[배준형의 밸류업 경매]
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
성공적인 부동산 투자는 종종 이상과 현실의 간극을 어떻게 메우느냐의 문제로 귀결됩니다.
일반 중개시장에서 ‘입지도 좋고, 가격도 합리적이며, 미래 가치까지 뛰어난’ 이른바 삼박자를 모두 갖춘 물건을 찾기란 사실상 쉽지 않습니다. 이는 투자자(매수자)가 기대하는 가치와 매도인이 요구하는 가격 사이에 구조적인 괴리가 존재하기 때문입니다.
많은 투자자들이 미래 가치만을 보고 장밋빛 기대를 품지만, 현실의 부동산 시장은 호황?후퇴?불황?회복이라는 사이클 속에서 움직이며, 그 정확한 타이밍을 예측하는 것은 거의 불가능에 가깝습니다.
이러한 상황에서 중개시장은 종종 매물의 잠재력을 강조하는 방식으로 접근합니다.
“지금은 다소 비싸 보일 수 있지만, 향후 개발 계획이 가시화되면 가치가 크게 오를 것”이라는 식의 설명은, 현재의 현금 흐름이나 가격 적정성보다는 장기적인 시세 차익에 초점을 맞추도록 유도하는 경우가 많습니다.
그러나 신중한 투자자라면 자연스럽게 다음과 같은 질문을 던지게 됩니다.
미래 가치가 아무리 좋아도 당장의 이자 비용을 감당할 수 있는가,
매수 직후 가격이 조정되거나 기대했던 개발이 지연·무산된다면 어떻게 대응할 것인가,
그리고 막연한 미래 가치보다 현재 확보 가능한 임대 수익률과 리스크 관리 수준은 어느 정도인가 하는 질문입니다.
결국 중개시장에서 제시되는 ‘미래 가치’와 투자자가 실제로 고민하는 ‘현재의 안정성과 수익 구조’ 사이에는 적지 않은 간극이 발생합니다.
이 간극을 줄이기 위해 경험 많은 투자자들은 일반 중개시장에만 머무르지 않고 법원 경매시장까지 투자 범위를 확장합니다. 경매시장은 일종의 ‘부동산 도매시장’으로, 위험을 감수하는 만큼 상대적으로 낮은 가격에 자산을 확보할 수 있는 기회를 제공합니다. 이는 미래라는 불확실성에 기대기보다, 현재의 가치를 저평가된 가격에 선점해 리스크를 상쇄하려는 전략적 선택이라 할 수 있습니다.
꼬마빌딩 낙찰, 진짜 승부는 그 다음부터
법원 경매를 통해 꼬마빌딩을 낙찰받았다면, 그 순간부터 진정한 의미의 수익 확정 과정이 시작됩니다.
낙찰자가 매각대금을 완납하면 법적으로 소유권은 이전되지만, 실제로 건물을 활용하기 위해서는 기존 점유자(임차인 또는 소유자)를 정리하고 건물을 인도받는 절차, 즉 명도가 필수적으로 뒤따릅니다.
이 명도 과정에 소요되는 시간과 비용은 최종 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.
실무상 낙찰자가 활용할 수 있는 대표적인 법적 수단은 인도명령과 명도소송 두 가지입니다.
성공적인 꼬마빌딩 투자는 이 두 수단을 상황에 맞게 선택해 수익 실현까지의 시간을 얼마나 단축하느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아닙니다.
1. 시간과 비용을 줄이는 ‘인도명령’
명도의 최우선 전략은 인도명령을 활용하는 것입니다. 인도명령은 낙찰자가 매각대금을 납부한 날로부터 6개월 이내에 법원에 신청할 수 있으며, 법원의 결정만으로 강제 집행을 가능하게 하는 절차입니다. 주로 경매 채무자(전 소유자)나 대항력이 없는 임차인 등 법적으로 점유 권원이 없는 점유자를 대상으로 합니다.
인도명령의 가장 큰 장점은 신속성입니다. 복잡한 소송 절차 없이 비교적 1~2개월 내 명도가 가능해, 변호사 비용 등 추가적인 소송 비용을 크게 줄일 수 있습니다. 공실 기간을 최소화하고 조기에 임대 수익을 창출해야 하는 꼬마빌딩 투자에서는 가장 효율적인 수단이라 할 수 있습니다.
2. 최후의 수단, ‘명도소송’
반면 인도명령이 불가능한 경우에는 명도소송을 고려해야 합니다.
대항력 있는 임차인이 존재하거나, 인도명령 신청 기간이 경과했거나, 권리관계에 법적 다툼의 여지가 있는 경우에는 정식 재판을 통해 명확한 판결을 받아야 합니다.
명도소송은 소송 제기부터 판결까지 통상 6개월에서 1년 이상이 소요될 수 있으며, 그만큼 시간과 비용 부담도 큽니다. 다만 법원의 확정 판결을 기반으로 강제 집행이 가능하다는 점에서, 명도소송은 가장 확실한 최종 수단이라 할 수 있습니다.
결국 꼬마빌딩 낙찰자는 점유자의 성격과 점유 권원의 유무를 면밀히 분석해 인도명령을 우선 검토하고, 협상이 여의치 않을 경우에만 명도소송을 선택하는 전략적 판단이 필요합니다.
명도 절차의 성공적인 마무리가 곧 꼬마빌딩 투자의 실질적인 수익으로 이어진다는 점을 기억해야 할 시점입니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
성공적인 부동산 투자는 종종 이상과 현실의 간극을 어떻게 메우느냐의 문제로 귀결됩니다.
일반 중개시장에서 ‘입지도 좋고, 가격도 합리적이며, 미래 가치까지 뛰어난’ 이른바 삼박자를 모두 갖춘 물건을 찾기란 사실상 쉽지 않습니다. 이는 투자자(매수자)가 기대하는 가치와 매도인이 요구하는 가격 사이에 구조적인 괴리가 존재하기 때문입니다.
많은 투자자들이 미래 가치만을 보고 장밋빛 기대를 품지만, 현실의 부동산 시장은 호황?후퇴?불황?회복이라는 사이클 속에서 움직이며, 그 정확한 타이밍을 예측하는 것은 거의 불가능에 가깝습니다.
이러한 상황에서 중개시장은 종종 매물의 잠재력을 강조하는 방식으로 접근합니다.
“지금은 다소 비싸 보일 수 있지만, 향후 개발 계획이 가시화되면 가치가 크게 오를 것”이라는 식의 설명은, 현재의 현금 흐름이나 가격 적정성보다는 장기적인 시세 차익에 초점을 맞추도록 유도하는 경우가 많습니다.
그러나 신중한 투자자라면 자연스럽게 다음과 같은 질문을 던지게 됩니다.
미래 가치가 아무리 좋아도 당장의 이자 비용을 감당할 수 있는가,
매수 직후 가격이 조정되거나 기대했던 개발이 지연·무산된다면 어떻게 대응할 것인가,
그리고 막연한 미래 가치보다 현재 확보 가능한 임대 수익률과 리스크 관리 수준은 어느 정도인가 하는 질문입니다.
결국 중개시장에서 제시되는 ‘미래 가치’와 투자자가 실제로 고민하는 ‘현재의 안정성과 수익 구조’ 사이에는 적지 않은 간극이 발생합니다.
이 간극을 줄이기 위해 경험 많은 투자자들은 일반 중개시장에만 머무르지 않고 법원 경매시장까지 투자 범위를 확장합니다. 경매시장은 일종의 ‘부동산 도매시장’으로, 위험을 감수하는 만큼 상대적으로 낮은 가격에 자산을 확보할 수 있는 기회를 제공합니다. 이는 미래라는 불확실성에 기대기보다, 현재의 가치를 저평가된 가격에 선점해 리스크를 상쇄하려는 전략적 선택이라 할 수 있습니다.
꼬마빌딩 낙찰, 진짜 승부는 그 다음부터
법원 경매를 통해 꼬마빌딩을 낙찰받았다면, 그 순간부터 진정한 의미의 수익 확정 과정이 시작됩니다.
낙찰자가 매각대금을 완납하면 법적으로 소유권은 이전되지만, 실제로 건물을 활용하기 위해서는 기존 점유자(임차인 또는 소유자)를 정리하고 건물을 인도받는 절차, 즉 명도가 필수적으로 뒤따릅니다.
이 명도 과정에 소요되는 시간과 비용은 최종 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.
실무상 낙찰자가 활용할 수 있는 대표적인 법적 수단은 인도명령과 명도소송 두 가지입니다.
성공적인 꼬마빌딩 투자는 이 두 수단을 상황에 맞게 선택해 수익 실현까지의 시간을 얼마나 단축하느냐에 달려 있다고 해도 과언이 아닙니다.
1. 시간과 비용을 줄이는 ‘인도명령’
명도의 최우선 전략은 인도명령을 활용하는 것입니다. 인도명령은 낙찰자가 매각대금을 납부한 날로부터 6개월 이내에 법원에 신청할 수 있으며, 법원의 결정만으로 강제 집행을 가능하게 하는 절차입니다. 주로 경매 채무자(전 소유자)나 대항력이 없는 임차인 등 법적으로 점유 권원이 없는 점유자를 대상으로 합니다.
인도명령의 가장 큰 장점은 신속성입니다. 복잡한 소송 절차 없이 비교적 1~2개월 내 명도가 가능해, 변호사 비용 등 추가적인 소송 비용을 크게 줄일 수 있습니다. 공실 기간을 최소화하고 조기에 임대 수익을 창출해야 하는 꼬마빌딩 투자에서는 가장 효율적인 수단이라 할 수 있습니다.
2. 최후의 수단, ‘명도소송’
반면 인도명령이 불가능한 경우에는 명도소송을 고려해야 합니다.
대항력 있는 임차인이 존재하거나, 인도명령 신청 기간이 경과했거나, 권리관계에 법적 다툼의 여지가 있는 경우에는 정식 재판을 통해 명확한 판결을 받아야 합니다.
명도소송은 소송 제기부터 판결까지 통상 6개월에서 1년 이상이 소요될 수 있으며, 그만큼 시간과 비용 부담도 큽니다. 다만 법원의 확정 판결을 기반으로 강제 집행이 가능하다는 점에서, 명도소송은 가장 확실한 최종 수단이라 할 수 있습니다.
결국 꼬마빌딩 낙찰자는 점유자의 성격과 점유 권원의 유무를 면밀히 분석해 인도명령을 우선 검토하고, 협상이 여의치 않을 경우에만 명도소송을 선택하는 전략적 판단이 필요합니다.
명도 절차의 성공적인 마무리가 곧 꼬마빌딩 투자의 실질적인 수익으로 이어진다는 점을 기억해야 할 시점입니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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