서울이 극심한 전세난을 겪고 있다. 대출이 강화하고 실거주 의무가 부여되는 등 강력한 부동산 대책이 나온 영향이다. 전문가들은 내년엔 전세난이 더 심화할 것이라고 본다. 세입자들의 주거 부담이 더 커질 것이란 얘기다.
10일 아파트 정보제공 앱(응용프로그램) 아파트실거래가에 따르면 서울 전세 물건은 전날 기준 2만6069건을 기록했다. 지난해 같은 기간 3만2509건과 비교하면 19.8%(6440건) 급감한 수준이다.
자치구별로 살펴보면 강동구 전세 물건이 해당 기간 75.1% 급감했다. 4616건에서 1151건으로 3000건 이상 줄었다. 강동구 둔촌동에 있는 '올림픽파크포레온'은 1만2032가구에 달하는 대형 단지인데 현재 네이버 부동산에 올라온 매물은 불과 250개로 2% 남짓이다.
이어 △광진구 54.2% 감소(836건→383건) △성북구 52.9% 감소(823건→388건) △관악구 51.7% 감소(655건→317건) △강북구 51.4% 감소(423건→206건) △동작구 49% 감소(872건→445건) △은평구 42.7% 감소(776건→445건) △노원구 42.4% 감소(1469건→847건) △용산구 38.3% 감소(866건→535건) △동대문구 34.9% 감소(1431건→932건) 등 순으로 나타났다.
서울 25개 자치구 가운데 서대문구(2.4%) 강남구(17.3%) 서초구(27.1%) 등에서만 전세 물건이 늘었고 나머지 자치구에선 모두 감소했다.
전세 물건이 줄어들자 가격은 치솟고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 11월 셋째 주(3일) 기준 서울 전셋값은 0.15% 올랐다. 41주 연속 상승세다.
단지별로 보면 더 뚜렷하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강동구 둔촌동에 있는 '올림픽파크포레온' 전용면적 84㎡는 지난 12월 9억원에 신규 세입자를 들였다. 하지만 지난달엔 13억원에 새로운 전세 계약을 체결했다. 1년도 되지 않은 시간 동안 전셋값이 4억원이 뛰었다. 물론 올림픽파크포레온은 당시 '입주장'이라는 특수한 상황이었지만 당시에도 전세 물량이 엄청나게 쏟아지지 않았다는 점을 고려하면 큰 폭의 상승이다.
전세 물건이 줄고 전셋값이 뛰고 있지만 전세를 구하려는 실수요자들은 늘고 있다. 전세난을 나타내는 지표가 최고치를 기록했다. KB부동산에 따르면 지난달 기준 서울 전세수급지수는 157.7을 기록했다. 2021년 10월 162.2를 기록한 이후 48주 만에 가장 높은 수준이다. 2020년 계약갱신청구권을 골자로 한 임대차법이 시행되면서 매물이 줄고 전셋값이 올라 전세난이 심화했었다. 당시엔 해당 지표가 150~160선에서 움직였다.
전세시장이 불안해진 근본적인 이유는 서울에 공급 물량이 많지 않다는 점 때문이다. 서울은 만성적인 공급 부족을 겪고 있다. 서울로 진입하려는 수요는 많은 이를 충족할 공급이 원활하지 않아서다. 그나마 다주택자들이 전세나 월세를 놓으면서 버티고 있었지만, 최근 수년 새 세금 등의 이유로 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화하면서 매물 부족은 더욱 극심해졌다.
이런 상황에서 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였고 실거주 요건 등이 강화하면서 시장에 공급을 더 막고 있다. 세입자들이 전세 공급 부족을 직감하고 계약갱신청구권을 적극적으로 활용해 재계약에 나서는 점도 집을 구하기 어려운 요인으로 꼽힌다.
현장에서도 전세난으로 신규 세입자들이 집을 구하기 어려운 상황이라고 입을 모은다. 강동구에 있는 A 공인 중개 관계자는 "전세 물건 자체가 워낙 없다"며 "전세 물건마다 계약 시기가 다 다르기 때문에 입주시기와 딱 맞는 매물을 찾기는 쉽지 않다"고 했다.
전세난이 심화하자 반전세 등 보증부 월세를 찾는 경우도 늘고 있다. 전셋집이 없다 보니 세입자들이 반전세나 월세로 밀리고 있는 셈이다. 마포구에 있는 B 공인 중개 관계자는 "전세가 많지 않아 가격이 올랐는데 추가로 전세 보증금을 더 내기는 어려운 상황이다 보니 집주인이 올리려는 전세 보증금 수준의 월세를 내는 경우가 많아졌다"고 설명했다.
내년 전세난은 더 심화할 전망이다. 한국건설산업연구원은 최근 '2026년 건설·자재·부동산 경기전망 및 시장 안정·지속가능성 확보 세미나'를 열고 내년 전국 주택 전셋값 상승률을 4%로 전망했다. 올해 연간 전망치인 1%를 훌쩍 뛰어넘는 수준이다. 앞서 문재인 정부 시기 2021년 연간 6.5% 뛰었는데 이후 가장 높은 수준이다. 김성환 건산연 연구위원은 "인기 지역인 수도권은 내년 전셋값이 연간 5.0% 이상 오를 수 있다"고 말했다.
한편 새 정부가 출범한 이후 벌써 3번의 부동산 대책이 나왔다. 약 1달에 한 번꼴로 나온 셈이다. 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한해 수요를 누른 6·27 대책, 집값 안정을 위한 공급 중심의 9·7 대책, 서울과 경기 주요 지역을 규제 지역으로 묶은 10·15 대책이다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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