[배준형의 밸류업 클래스]
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
상가 임대차 분쟁은 건물주라면 누구나 한 번쯤은 마주하게 되는 현실적인 문제입니다.
특히 오랜 세월 임차한 세입자가 ‘버티기’로 일관할 때, 감정적으로 대응하기보다 법적 근거를 중심으로 한 전략적 접근이 무엇보다 중요합니다.
이번 칼럼에서는 실제 의뢰인의 사례를 토대로, 계약 해지를 효과적으로 이끌어낼 수 있는 두 가지 핵심 근거와 단계별 대응 전략을 정리해 드리겠습니다.
【의뢰인 사연】 새 건물주를 괴롭히는 '장기 임차인'의 딜레마
의뢰인께서는 2023년에 꼬마빌딩을 매수하고, 전(前) 임대인으로부터 기존 임차인을 승계받았습니다. 하지만 2개 층을 사용하는 임차인이 임대료를 교묘하게 3기(월세 3개월분)를 초과하지 않는 범위에서 연체하고, 심지어 공용 공간에까지 본인들의 물품을 무단 적재하여 다른 임차인들에게까지 피해를 주고 있는 상황입니다.
더욱 복잡한 것은, 해당 임차인이 최초 계약일로부터 이미 10년 이상 사용 중이라는 사실입니다. 임대차계약서를 새로 쓰지 않고 전 임대인의 계약을 그대로 이어받은 의뢰인께서는, 이러한 문제 임차인과의 계약 해지를 통해 건물의 안정적인 관리를 회복하고자 하십니다.
【밸류업 솔루션】
1. 계약갱신 요구권의 소멸 ? ‘10년 초과’는 가장 강력한 무기
상가건물임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제2항에 따르면, 임차인의 계약갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
즉, 임차인이 이미 10년 이상 해당 점포를 사용했다면, 계약 만료 시점에서는 법적으로 더 이상 갱신을 요구할 권리가 없습니다.
따라서 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 ‘갱신 거절 통보’를 내용증명으로 전달하면, 임차인의 동의 여부와 관계없이 계약을 종료할 수 있습니다.
이 ‘10년 만료’ 규정은 명도 소송에서 임대인이 쥘 수 있는 가장 정당하고 강력한 카드입니다.
2. 공용공간 무단 점유 ? 명백한 계약 해지 사유
비록 임차인의 임대료 연체가 3기에 미치지 않아 즉각적인 해지가 어려운 상황이라 하더라도, 공용공간 무단 점유는 결코 간과해서는 안 될 중대한 귀책 사유입니다.
상임법 제10조 제1항 제8호는 “임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때” 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서, 공용공간을 점유해 다른 임차인에게 피해를 주었다면 이는 곧 ‘계약 해지 및 명도 소송’의 정당한 근거가 됩니다.
3. 빈틈없는 출구전략: 명도 성공을 위한 3단계 로드맵
STEP 1. 의무 위반 증거 확보 및 공식 통보
? 증거 수집: 무단 적재된 물품의 사진, 피해 임차인의 진술서(서명 포함), 공용공간 복구 요청 기록 등을 확보합니다.
? 내용증명 발송: 임차인의 행위가 계약의 중대한 위반임을 명시하고, 즉시 시정하지 않으면 계약 해지 사유가 된다는 점을 공식 통보합니다. 이 절차는 향후 소송에서 임차인의 귀책을 입증하는 결정적 자료가 됩니다.
STEP 2. 10년 만료 근거로 갱신 거절 통보
임차인의 귀책 사유와 별도로, 계약 만료 시점에 ‘계약갱신 요구권이 소멸되었다’는 점을 명확히 기재한 갱신 거절 통보서를 내용증명으로 발송해야 합니다. 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않으면, 이 통보서를 근거로 명도 소송을 제기할 수 있습니다.
STEP 3. 권리금 회수 기회 보호 및 리스크 관리
비록 갱신 요구권이 사라졌더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 합니다.
임차인이 신규 임차인을 주선했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
대응 전략:
? 임차인의 공용공간 무단 점유와 피해 유발 사실은 ‘정당한 거절 사유’로 인정될 가능성이 높습니다.
? 소송 시 이 점을 명확히 입증하면 권리금 손해배상 청구를 효과적으로 방어할 수 있습니다.
? 또는, 법적 리스크와 시간을 줄이기 위해 일정 수준의 ‘명도 보상금’을 제시하고 합의 해지를 유도하는 것도 실질적으로 가장 경제적인 해결책이 될 수 있습니다.
감정이 아닌 전략, ‘법적 무기’를 활용하라
장기 임차인과의 분쟁은 감정으로는 해결되지 않습니다. 의뢰인처럼 10년 만료라는 명확한 법적 근거를 갖고 있다면, 냉철한 판단 아래 철저한 증거 확보와 절차적 대응으로 건물의 가치를 지키는 것이 최선의 해법입니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
상가 임대차 분쟁은 건물주라면 누구나 한 번쯤은 마주하게 되는 현실적인 문제입니다.
특히 오랜 세월 임차한 세입자가 ‘버티기’로 일관할 때, 감정적으로 대응하기보다 법적 근거를 중심으로 한 전략적 접근이 무엇보다 중요합니다.
이번 칼럼에서는 실제 의뢰인의 사례를 토대로, 계약 해지를 효과적으로 이끌어낼 수 있는 두 가지 핵심 근거와 단계별 대응 전략을 정리해 드리겠습니다.
【의뢰인 사연】 새 건물주를 괴롭히는 '장기 임차인'의 딜레마
의뢰인께서는 2023년에 꼬마빌딩을 매수하고, 전(前) 임대인으로부터 기존 임차인을 승계받았습니다. 하지만 2개 층을 사용하는 임차인이 임대료를 교묘하게 3기(월세 3개월분)를 초과하지 않는 범위에서 연체하고, 심지어 공용 공간에까지 본인들의 물품을 무단 적재하여 다른 임차인들에게까지 피해를 주고 있는 상황입니다.
더욱 복잡한 것은, 해당 임차인이 최초 계약일로부터 이미 10년 이상 사용 중이라는 사실입니다. 임대차계약서를 새로 쓰지 않고 전 임대인의 계약을 그대로 이어받은 의뢰인께서는, 이러한 문제 임차인과의 계약 해지를 통해 건물의 안정적인 관리를 회복하고자 하십니다.
【밸류업 솔루션】
1. 계약갱신 요구권의 소멸 ? ‘10년 초과’는 가장 강력한 무기
상가건물임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제2항에 따르면, 임차인의 계약갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
즉, 임차인이 이미 10년 이상 해당 점포를 사용했다면, 계약 만료 시점에서는 법적으로 더 이상 갱신을 요구할 권리가 없습니다.
따라서 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 ‘갱신 거절 통보’를 내용증명으로 전달하면, 임차인의 동의 여부와 관계없이 계약을 종료할 수 있습니다.
이 ‘10년 만료’ 규정은 명도 소송에서 임대인이 쥘 수 있는 가장 정당하고 강력한 카드입니다.
2. 공용공간 무단 점유 ? 명백한 계약 해지 사유
비록 임차인의 임대료 연체가 3기에 미치지 않아 즉각적인 해지가 어려운 상황이라 하더라도, 공용공간 무단 점유는 결코 간과해서는 안 될 중대한 귀책 사유입니다.
상임법 제10조 제1항 제8호는 “임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때” 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서, 공용공간을 점유해 다른 임차인에게 피해를 주었다면 이는 곧 ‘계약 해지 및 명도 소송’의 정당한 근거가 됩니다.
3. 빈틈없는 출구전략: 명도 성공을 위한 3단계 로드맵
STEP 1. 의무 위반 증거 확보 및 공식 통보
? 증거 수집: 무단 적재된 물품의 사진, 피해 임차인의 진술서(서명 포함), 공용공간 복구 요청 기록 등을 확보합니다.
? 내용증명 발송: 임차인의 행위가 계약의 중대한 위반임을 명시하고, 즉시 시정하지 않으면 계약 해지 사유가 된다는 점을 공식 통보합니다. 이 절차는 향후 소송에서 임차인의 귀책을 입증하는 결정적 자료가 됩니다.
STEP 2. 10년 만료 근거로 갱신 거절 통보
임차인의 귀책 사유와 별도로, 계약 만료 시점에 ‘계약갱신 요구권이 소멸되었다’는 점을 명확히 기재한 갱신 거절 통보서를 내용증명으로 발송해야 합니다. 임차인이 자발적으로 퇴거하지 않으면, 이 통보서를 근거로 명도 소송을 제기할 수 있습니다.
STEP 3. 권리금 회수 기회 보호 및 리스크 관리
비록 갱신 요구권이 사라졌더라도, 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 보호해야 합니다.
임차인이 신규 임차인을 주선했음에도 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
대응 전략:
? 임차인의 공용공간 무단 점유와 피해 유발 사실은 ‘정당한 거절 사유’로 인정될 가능성이 높습니다.
? 소송 시 이 점을 명확히 입증하면 권리금 손해배상 청구를 효과적으로 방어할 수 있습니다.
? 또는, 법적 리스크와 시간을 줄이기 위해 일정 수준의 ‘명도 보상금’을 제시하고 합의 해지를 유도하는 것도 실질적으로 가장 경제적인 해결책이 될 수 있습니다.
감정이 아닌 전략, ‘법적 무기’를 활용하라
장기 임차인과의 분쟁은 감정으로는 해결되지 않습니다. 의뢰인처럼 10년 만료라는 명확한 법적 근거를 갖고 있다면, 냉철한 판단 아래 철저한 증거 확보와 절차적 대응으로 건물의 가치를 지키는 것이 최선의 해법입니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
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