고강도 규제로 서울 주택시장이 패닉 상태에 빠졌습니다. 특히 내 집 마련에 나서던 실수요자들은 대출 규제가 강하게 적용되는 투기과열지구 등의 규제에 자가 주택 마련을 포기할 상황으로 내몰리고 있습니다. 특히나 가격이 오르지 않았고, 오를 가능성도 크지 않은 지역까지 묶은 규제는 실수요자에게 희생을 강요합니다.
10·15 부동산 대책으로 가장 피해를 보는 지역은 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 서울 외곽 지역입니다. 이들 지역은 아파트 가격이 올해 누적으로 0~2%대 상승한 지역입니다. 물가상승률을 고려하면 오히려 하락했다고 볼 수 있는 수준입니다.
이들 지역을 규제지역으로 지정한 과정도 법적 기준에 맞지 않습니다. 10월에 규제를 도입하면서 아직 9월 통계가 마무리되지 않았다는 이유로 8월 통계를 사용한 것은 명백한 위법 행정입니다. 9월 통계를 적용했다면 규제지역으로 지정될 최소한의 기준(집값 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배 초과)조차 충족하지 못하는 곳이 다수 발생합니다. 규제지역으로 포함되지 않아도 될 곳이 포함된 셈입니다.
주택시장에 강한 규제가 나왔을 때 수요자 반응은 2가지로 나눠집니다. 어떤 방법을 동원해서라도 주택을 매입하는 부류와 내 집 마련이 어려워졌으니 포기하는 부류입니다. 지금까지 주택시장에서는 무리해서라도 내 집 마련에 나섰던 분들이 자산관리에 성공했습니다. 안타깝지만 포기하신 분들은 여전히 무주택자로 남아 틈만 나면 주택시장을 기웃거리는 중입니다.
작년 하반기부터 지금까지 서울 주택시장에 참여할 수 있는 좋은 기회는 3번이나 있었습니다. 첫 번째는 3월 토지거래허가제가 해제되고 난 시점입니다. 두 번째는 6월 대선이 끝나고 난 이후, 마지막은 9월 공급대책이 발표되고 나서 규제지역 확대가 확실시되던 시기입니다.
내 집 마련 상담을 해보면 이 3번의 기회를 무산시킨 분들의 특징은 매번 물어보는 단지나 지역이 달랐다는 점입니다. 처음에는 강남의 구축 아파트, 두 번째는 마포의 신축 단지, 마지막은 서대문의 재개발 등입니다. 본인이 생각하는 매수를 원하는 아파트가 정해져 있지 않았다는 말입니다.
본인이 공부하고 임장을 다니면서 선택한 선호 단지가 없다면 외부환경에 휘둘리면서 상품 선택에 있어 주체성을 발휘할 수 없습니다. 경기에 따라, 정부 규제에 따라 지금 선택해야 하는지 더 기다려야 하는지 헷갈립니다. 강한 규제로 아파트 가격이 떨어지는 것은 아닌지 걱정도 됩니다.
아파트 단지를 선택하는 것은 더 어렵습니다. 다양한 부동산 앱이 있어 본인의 선택에 도움을 주지만 이러한 객관적인 자료보다는 소위 부동산 전문가라는 분들의 이야기를 더 믿으려 합니다. 많은 유료 상담비용을 지급하고 몇 개의 단지를 소개받았지만, 본인의 거주여건이나 현재의 자산상태를 모르는 전문가들의 조언은 코끼리를 만지는 장님에 불과합니다.
강력한 규제로 인해 한두 달은 주택시장에 큰 변화가 없을 겁니다. 사려는 사람들도 관망하면서 급매나 살펴볼 것이고, 팔려는 사람들 또한 호가를 낮출지 높일지를 고민할 겁니다. 이런 시기에는 열심히 공부하고 본인이 선호하는 몇 개의 단지를 중심으로 임장을 자주 해보는 것이 좋습니다.
전문가들의 소리나 유튜브의 조언 또한 큰 의미가 없습니다. 발품을 팔아 현장 공인중개사들의 목소리를 듣는 것이 더 의미 있습니다. 손님들이 늘기 시작했다든지 집주인들이 호가를 올린다는 소식을 가장 먼저 접할 수 있기 때문입니다.
현 정부에서 내 집 마련은 갈수록 어려워질 가능성이 큽니다. 다주택자는 물론 실거주용 주택을 찾는 수요자까지 투기꾼으로 몰아가고 있기 때문입니다. 그렇다고 주택 매매시장을 떠나는 것은 정답이 되지 않습니다. 내 집이 아니더라도 빌려서 살 남의 집을 찾아야 하고, 결국 주택 가격 변화에 영향을 받는 탓입니다. 집을 사기 좋은 시기는 다시 올 겁니다. 다음 기회를 잡으려면 주택 시장에 머물면서 시황을 꾸준히 살피는 지혜와 현장을 찾아가는 노력을 함께 해야 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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