공공이 지원하는 기업형 장기 임대주택의 분양전환이 이달부터 본격화하는 가운데 청산 시기와 방법에 대한 논의가 난항을 겪고 있다. 시세에 준하는 가격에 기존 임차인(세입자)에게 우선 분양하는 방안이 유력하게 검토됐지만 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’으로 대출이 막혀 이마저 쉽지 않아졌다. 분양시장에 나오는 기업형 임대 물량은 내년에만 1만1000여 가구, 2030년까지는 4만여 가구에 달한다.
공공지원 민간임대 사업의 초기 형태인 뉴스테이는 주택도시기금과 민간 사업자가 자본금을 출자하고, 임대 리츠(부동산투자회사)를 설립해 공동 운영하며 주변 시세의 90% 수준에서 8년 이상 장기 임대를 제공하는 구조다. e편한세상테라스위례의 리츠인 ‘위례뉴스테이기업형임대위탁관리리츠’는 주택도시기금이 지분 69.99%를, 민간 사업자인 DL㈜이 15.78%를 보유하고 있다. 민간사업자는 분양전환을 통한 청산을 원하지만 정부와 HUG가 입장을 정하지 못하고 있는 것으로 알려졌다.
합의가 지연되던 와중에 10·15 대책까지 나와 셈법은 더 복잡해졌다. 성남시 수정구를 포함한 경기 12곳과 서울 전역은 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제’에 묶였다. 담보인정비율(LTV)도 40%로 축소돼 대출이 어려워진 일부 임차인이 임대 연장을 요구하고 있다. 그동안 유주택자를 포함한 다수 임차인이 기존 임차인에게 싼값에 우선 분양해 달라고 요구한 가운데 정부는 무주택자만 시세와 비슷한 수준에서 우선 분양하는 방안을 유력하게 검토해왔다.
전문가들은 제도를 설계할 당시 명확한 기준을 정해놓지 않다 보니 시장 혼란이 장기화하고 있다고 지적한다. 8년 이상의 임대 의무 기간만 두고 분양 전환 가격과 분양 대상자, 임대 기간 연장에 관한 세부 기준은 사업자 자율에 맡겼기 때문이다. 사업자가 장기간 임대료 제한을 고려한 뒤 의무 임대 기간 후 해당 주택을 매각하거나 분양 전환해 묶인 자금을 회수하고 최종적인 투자 수익을 보전받는 구조다.
하지만 임차인의 목소리가 커지자 정치권에서 뒤늦게 분양 방식과 가격 산정 기준 등을 담은 법안을 발의하는 등 소급 규제를 추진하며 논란이 되기도 했다. 한 건설사 관계자는 “분양가에 불만이 있거나 분양전환을 못 받게 되는 유주택자가 반발할 가능성이 큰 데다 대출 규제로 임차인 간 이해관계를 조율하는 게 더 복잡해졌다”며 “자금 회수를 기다리던 사업자의 어려움이 커질 것”이라고 말했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
◇대출 막히자 “분양전환 미뤄달라”
13일 임대업계에 따르면 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 경기 성남시 기업형 임대주택(뉴스테이) ‘e편한세상테라스위례’(360가구)의 청산을 2주가량 앞두고 분양전환과 임대 연장 등에 관해 결론을 내지 못했다. 2017년 11월 입주한 이 단지는 8년째인 이달 29일 의무 임대 기간이 끝난다. 아파트형 뉴스테이 중 의무 임대 기간이 만료되는 첫 단지다.공공지원 민간임대 사업의 초기 형태인 뉴스테이는 주택도시기금과 민간 사업자가 자본금을 출자하고, 임대 리츠(부동산투자회사)를 설립해 공동 운영하며 주변 시세의 90% 수준에서 8년 이상 장기 임대를 제공하는 구조다. e편한세상테라스위례의 리츠인 ‘위례뉴스테이기업형임대위탁관리리츠’는 주택도시기금이 지분 69.99%를, 민간 사업자인 DL㈜이 15.78%를 보유하고 있다. 민간사업자는 분양전환을 통한 청산을 원하지만 정부와 HUG가 입장을 정하지 못하고 있는 것으로 알려졌다.
합의가 지연되던 와중에 10·15 대책까지 나와 셈법은 더 복잡해졌다. 성남시 수정구를 포함한 경기 12곳과 서울 전역은 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제’에 묶였다. 담보인정비율(LTV)도 40%로 축소돼 대출이 어려워진 일부 임차인이 임대 연장을 요구하고 있다. 그동안 유주택자를 포함한 다수 임차인이 기존 임차인에게 싼값에 우선 분양해 달라고 요구한 가운데 정부는 무주택자만 시세와 비슷한 수준에서 우선 분양하는 방안을 유력하게 검토해왔다.
◇5년간 4만 가구…자금 회수 ‘빨간불’
1호 분양전환 사업장이 청산 방식을 놓고 갈피를 잡지 못하면서 다른 공공지원 민간임대 사업장도 혼란이 불가피할 전망이다. HUG에 따르면 e편한세상테라스위례를 시작으로 2030년까지 46개 단지, 3만9430가구의 기업형 임대사업장에서 의무 임대 기간이 만료된다. 당장 내년에 만기가 돌아오는 물량만 12곳 1만1059가구에 달한다. 상당수 물량이 경기 화성 동탄에 몰려 있다. 동탄은 이번에 규제지역에 선정되지 않았지만, 풍선효과 대상지로 지목돼 조만간 규제지역 지정이 유력하다.전문가들은 제도를 설계할 당시 명확한 기준을 정해놓지 않다 보니 시장 혼란이 장기화하고 있다고 지적한다. 8년 이상의 임대 의무 기간만 두고 분양 전환 가격과 분양 대상자, 임대 기간 연장에 관한 세부 기준은 사업자 자율에 맡겼기 때문이다. 사업자가 장기간 임대료 제한을 고려한 뒤 의무 임대 기간 후 해당 주택을 매각하거나 분양 전환해 묶인 자금을 회수하고 최종적인 투자 수익을 보전받는 구조다.
하지만 임차인의 목소리가 커지자 정치권에서 뒤늦게 분양 방식과 가격 산정 기준 등을 담은 법안을 발의하는 등 소급 규제를 추진하며 논란이 되기도 했다. 한 건설사 관계자는 “분양가에 불만이 있거나 분양전환을 못 받게 되는 유주택자가 반발할 가능성이 큰 데다 대출 규제로 임차인 간 이해관계를 조율하는 게 더 복잡해졌다”며 “자금 회수를 기다리던 사업자의 어려움이 커질 것”이라고 말했다.
이유정 기자 yjlee@hankyung.com
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