[법으로 읽는 부동산]
재개발 정비사업의 추진이 예정된 구역에서는 조합원 아파트 입주권을 다수 확보할 목적으로 단독(또는 다가구) 주택을 다세대주택으로 전환하거나 나대지에 다세대주택을 신축하는 경우가 많다. 이러한 경우까지 개별적으로 단독 조합원 자격 및 입주권을 인정한다면 조합원의 수가 급증하고 사업성이 악화되어 기존 조합원의 손해가 막대해진다는 폐해가 발생한다.
이에 관해 도시정비법은 정비구역 지정 고시 이전에 부당이득을 노리는 투기 세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고 기존 조합원의 권익 보호를 위하여 이른바 ‘지분쪼개기’를 하는 경우 분양권(입주권)을 제한하고자 하는 취지의 규정을 두고 있다.
첫째로 도시정비법은 ‘정비구역 지정 고시가 있은 날’ 또는 ‘시도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정 고시 전에 따로 정하는 날’의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 이를 ‘권리산정기준일’이라고 한다. 즉 권리산정기준일의 다음 날 이후 토지 분할, 단독주택 또는 다가구주택의 다세대주택 등 집합건물로의 전환, 대지와 건축물의 분리소유, 건축물 신축 등의 경우에는 별개의 입주권을 인정하지 않는다.
나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 단독 주택을 철거하고 다세대주택을 건축하는 경우에는 위 권리산정기준일 관련 규정을 건축허가를 기준으로 적용할지 아니면 준공 후 등기를 기준으로 적용할지 문제 될 수 있다. 권리산정기준일 이전에 건축허가를 이미 받은 경우에는 이를 투기로 보아 분양받을 권리를 제한하는 것은 부당하다는 견해도 있으나 건축허가부터 정비구역 지정고시, 준공, 보존등기가 순차적으로 이루어진 사안에서 권리산정기준일의 다음 날 당시 건축물이 완공돼야 한다고 본 하급심 판결이 있다는 점에서 주의를 요한다.
이와 관련해 양수인으로서는 양수하고자 하는 건축물의 신축일, 다세대주택 전환일, 토지분할일 등을 확인하여 위 규정이 본인에게 적용되는지를 반드시 확인할 필요가 있다.
1인이 한 사업구역 내 다수 필지의 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 경우(이를 ‘다물권자’라고 한다)에도 여러 제한 규정이 존재하는데 도시정비법은 다물권자의 경우 필지나 건축물의 수와 관계없이 토지 등 소유자를 1인으로 산정하고 있으며 이 경우 조합원도 1인, 입주권도 1개만 인정된다.
조합설립인가(공공방식·신탁방식의 경우에는 사업시행자 지정) 후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 것이다.
결국 다물권자는 자신이 소유하고 있는 다수의 부동산 중 일부를 조합설립인가일(또는 사업시행자 지정일) 이전에는 미리 처분해야 그 양수인도 별개의 입주권이 인정될 수 있다. 양수인으로서는 양도인이 구역 내 다물권자인지 여부, 양도인과 같은 세대에 속하는 세대원도 구역 내 다물권자인지 여부를 반드시 확인하고, 만약 양도인이나 그 세대원이 다물권자라고 한다면 조합설립인가일(또는 사업시행자 지정일) 이전에 양수하여 이전등기까지 경료해야 한다고 본다.
나아가 도시정비법은 ‘투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한 규정’과 ‘투기과열지구 내 분양신청권 제한(재당첨 제한) 규정’을 두고 있다.
전자의 경우, 투기과열지구 내 재건축의 경우 조합설립인가 후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 후에는 조합원 지위 승계가 제한되며 이에 해당하는 양수인은 현금청산대상자가 된다. 이때 양도·양수에는 매매·증여 그 밖의 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속·이혼으로 인한 양도·양수는 제외된다. 다만 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 단서 각 호 사유에 해당하는 때에는 양수인이 조합원 지위를 승계한다.
후자의 경우, 관리처분계획에 따라 조합원 분양분의 대상자 및 그 세대에 속한 자는 최초 관리처분계획 인가일부터, 일반 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 각 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청할 수 없고 현금청산대상자가 된다는 것이다.
유재벌 법무법인 센트로 변호사
재개발 정비사업의 추진이 예정된 구역에서는 조합원 아파트 입주권을 다수 확보할 목적으로 단독(또는 다가구) 주택을 다세대주택으로 전환하거나 나대지에 다세대주택을 신축하는 경우가 많다. 이러한 경우까지 개별적으로 단독 조합원 자격 및 입주권을 인정한다면 조합원의 수가 급증하고 사업성이 악화되어 기존 조합원의 손해가 막대해진다는 폐해가 발생한다.
이에 관해 도시정비법은 정비구역 지정 고시 이전에 부당이득을 노리는 투기 세력 등의 유입을 사전에 근본적으로 차단하고 기존 조합원의 권익 보호를 위하여 이른바 ‘지분쪼개기’를 하는 경우 분양권(입주권)을 제한하고자 하는 취지의 규정을 두고 있다.
첫째로 도시정비법은 ‘정비구역 지정 고시가 있은 날’ 또는 ‘시도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립을 위한 주민공람의 공고일 후 정비구역 지정 고시 전에 따로 정하는 날’의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 이를 ‘권리산정기준일’이라고 한다. 즉 권리산정기준일의 다음 날 이후 토지 분할, 단독주택 또는 다가구주택의 다세대주택 등 집합건물로의 전환, 대지와 건축물의 분리소유, 건축물 신축 등의 경우에는 별개의 입주권을 인정하지 않는다.
나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 단독 주택을 철거하고 다세대주택을 건축하는 경우에는 위 권리산정기준일 관련 규정을 건축허가를 기준으로 적용할지 아니면 준공 후 등기를 기준으로 적용할지 문제 될 수 있다. 권리산정기준일 이전에 건축허가를 이미 받은 경우에는 이를 투기로 보아 분양받을 권리를 제한하는 것은 부당하다는 견해도 있으나 건축허가부터 정비구역 지정고시, 준공, 보존등기가 순차적으로 이루어진 사안에서 권리산정기준일의 다음 날 당시 건축물이 완공돼야 한다고 본 하급심 판결이 있다는 점에서 주의를 요한다.
이와 관련해 양수인으로서는 양수하고자 하는 건축물의 신축일, 다세대주택 전환일, 토지분할일 등을 확인하여 위 규정이 본인에게 적용되는지를 반드시 확인할 필요가 있다.
1인이 한 사업구역 내 다수 필지의 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 경우(이를 ‘다물권자’라고 한다)에도 여러 제한 규정이 존재하는데 도시정비법은 다물권자의 경우 필지나 건축물의 수와 관계없이 토지 등 소유자를 1인으로 산정하고 있으며 이 경우 조합원도 1인, 입주권도 1개만 인정된다.
조합설립인가(공공방식·신탁방식의 경우에는 사업시행자 지정) 후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 것이다.
결국 다물권자는 자신이 소유하고 있는 다수의 부동산 중 일부를 조합설립인가일(또는 사업시행자 지정일) 이전에는 미리 처분해야 그 양수인도 별개의 입주권이 인정될 수 있다. 양수인으로서는 양도인이 구역 내 다물권자인지 여부, 양도인과 같은 세대에 속하는 세대원도 구역 내 다물권자인지 여부를 반드시 확인하고, 만약 양도인이나 그 세대원이 다물권자라고 한다면 조합설립인가일(또는 사업시행자 지정일) 이전에 양수하여 이전등기까지 경료해야 한다고 본다.
나아가 도시정비법은 ‘투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한 규정’과 ‘투기과열지구 내 분양신청권 제한(재당첨 제한) 규정’을 두고 있다.
전자의 경우, 투기과열지구 내 재건축의 경우 조합설립인가 후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 후에는 조합원 지위 승계가 제한되며 이에 해당하는 양수인은 현금청산대상자가 된다. 이때 양도·양수에는 매매·증여 그 밖의 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속·이혼으로 인한 양도·양수는 제외된다. 다만 양도인이 도시정비법 제39조 제2항 단서 각 호 사유에 해당하는 때에는 양수인이 조합원 지위를 승계한다.
후자의 경우, 관리처분계획에 따라 조합원 분양분의 대상자 및 그 세대에 속한 자는 최초 관리처분계획 인가일부터, 일반 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 각 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청할 수 없고 현금청산대상자가 된다는 것이다.
유재벌 법무법인 센트로 변호사
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