매입임대, 종부세 폭탄…비아파트 공급 '비상'

정부의 전방위적인 규제지역 지정 후폭풍이 오피스텔 등 비아파트 임대시장으로도 번지고 있다. 서울과 경기 12곳에서 민간 매입임대 사업자들이 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 없게 돼 사업을 접는 곳이 잇따르고 있어서다. 야당은 “국토교통부가 과거 통계를 사용해 집값이 오르지 않은 지역까지 규제지역에 포함했다”며 소송 카드를 꺼내 드는 등 ‘10·15 부동산 대책’을 둘러싼 후폭풍이 지속되고 있다.

◇ 떠나는 기관들…임대공급 더 줄 듯

10일 임대업계에 따르면 서울과 경기지역 임대주택 신규 투자를 검토 중이던 외국계 자산운용사가 원점에서 투자를 재검토하고 있다. 당초 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구로만 한정돼 있던 조정대상지역이 서울 전역으로 늘어나면서 외국계 기관은 신규로 임대주택을 매입할 때 종부세 합산 배제 혜택을 받지 못하게 됐다. 최근까지도 모건스탠리, KKR 등 글로벌 자산운용사를 포함한 기관이 오피스텔과 도시형생활주택 등 민간 임대주택을 기초자산으로 한 펀드 조성을 추진해 왔다.

업계에서는 서울과 경기권 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역(아파트만 대상)으로 지정한 10·15 대책의 후폭풍이 비아파트 시장에도 영향을 미치고 있는 것으로 본다. 정부는 아파트 시장을 겨냥했지만 대책의 범위와 내용이 지나치게 광범위하기 때문이다.

종부세 합산 배제는 특정 요건을 충족하는 임대주택을 종부세 과세 대상에서 제외하는 제도다. 임대주택을 투기 수요가 아니라 공급의 한 축으로 지원해 등록된 임대주택 공급을 확대하고 임대차 시장을 안정화하기 위한 취지다.

앞서 ‘9·7 공급 대책’에서 임대사업자의 담보인정비율(LTV)을 0%로 낮춘 것도 시장 불확실성을 키우고 있다. 다주택자를 겨냥한 규제지만 기업과 기관투자가가 참여하는 임대시장에까지 예외 없이 적용했다. 정부는 “비아파트 시장을 살리겠다”며 LH(한국토지주택공사)의 신축매입임대 확대, 비아파트 기금 지원 등의 대책을 추진하고 있다. 하지만 곳곳에 이를 역행하는 규제가 덧씌워지고 있는 셈이다. 한 자산운용사 관계자는 “엑시트(투자금 회수)가 가능할지, 언제 어떤 규제가 추가로 생길지 알 수 없는 상황에서 투자하겠다는 기관이 있을 리 만무하다”며 “대책이 ‘어떻게 공급을 늘릴지’보다 ‘어떻게 수요를 차단할지’에 방점이 찍혀 있다 보니 부작용과 불확실성만 커지고 있다”고 지적했다.

◇ 애먼 빌라까지 ‘찬바람’

토지거래허가 대상에서 제외돼 ‘풍선효과’가 기대된 빌라 시장도 찬바람이 여전하다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 대책 발표 직후인 지난 10월 16~31일 서울 연립·다세대 매매 건수는 744건(11월 9일까지 신고 기준)으로 집계됐다. 같은 달 상반기(1~15일) 2559건보다 70.9% 감소한 수치다.

청년·신혼부부 등 주요 수요층이 이용하는 정책대출 한도 축소와 전세대출 보증 비율 강화가 직격탄으로 작용했다는 분석이 나온다. 고강도 대출 규제인 ‘6·27 대책’ 이후 디딤돌(구입)대출 한도는 신혼부부가 4억원에서 3억2000만원으로, 신생아 가구는 5억원에서 4억원으로 줄었다. 버팀목(전세)대출도 수도권 신혼부부는 3억원에서 2억5000만원으로, 신생아 가구는 전국 단위로 3억원에서 2억4000만원으로 축소됐다.

잇단 규제로 매수 심리가 위축돼 ‘관망세’는 더욱 확산할 것으로 예상된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정비사업 예정지 내 빌라라고 해도 추가 공사비 이슈로 난항을 겪는 곳이 많아 단기간 회복은 어려울 것”이라고 말했다.

시장 혼란이 확산하는 가운데 10·15 대책은 과거 통계사용을 둘러싼 정치 공방으로 비화하고 있다. 국민의힘은 최근 허위공문서 작성 및 행사, 직권남용 등의 혐의로 김윤덕 국토부 장관을 고발했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com