굿모닝작전
Q. 성인 자녀가 있는 60대 부부다. 남편 명의로 서울 도곡동 아파트(168㎡)를, 아내 명의로 동대문 상가 3채를 가지고 있다. 현금은 2억 원이다. 수입은 월세와 연금 등을 합쳐 월 700만 원 수준이다. 상가 공실 문제로 골머리를 앓고 있으며, 자산 규모에 비해 현금 흐름이 부족해 답답하다. 자녀 결혼 자금 지원과 향후 상속세 재원 마련을 위해 자산을 어떻게 정리하고 운용하는 것이 좋을까?
A. 의뢰인의 자산 구조는 전형적인 ‘부동산 부자, 현금 빈곤(Asset Rich, Cash Poor)’ 형태다. 수십억 원대 자산가지만 자산 대부분이 부동산에 묶여 있어 유동성이 떨어진다. 이로 인해 삶의 질을 높이거나 미래 리스크에 대비하는 데 취약하다.
우선 거주 중인 도곡동 아파트부터 진단해야 한다. 시세 45~50억 원에 달하는 이 아파트는 강남 핵심 입지와 교육 환경을 갖춘 우량 자산이다. 당장 현금이 부족하다고 해서 이를 매도해 평수를 줄이는 ‘다운사이징’은 실익이 없다. 미래 가치 상승분을 포기하는 셈이기 때문이다. 진짜 문제는 남편 유고 시 발생할 막대한 상속세다. 배우자 공제를 최대한 활용해도 약 7억 6000만 원의 세금이 예상되는데, 현재 보유한 현금 2억 원으로는 턱없이 부족하다.
해법은 아내 명의의 동대문 상가를 처분해 유동성을 확보하는 것이다. 동대문 상권은 온라인 시장 성장과 팬데믹 여파로 구조적 쇠퇴기에 접어들었다. 현재 공실인 상가는 임대료를 파격적으로 낮추거나 ‘렌트프리(무상 임대)’ 기간을 줘서라도 임차인을 맞춰야 한다. 이후 수익률 기대치를 낮춰 3채 모두 매각하는 것이 답이다. 이는 더 이상 수익형 부동산이 아니라 현금화해야 할 자산이다.
상가 3채를 매각해 약 15억 원(한 채당 5억 원 가정)을 확보하고, 기존 현금 2억 원을 합치면 총 17억 원의 유동 자금이 마련된다. 이 자금은 크게 자녀 증여, 노후 및 상속 재원, 비상금 등 세 가지 목적으로 나눠 배분해야 한다.
첫째, 30대 자녀들을 위해 3억 원을 배정해 ‘사전 증여’를 실행한다. 두 자녀에게 각각 1억 5000만 원씩 증여하고, 성인 자녀 공제 5000만 원을 제외한 1억 원에 대한 증여세(약 10%)는 자녀가 납부하게 한다. 이 정도는 자녀 명의의 적극적인 자산 운용을 통해 2~3년 내에 충분히 극복 가능한 수준이다. 증여받은 자금은 개인종합자산관리계좌(ISA) 등을 통해 불려 나가게 하고, 추후 결혼 시점에 ‘혼인 증여재산공제(1억 원)’를 추가로 활용할 수 있다. 세금 부담을 최소화하면서 자립 기반을 마련해줄 수 있는 방법이다.
둘째, 가장 큰 비중인 12억 원은 부모의 노후와 상속세 납부를 위한 ‘월 배당 상장지수펀드(ETF) 포트폴리오’로 구축한다. 지수 추종형, 우량 채권형, 커버드콜 전략 상품 등에 분산 투자해 연 4~5% 수준의 배당 수익을 목표로 삼으면 매월 400~500만 원의 현금 흐름이 창출된다. 이는 기존 상가 월세를 대체할 뿐만 아니라, 향후 도곡동 아파트 상속세 납부를 위한 즉각적인 유동성 재원이 된다. 아내 명의로 운용되므로 추후 2차 상속(모→자녀) 시에도 상속세 재원으로 활용하기 유리하다.
셋째, 나머지 2억 원은 정기예금에 예치해 시장 변동성에 대비한 안전판으로 삼는다. 부동산은 급할 때 현금화가 어렵지만, 예금은 언제든 대응이 가능하기 때문이다. 현금 유동성을 갖추는 것은 장기적인 자산 관리에서 반드시 고려돼야 할 요소다.
결론적으로 쇠퇴하는 상가 부동산을 정리해 금융 자산으로 전환하는 리밸런싱(자산 재구조화)이 시급하다. 이를 통해 부모는 골치 아픈 상가 관리에서 벗어나 배당금으로 여유로운 노후를 즐기고, 자녀는 미리 받은 자금으로 자산 형성을 시작할 수 있다.
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정리=조미현 기자 mwise@hankyung.com
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