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부동산 가격이 오르니 정부가 규제에 나선다고 인식하는 분들이 있습니다. 이런 인식은 선후가 잘못되었다고 할 수 있습니다. 부동산을 규제하니 가격이 오른다는 게 경제학에서의 올바른 인식입니다. 정부가 시장의 실패를 방지하거나 사회적 목표를 달성하기 위해 직접 개입하는 '규제'가 시장을 왜곡하고 비효율적인 자원 배분을 초래하기에 간접적, 사후적 규제로 전환해야 한다는 것이 경제학자들의 주장입니다.
10·15 부동산 대책은 직접적이다 못해 극단적이기까지 합니다. 정부가 경제학의 기본과 싸우면서 주택시장은 점차 왜곡되고 있습니다. 수요와 공급의 균형이 무너지면 가격이 오르고, 공급이 늘면 가격이 내려야 하지만 정부의 잘못된 개입이 반복되면서 서울에서는 올라야 할 지역이 멈추는가 하면 그만 올라야 할 곳이 계속 오르는 부작용이 발생하는 양상입니다.
주택시장의 왜곡은 3가지 방향으로 이뤄집니다. 우선 주택가격 상승기가 길어집니다. 주택과 같은 자산의 가격은 상승기와 하락기가 순환하는데, 정부가 시장에 잘못 개입하면 이 주기가 길어지거나 단축됩니다. 2013년 8월부터 시작된 주택시장 상승기는 현재까지도 이어지는 중입니다. 2022년과 2023년 급격한 금리 인상으로 인해 짧은 조정기가 왔지만, 주택시장의 역사상 가장 긴 상승기는 계속되고 있습니다.
국내 주택시장은 공급이 많거나 금융위기가 오지 않는 한 본격적인 하락기를 겪었던 적이 없습니다. 이번 상승기 또한 입주하는 아파트가 많이 늘어나지 않는 이상 지속될 가능성이 큽니다. 당분간 3기 신도시를 제외하면 공급이 늘어나기 어려운 만큼 지금의 상승세는 최소 2030년까지 이어질 전망입니다. 물론 3기 신도시가 서울 주택 수요를 분산할 수 있을지는 또 다른 문제입니다.
두 번째는 강남 위주의 상승세가 계속될 것이란 점입니다. 정부의 규제가 없다면 강남이 오르면 자연스럽게 서울의 나머지 지역들이 순차적으로 오릅니다. 이후에는 경기와 지방까지도 오르게 됩니다. 하지만 지금처럼 정부가 수도권의 광범위한 지역에서 강력한 규제에 나서면 서울 외곽은 오르기 힘듭니다. 서울 외곽과 강남에 동일한 규제를 적용한다면 주택 수요자가 구태여 외곽으로 이동할 이유가 없기 때문입니다.
대출도 문제가 됩니다. 정부 여당은 "모든 서민이 빚내서 집을 사진 않는다"며 부동산 대책을 펴고 있지만, 서울 외곽의 주택 수요자들은 대출 없이 집을 살 수 없습니다. 몇천만 원이 없어 집을 못 사는 이들에게 20%나 줄어든 정책대출은 치명적인 문제입니다. 정부 부동산 대책의 목표는 강남 등 가격이 많이 오르는 지역의 주택시장을 안정시키는 겁니다. 하지만 현금 부자가 많은 선호 지역은 하락의 기미가 없고, 서울 외곽만 고통받고 있습니다.
규제의 목표는 명확했지만, 실현 가능성은 갈수록 떨어지고, 시장은 정부의 정책을 불신하게 됩니다. 향후 정부가 어떠한 정책을 내놓더라도 정부를 믿고 합리적인 의사결정을 하기는 힘들 것으로 보입니다. 우리 주택시장에서 주기적으로 패닉바잉이 발생하는 이유입니다. 신뢰 없는 정부의 부동산 대책은 안 그래도 불안한 주택 수요자들을 한쪽으로 몰고 있습니다.
주택시장이 왜곡되며 서민들의 주거 부담도 커집니다. 부동산 규제는 주택시장에 매물을 줄이는 동결 효과와 함께 집주인의 부담을 세입자가 떠안는 전이효과를 발생시킵니다. 규제지역 3종 세트(투기과열지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역)가 서울 전역에 적용되면서 10월 15일 이후 서울 아파트 매물은 1만1000건 넘게(5일 기준) 줄었습니다. 부동산 대책 한 달도 안 되어 15% 가까운 매물이 사라진 겁니다. 두 번째로 많이 줄어든 지역도 규제 대상이 된 경기도(-5%)입니다.
매물도 줄고 대출도 막히면서 내 집 마련이 어려워진 주택 수요자들은 전·월세 시장에 머물 수밖에 없습니다. 임대수요가 쌓여가면서 전·월세는 벌써 불안해졌습니다. 정부의 규제에 전세가 빠르게 월세로 전환되면서 자산 축적도 갈수록 어려워지고 있습니다. 정부가 전세 시장을 없애며 서민들을 월세 시장으로 내몰고 있는 것은 아닌지 걱정됩니다.
정부는 주택 시장을 안정적으로 관리하고자 하면서 경제학의 기본조차도 지키지 않고 있습니다. 그러니 정책은 작동하지 않고 정부에 대한 신뢰는 나락으로 떨어지는 겁니다. 정부가 강한 규제를 내놓을수록 주택시장은 더 크게 왜곡되고, 그 피해는 무주택 서민에게 돌아갈 겁니다. 더 이상 주택시장을 왜곡하지 않았으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
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부동산 가격이 오르니 정부가 규제에 나선다고 인식하는 분들이 있습니다. 이런 인식은 선후가 잘못되었다고 할 수 있습니다. 부동산을 규제하니 가격이 오른다는 게 경제학에서의 올바른 인식입니다. 정부가 시장의 실패를 방지하거나 사회적 목표를 달성하기 위해 직접 개입하는 '규제'가 시장을 왜곡하고 비효율적인 자원 배분을 초래하기에 간접적, 사후적 규제로 전환해야 한다는 것이 경제학자들의 주장입니다.
10·15 부동산 대책은 직접적이다 못해 극단적이기까지 합니다. 정부가 경제학의 기본과 싸우면서 주택시장은 점차 왜곡되고 있습니다. 수요와 공급의 균형이 무너지면 가격이 오르고, 공급이 늘면 가격이 내려야 하지만 정부의 잘못된 개입이 반복되면서 서울에서는 올라야 할 지역이 멈추는가 하면 그만 올라야 할 곳이 계속 오르는 부작용이 발생하는 양상입니다.
주택시장의 왜곡은 3가지 방향으로 이뤄집니다. 우선 주택가격 상승기가 길어집니다. 주택과 같은 자산의 가격은 상승기와 하락기가 순환하는데, 정부가 시장에 잘못 개입하면 이 주기가 길어지거나 단축됩니다. 2013년 8월부터 시작된 주택시장 상승기는 현재까지도 이어지는 중입니다. 2022년과 2023년 급격한 금리 인상으로 인해 짧은 조정기가 왔지만, 주택시장의 역사상 가장 긴 상승기는 계속되고 있습니다.
국내 주택시장은 공급이 많거나 금융위기가 오지 않는 한 본격적인 하락기를 겪었던 적이 없습니다. 이번 상승기 또한 입주하는 아파트가 많이 늘어나지 않는 이상 지속될 가능성이 큽니다. 당분간 3기 신도시를 제외하면 공급이 늘어나기 어려운 만큼 지금의 상승세는 최소 2030년까지 이어질 전망입니다. 물론 3기 신도시가 서울 주택 수요를 분산할 수 있을지는 또 다른 문제입니다.
두 번째는 강남 위주의 상승세가 계속될 것이란 점입니다. 정부의 규제가 없다면 강남이 오르면 자연스럽게 서울의 나머지 지역들이 순차적으로 오릅니다. 이후에는 경기와 지방까지도 오르게 됩니다. 하지만 지금처럼 정부가 수도권의 광범위한 지역에서 강력한 규제에 나서면 서울 외곽은 오르기 힘듭니다. 서울 외곽과 강남에 동일한 규제를 적용한다면 주택 수요자가 구태여 외곽으로 이동할 이유가 없기 때문입니다.
대출도 문제가 됩니다. 정부 여당은 "모든 서민이 빚내서 집을 사진 않는다"며 부동산 대책을 펴고 있지만, 서울 외곽의 주택 수요자들은 대출 없이 집을 살 수 없습니다. 몇천만 원이 없어 집을 못 사는 이들에게 20%나 줄어든 정책대출은 치명적인 문제입니다. 정부 부동산 대책의 목표는 강남 등 가격이 많이 오르는 지역의 주택시장을 안정시키는 겁니다. 하지만 현금 부자가 많은 선호 지역은 하락의 기미가 없고, 서울 외곽만 고통받고 있습니다.
규제의 목표는 명확했지만, 실현 가능성은 갈수록 떨어지고, 시장은 정부의 정책을 불신하게 됩니다. 향후 정부가 어떠한 정책을 내놓더라도 정부를 믿고 합리적인 의사결정을 하기는 힘들 것으로 보입니다. 우리 주택시장에서 주기적으로 패닉바잉이 발생하는 이유입니다. 신뢰 없는 정부의 부동산 대책은 안 그래도 불안한 주택 수요자들을 한쪽으로 몰고 있습니다.
주택시장이 왜곡되며 서민들의 주거 부담도 커집니다. 부동산 규제는 주택시장에 매물을 줄이는 동결 효과와 함께 집주인의 부담을 세입자가 떠안는 전이효과를 발생시킵니다. 규제지역 3종 세트(투기과열지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역)가 서울 전역에 적용되면서 10월 15일 이후 서울 아파트 매물은 1만1000건 넘게(5일 기준) 줄었습니다. 부동산 대책 한 달도 안 되어 15% 가까운 매물이 사라진 겁니다. 두 번째로 많이 줄어든 지역도 규제 대상이 된 경기도(-5%)입니다.
매물도 줄고 대출도 막히면서 내 집 마련이 어려워진 주택 수요자들은 전·월세 시장에 머물 수밖에 없습니다. 임대수요가 쌓여가면서 전·월세는 벌써 불안해졌습니다. 정부의 규제에 전세가 빠르게 월세로 전환되면서 자산 축적도 갈수록 어려워지고 있습니다. 정부가 전세 시장을 없애며 서민들을 월세 시장으로 내몰고 있는 것은 아닌지 걱정됩니다.
정부는 주택 시장을 안정적으로 관리하고자 하면서 경제학의 기본조차도 지키지 않고 있습니다. 그러니 정책은 작동하지 않고 정부에 대한 신뢰는 나락으로 떨어지는 겁니다. 정부가 강한 규제를 내놓을수록 주택시장은 더 크게 왜곡되고, 그 피해는 무주택 서민에게 돌아갈 겁니다. 더 이상 주택시장을 왜곡하지 않았으면 합니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
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