리면 부담 확대
물론 정부와 여당에선 보유세 개편을 두고 의견이 엇갈리고 있다. 정부는 '부동산 세제 개편 TF(태스크포스)'를 가동해 보유세 인상 논의를 시작할 계획이지만 박수현 민주당 수석대변인은 '당과 TF의 협의가 있느냐'는 질문에 "그런 계획이 없다"고 했다.이상경 국토교통부 1차관이 "집값이 내려가면 월급을 모아서 사면 된다"는 발언으로 사퇴하면서 부동산 민심이 들끓고 있는 상황에서 내년 6월 지방선거를 앞두고 있는 터라 당장은 보유세를 건드리는 것은 쉽지 않을 것이란 의견이 많다.
한 부동산 시장 전문가는 "그렇지 않아도 부동산 정책으로 말이 많은데 현시점에 세금까지 건드리는 것은 쉽지 않아 보인다"고 예상했다.
세금과 관련한 다양한 시나리오가 있지만 일단 현실적으로 가능한 것은 공정시장가액비율을 조정하는 것이다. 시행령 개정 사안이라 세법 개정 없이 가능해서다. 현재 공시가격에서 과표를 산출하는 종부세의 공정시장가액비율은 60%(1주택자)다.
보유세 부담을 높여 집값을 잡으려고 했던 문재인 정부는 80%던 공정시장가액비율을 95%까지 올리고, 공시가격을 장기적으로 시가의 90%까지 끌어올린다는 대책을 내놨다. 하지만 윤석열 정부는 종부세 부담을 낮추기 위해 이 비율을 60%로 하향 조정하고 공시가율 상향 계획을 백지화했다.
<한경닷컴>이 우병탁 신한프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 시뮬레이션을 해본 결과(시세 오는 12월 말까지 변동 없음, 현실화율 유지)에 따르면 공정시장가액이 60%에서 80%로 늘어났을 때 서울 서초구 반포동에 있는 '아크로리버파크' 전용면적 84㎡를 가진 집주인은 기존엔 보유세를 1711만원 내지만 개편이 되면 2278만원으로 지금보다 567만원(24.89%)을 더 내야 한다. 문재인 정부 당시 공정시장가액비율이 95%까지 치솟자 세금을 내기 어려운 집주인들은 결국 집을 파는 경우가 속출하기도 했다.
우병탁 전문위원은 "정치권에서 보유세 1% 얘기가 나오기도 했지만, 공정시장가액비율을 조정하는 게 현실적으론 그나마 가능성이 있다"며 "이 비율을 다시 끌어올리면 세 부담이 당연히 커진다. 다만 60%에서 80% 혹은 그 이상으로 한 번에 올리는 것은 부담이 되기 때문에 어떻게 조정될지는 지켜봐야 할 것"이라고 설명했다.
다만 커지는 세 부담에 반해 시장에 미치는 긍정적 효과는 제한적일 것이란 분석도 있다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "과거 문재인 정부 당시와 현재 시장 상황이 다르기 때문에 이번에 보유세를 올린다고 해도 큰 효과를 보지는 못할 것"이라면서 "오히려 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등 양극화를 더 가속할 수도 있다"고 내다봤다.
"보유세만 올리면 뭐 하나…퇴로도 필요"
보유세를 강화하면서 양도소득세를 완화하는 방안도 나온다. 주택을 가지고 있을 때의 부담을 늘리더라도 팔 때 부담은 줄여주면서 자연스러운 퇴로를 만들어주겠다는 것이다.정부는 2021년 다주택자의 투기 억제를 위해 중과 제도를 도입했다. 이후 다주택자가 매물을 내놓을 수 있도록 2022년 5월부터 양도세 중과를 한시적으로 배제하는 조치를 했다. 이후 시행령 개정 등을 통해 1년씩 이를 연장해왔다. 이 조치는 당장 내년 5월 8일 끝난다. 연장 여부가 핵심이다.
만약 내년 5월 연장되지 않고 끝난다면 현재 규제 등과 맞물려 매물이 잠길 것이란 게 전문가들의 전망이다. 구윤철 부총리 역시 최근 "우리나라는 부동산 보유세는 낮고, 양도세는 높다 보니 '록인 이펙트'(Lock in Effect·매물 잠김 현상)가 매우 크다"고 말하기도 했다.
함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "이미 양도세는 완화된 상황이라 크게 손 볼 여지는 없다"며 "매물 잠김에 따른 유통 매물을 늘리기 위해선 거래세인 취득세를 손보는 편이 더 나을 수 있을 것"이라고 말했다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
관련뉴스
