2031년까지 서울 도심 중심업무지구(CBD) 오피스 공실률이 많이 늘어날 수 있을 것이란 전망이 나왔다. 상당 규모의 오피스 공급이 이뤄지면서다.
2일 상업용 부동산 리서치업체 알스퀘어는 맞아 서울 중구에 있는 한 호텔에서 '데이터로 완성된 마지막 퍼즐, 부동산 인텔리전스의 새로운 표준'이라는 주제로 창립 이래 첫 기자간담회를 열었다.
"서울 오피스 시장, 오는 2031년까지 CBD 중심 공급 늘어날 것"
이날 행사 세션 3의 발표를 맡은 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 '2025~2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'를 발표했다.내년 서울 오피스 시장은 수요와 비용, 임차인 이동 패턴을 중심으로 재편될 것이라고 전망했다. 알스퀘어에 따르면 서울 오피스 공실률은 중기적으로 6.5%가량 높아질 가능성이 있다고 내다봤다. 공실률의 변화는 대규모 공급이 예정돼서다. 2025~2031년 서울에 약 760만㎡(230만평)가 공급될 예정이다. 이는 과거 2009~2014년 공급 사이클과 유사한 수준이다. 특히 이 가운데 CBD에만 297만㎡(90만평)가 예정돼 있다. 전체의 39.07% 수준이다.
류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "대형 신규 공급이 집중된 CBD 권역은 임대인이 실질 임대료를 낮추지 않고 현 조건을 유지할 경우 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 높아질 수 있다"며 "CBD가 역사·금융·문화·관광이 결합한 복합 업무지구로 재정의하는 과정에서 불가피한 구조 재편 단계로 볼 수 있다"고 말했다. 이어 "장기적으로 업무·문화·금융 등이 융합된 국제적 중심지로 재도약할 수 있는 전환기"라고 판단했다.
공급 증가 말고도 공실률에 영향을 주는 요인은 또 있다. 임차인들의 수요가 줄고 있다는 점이다. 임차인들의 이동 패턴이 과거와 달라진 점도 공실률에 영향을 주고 있다.
류강민 센터장은 "핵심 업무지구와 분당 권역의 신규 공급이 많지 않았음에도 공실이 늘어났다"며 "과거엔 대규모 신규 공급이 약 2년의 시차를 두고 공실률 상승으로 이어졌는데 최근엔 공급 요인보다 임대 수요 감소가 공실률 증가에 영향을 주고 있다"고 판단했다.
이어 "2015~2023년엔 다수의 벤처기업이나 스타트업이 공유오피스를 통해 3대 업무권역으로 진입했는데 지난해부턴 비용 절감 측면에서 3대 업무권역에서 서울 기타 지역이나 수도권 외곽으로 이전하는 '다운그레이드' 사례가 늘고 있다"며 수요의 변화가 공실률을 밀어 올리고 있다고 했다.
"물류센터시장, 공급 과잉 시기 지나 조정기 진입"
물류센터 시장은 과거 공급 과잉 국면이 지났고 입지 선별과 자동화, 교통비 절감이 핵심 키워드인 시장으로 다시 편성되고 있다고 봤다.알스퀘어에 따르면 내년 물류센터 시장에선 공실률이 완만한 속도로 개선될 것이라고 봤다. 올해 3분기 기준 상온 물류센터 공실률은 약 15.7%, 저온 물류센터 공실률은 약 39.2%로 높은 수준이다.
신규 공급이 줄어든 게 가장 큰 이유다. 2025~2027년 수도권 기준 예상되는 연평균 신규 공급량은 122만㎡(약 37만평) 수준인데 지난해 신규 공급 396만㎡(약 120만평)의 3분의 1 수준에 불과하다.
류 센터장은 "2025~2027년 꾸준히 신규 공급이 나오더라도 시장이 연간 396만㎡ 내외의 물류 면적을 계속 흡수한다면 해마다 264만㎡(약 80만평)의 기존 공실이 해소될 수 있다"며 "이런 시나리오대로라면 상온 물류센터 공실률은 2027년 9% 수준까지, 저온 물류센터 공실률도 2027년께 27% 수준으로 개선될 것"이라고 설명했다.
이어 "물류센터 키워드도 바뀔 것"이라면서 "입지 측면에선 교통비용이 상대적으로 낮은 지역에 대한 선호가 이어질 것이다. 성남·용인·화성·광주 등 경기 남부지역이 전국 수요를 감당할 '광역 물류' 최적 입지가 될 것"이라고 했다. 또 "수출입 물류는 인천·부산·김해 등 항만과 공항이 가까운 지역이, 지역 물류는 인구 밀도가 높은 광역시가 교통비용이 낮다"고 했다.
데이터센터, 단기 공급 증가…장기적으로 보면 안정적
데이터센터에 대한 수요는 확실하다. 업계에선 '엣지 데이터센터'와 'AI 데이터센터'에 대한 논의가 활발하다. 중앙 집중형 초대형 센터와 함께, 5G 시대 실시간 처리를 위한 소형 엣지 센터와 인공지능 연산에 특화된 고성능 센터 수요가 부상하고 있다.류 센터장은 "현재 개발 중인 프로젝트들이 완공되는 향후 5년은 공급이 수요를 웃도는 일시적인 과잉 현상이 나타날 것"이라고 말했다.
그는 다만 "중장기적으론 시장이 안정될 것"이라며 "2018년 건축법 시행령이 개정된 이후 데이터센터는 '방송통신시설' 용도로만 지을 수 있고, 2023년 이후엔 전력 계통 영향평가, 분산 에너지 규제 등이 강화해 수도권 내 대규모 데이터센터 인허가가 크게 줄었다"고 설명했다.
이어 "데이터센터가 지어질 지역 주민들 반발도 개발 제약 요인이다. 일부 주민들은 전자파, 소음, 열섬 현상, 환경 훼손 등을 우려해 데이터 센터 반대 운동을 벌인다"며 "실제로 인허가받고도 개발이 멈추거나 지연된 사례도 있다"고 부연했다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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