올해 들어서만 40여 곳이 정비구역으로 지정되는 등 서울 내 ‘모아타운’ 사업이 속도를 내고 있다. 강서구 화곡동, 중랑구 면목동 등 노후 주택과 신축 빌라가 혼재해 있는 곳이 대상이다. 재개발과 비교해 허들이 낮고, 사업 속도가 빠른 게 장점이다.
전문가들은 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’의 영향으로 조합원 지위 양도가 일부 제한되고, 같은 모아타운이라도 사업 속도와 분담금 등이 다를 수 있는 점을 유의해야 한다고 조언한다. 개발 이익을 노리는 투자보다 ‘실거주’ 관점에서 매물을 골라야 한다는 얘기다.
○속도 빠른 중랑구…전용 49㎡ 빌라 5억원대
6일 서울시에 따르면 관리계획을 승인 및 고시한 모아타운은 총 58곳(지난 10월 말 기준)이다. 강서구와 중랑구가 각각 8곳으로 많았다. 노후 저층 주거지 비율이 높은 화곡동(5곳)과 면목동(5곳)에서 모아타운 사업이 활발하다. 소규모 주택정비사업의 한 종류인 모아타운은 노후 주택 비율이 50% 이상이면서 전체 토지 면적이 10만㎡ 미만인 곳에서 추진할 수 있다.모아타운은 여러 개의 모아주택(2만㎡ 미만)으로 구성된다. 모아주택 단위로 정비사업을 추진하며, 부족한 기반 시설은 모아타운 관리계획에 근거해 조성하는 것이다. 구역별로 재개발에 나서는 뉴타운(재정비촉진지구)과 비슷한 개념이다. 모아타운 대상지로 선정되면 관리계획을 수립하게 된다. 이후 모아주택별로 조합을 설립하고, 사업시행인가를 거쳐 착공에 나선다.
착공 전인 모아타운 중 사업 진척도가 높은 곳으로 면목동 86의 3 일대가 꼽힌다. 모아주택 4곳(1·2·4·6구역)으로 나뉜 이 사업장은 총 아파트 1919가구로 탈바꿈할 예정이다. 작년 7월 모든 구역에 대한 통합심의 통과 후 사업시행계획 인가를 앞두고 있다. 1구역에 있는 연립·다세대 전용면적 49㎡(대지권 면적 30㎡)는 10월 5억4000만원(최고가 기준)에 거래됐다.
중화2동 329의 38 일대 모아타운도 사업 속도가 빠른 곳으로 알려져 있다. 2023년 모아타운 대상지로 선정된 뒤 2년3개월 만에 모아주택 4개 구역이 동시에 통합심의를 통과했다. 2030년 준공을 목표로 최고 35층, 2801가구 규모의 정비사업을 추진한다. 10월 3구역의 다세대 전용 45㎡가 4억8000만원에 손바뀜했다.
두 지역에서 매물을 구할 때 ‘조합원 지위 양도’ 여부를 확인해야 한다. 모아타운 추진 근거인 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’은 투기과열지구에서 조합설립 인가 후 조합원 지위 양도를 제한하고 있다. 10·15 대책 이후 서울 전역이 규제 지역으로 묶였기 때문이다. 1가구 1주택자가 5년 이상 보유하면서 최고 3년간 실거주한 주택은 승계가 가능하다.
○관리계획~조합설립 사이 매물 ‘주목’
강서구 화곡동 일대에는 조합 설립을 앞둔 구역이 많다. ‘화곡동 B구역’이라고도 불리는 화곡동 354 일대 모아타운이 대표적이다. 이곳은 모아주택 5곳으로 관리계획을 수립했지만 사업 속도를 높이기 위해 3곳으로 구역계 재편을 추진 중이다. 내년 1월 변경계획이 고시될 것으로 전망된다.2-3(기존 2-4)구역은 8월 조합설립 창립총회를 열었다. 강서구는 연내 조합설립 인가를 고시할 계획이다. 2-1(기존 2-2)구역은 이달 말, 2-2(기존 2-3)구역은 내년 상반기에 창립총회를 열 예정이다. 2-1구역에 있는 다세대 전용 28㎡는 지난달 20일 2억8000만원에 새 주인을 찾았다. 2-2구역의 전용 33㎡ 매물은 2억8000만원에 등록돼 있다. 추정 권리가액이 약 3억4000만원(추정 비례율 117% 적용)인 물건으로, 6000만원가량 마이너스 프리미엄이 붙었다. 추정 비례율(개발이익률)은 정비사업 후 자산가치를 종전 자산가치로 나눈 비율이다.
같은 모아타운이라도 개별 구역(모아주택)마다 사업 속도가 다르다. 전문가들은 관리계획 승인 이후, 조합설립 인가 전 단계의 구역 매물을 알아보는 것이 안전하다고 조언했다. 정현석 서강대 부동산학과 겸임교수는 “모아타운의 장점은 사업시행인가와 관리처분인가를 동시에 진행하는 등 인허가 절차가 짧다는 것”이라며 “공사비 부담을 낮추기 위해선 모아타운 전체의 동의율이 높은 사업지를 찾는 게 중요하다”고 말했다. 이어 “소구역마다 리스크가 다른 만큼 주민 의지가 높은 모아주택 내 매물을 찾아야 한다”고 덧붙였다.
손주형 기자
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