[배준형의 밸류업 경매]
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
최근 법원경매 시장에서는 일반 매매 시장에서는 보기 어려운 수준의 고가 상업용 급매물이 속속 등장하고 있습니다. 특히 상가·빌딩 등 상업용 부동산은 주거용과 달리 권리관계가 복잡해 경쟁률이 상대적으로 낮고, 한두 번만 유찰되어도 감정가 대비 반값 수준까지 가격이 떨어지는 사례가 적지 않습니다.
오늘은 최근 저희 밸류업센터에 실제로 접수된 상담 사례를 통해, 겉보기에는 ‘황금알을 낳는 거위’처럼 보이지만, 실제로는 고가 입찰 시 반드시 주의해야 할 함정과 해법을 공유드리고자 합니다.
입지는 만점, 가격은 반값… 그런데 왜 아무도 입찰하지 않았을까?
해당 상담 사례의 물건은 다음과 같습니다.
? 대지면적: 약 225평
? 연면적: 약 919평
? 규모: 지상 5층
? 감정가: 약 136억 원
? 두 차례 유찰 후 최저가: 약 67억 원(49%)
입지 조건도 매우 우수했습니다.
지하철역 광대로변 출구 바로 앞, 바로 옆에는 대학병원이 위치해 있어, 명도 이후 전층 메디컬 특화 밸류업이 충분히 가능한 구조였습니다.
그럼에도 불구하고 두 차례 유찰.
그 이유를 분석한 결과, 다음 세 가지 핵심 리스크가 드러났습니다.
■ 첫 번째 리스크
70명 이상의 점유자가 존재하는 ‘다중 이용시설 명도전쟁’
건물 일부 층은 고시원 형태로 운영되고 있었으며, 70명이 넘는 점유자가 임대차 계약이 아닌 전대차 관계로 거주 중이었습니다.
낙찰자에게는 다음이 의무로 따라옵니다.
- 개별 명도 협상 또는 소송
- 명도 소요 기간 동안의 기회비용
- 이사 지원 명목의 합의금(수천만~수억원 가능)
즉, 낙찰가는 절대 입찰가가 아니라 ‘명도 비용을 뺀 실질 가격’이어야 합니다.
■ 두 번째 리스크
단순 채무 경매가 아닌 ‘공유물 분할 경매’와 숨은 권리 구조
이 물건은 채무불이행 경매가 아니라 소수 지분권자(15%)가 다수 지분권자(85%)를 상대로 제기한 공유물 분할 경매였습니다.
여기서 고려해야 할 요소는 다음입니다.
- 공유자 우선매수권이 적용되지 않는 대신
- 기존 임차인의 보증금 회수 갈등 가능성 증가
- 등기부상 ‘소유권 이전 청구권 가등기(2005년)’ 존재
특히 이 가등기의 권리자가 경매 신청 지분권자 본인이라는 점은 의미가 큽니다.
이는 소유 구조가 오랜 기간 복잡한 이해관계 속에 형성되었음을 시사하며, 향후 명도·소유 정리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.
■ 세 번째 리스크
‘위반 건축물’ 등재와 금융(대출) 제약
해당 건물은 건축물대장상 위반 건축물로 등재되어 있었으며, 이는 다음을 의미합니다.
- 위반 사항은 낙찰자가 승계
- 시정 전까지 매년 이행강제금 부담
- 원상복구 비용 발생 가능
- 경락잔금대출 심사·한도 축소 위험
특히 67억원 규모 잔금 조달이 필요한 고가 입찰에서는 대출 불확실성이 치명적인 변수가 됩니다.
■ 그럼에도 여전히 매력적인가?
답은 ‘리스크를 숫자로 바꿀 수 있는가’에 달려 있다
해당 물건은 분명 입지·규모·가격 모두 매력적인 물건입니다.
그러나 다음 세 가지 리스크가 중첩된 상태입니다.
① 다중 점유자 명도비용
② 소유권 분쟁 구조
③ 위반 건축물 & 금융 제약
따라서 이 물건을 성공적으로 취득하고 수익을 실현하려면 아래의 3단계 전략이 필수입니다.
■ 법원경매 고가 입찰자를 위한 실전 전략 3단계
1) 리스크 비용의 정밀 수치화
? 명도 합의금 총액
? 소송 예상 기간 및 임대손실
? 원상복구비 & 이행강제금
→ 이 금액을 입찰 희망가에서 반드시 차감
2) 금융 및 법적 안정성 사전 확보
? 경락잔금대출 가능 여부 확인
? 대출 한도 및 금리 확정
? 공유자 관계의 법적 구조 분석
3) 명도 후 밸류업 수익 시뮬레이션
? 대학병원 인접 특성에 맞춘 MD 구성
? 메디컬 전층 세팅 시 예상 임대수익률 분석
? 리스크 비용과의 역산 비교
법원경매는 “싸게 사는 기술”이 아니라, “리스크를 돈으로 환산하는 기술”이 필요합니다.
감정가 136억원짜리 빌딩을 49% 가격에 낙찰받고도 실패하는 이유는 ‘위험을 계산하지 않았기 때문’이며, 반대로 모든 리스크를 숫자로 계산하고 명확한 밸류업 시나리오를 가진 사람만이 진정한 수익을 실현할 수 있습니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의 배준형 수석전문위원입니다.
최근 법원경매 시장에서는 일반 매매 시장에서는 보기 어려운 수준의 고가 상업용 급매물이 속속 등장하고 있습니다. 특히 상가·빌딩 등 상업용 부동산은 주거용과 달리 권리관계가 복잡해 경쟁률이 상대적으로 낮고, 한두 번만 유찰되어도 감정가 대비 반값 수준까지 가격이 떨어지는 사례가 적지 않습니다.
오늘은 최근 저희 밸류업센터에 실제로 접수된 상담 사례를 통해, 겉보기에는 ‘황금알을 낳는 거위’처럼 보이지만, 실제로는 고가 입찰 시 반드시 주의해야 할 함정과 해법을 공유드리고자 합니다.
입지는 만점, 가격은 반값… 그런데 왜 아무도 입찰하지 않았을까?
해당 상담 사례의 물건은 다음과 같습니다.
? 대지면적: 약 225평
? 연면적: 약 919평
? 규모: 지상 5층
? 감정가: 약 136억 원
? 두 차례 유찰 후 최저가: 약 67억 원(49%)
입지 조건도 매우 우수했습니다.
지하철역 광대로변 출구 바로 앞, 바로 옆에는 대학병원이 위치해 있어, 명도 이후 전층 메디컬 특화 밸류업이 충분히 가능한 구조였습니다.
그럼에도 불구하고 두 차례 유찰.
그 이유를 분석한 결과, 다음 세 가지 핵심 리스크가 드러났습니다.
■ 첫 번째 리스크
70명 이상의 점유자가 존재하는 ‘다중 이용시설 명도전쟁’
건물 일부 층은 고시원 형태로 운영되고 있었으며, 70명이 넘는 점유자가 임대차 계약이 아닌 전대차 관계로 거주 중이었습니다.
낙찰자에게는 다음이 의무로 따라옵니다.
- 개별 명도 협상 또는 소송
- 명도 소요 기간 동안의 기회비용
- 이사 지원 명목의 합의금(수천만~수억원 가능)
즉, 낙찰가는 절대 입찰가가 아니라 ‘명도 비용을 뺀 실질 가격’이어야 합니다.
■ 두 번째 리스크
단순 채무 경매가 아닌 ‘공유물 분할 경매’와 숨은 권리 구조
이 물건은 채무불이행 경매가 아니라 소수 지분권자(15%)가 다수 지분권자(85%)를 상대로 제기한 공유물 분할 경매였습니다.
여기서 고려해야 할 요소는 다음입니다.
- 공유자 우선매수권이 적용되지 않는 대신
- 기존 임차인의 보증금 회수 갈등 가능성 증가
- 등기부상 ‘소유권 이전 청구권 가등기(2005년)’ 존재
특히 이 가등기의 권리자가 경매 신청 지분권자 본인이라는 점은 의미가 큽니다.
이는 소유 구조가 오랜 기간 복잡한 이해관계 속에 형성되었음을 시사하며, 향후 명도·소유 정리 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.
■ 세 번째 리스크
‘위반 건축물’ 등재와 금융(대출) 제약
해당 건물은 건축물대장상 위반 건축물로 등재되어 있었으며, 이는 다음을 의미합니다.
- 위반 사항은 낙찰자가 승계
- 시정 전까지 매년 이행강제금 부담
- 원상복구 비용 발생 가능
- 경락잔금대출 심사·한도 축소 위험
특히 67억원 규모 잔금 조달이 필요한 고가 입찰에서는 대출 불확실성이 치명적인 변수가 됩니다.
■ 그럼에도 여전히 매력적인가?
답은 ‘리스크를 숫자로 바꿀 수 있는가’에 달려 있다
해당 물건은 분명 입지·규모·가격 모두 매력적인 물건입니다.
그러나 다음 세 가지 리스크가 중첩된 상태입니다.
① 다중 점유자 명도비용
② 소유권 분쟁 구조
③ 위반 건축물 & 금융 제약
따라서 이 물건을 성공적으로 취득하고 수익을 실현하려면 아래의 3단계 전략이 필수입니다.
■ 법원경매 고가 입찰자를 위한 실전 전략 3단계
1) 리스크 비용의 정밀 수치화
? 명도 합의금 총액
? 소송 예상 기간 및 임대손실
? 원상복구비 & 이행강제금
→ 이 금액을 입찰 희망가에서 반드시 차감
2) 금융 및 법적 안정성 사전 확보
? 경락잔금대출 가능 여부 확인
? 대출 한도 및 금리 확정
? 공유자 관계의 법적 구조 분석
3) 명도 후 밸류업 수익 시뮬레이션
? 대학병원 인접 특성에 맞춘 MD 구성
? 메디컬 전층 세팅 시 예상 임대수익률 분석
? 리스크 비용과의 역산 비교
법원경매는 “싸게 사는 기술”이 아니라, “리스크를 돈으로 환산하는 기술”이 필요합니다.
감정가 136억원짜리 빌딩을 49% 가격에 낙찰받고도 실패하는 이유는 ‘위험을 계산하지 않았기 때문’이며, 반대로 모든 리스크를 숫자로 계산하고 명확한 밸류업 시나리오를 가진 사람만이 진정한 수익을 실현할 수 있습니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
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