굿모닝작전
[배준형의 밸류업 클래스]
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
중소형 빌딩이나 상가 투자를 고려하는 건물주라면 가장 우려하는 리스크는 무엇일까요?
공실도 큰 부담이지만, 그에 못지않게 치명적인 것이 바로 ‘명도 분쟁’입니다. 특히 임차인의 권리금 회수 기회 보호가 대폭 강화된 현행 법 체계 아래에서는, 대응을 조금만 잘못해도 수억 원대 손해배상 책임을 부담하거나 계획했던 부동산 밸류업(공간 기획·리모델링·신축) 일정이 전면 수정되는 상황에 직면할 수 있습니다.
이번 칼럼에서는 안정적인 꼬마빌딩 운영을 위해 건물주와 투자자가 반드시 이해해야 할 상가 권리금 분쟁의 핵심 쟁점과, 이를 법적으로 방어할 수 있는 ‘제소전 화해 조서’의 실무적 활용법을 살펴보고자 합니다.
1. 상가 권리금, ‘방해’가 되는 순간 손해배상이 시작된다
2015년 5월 13일 상가임대차보호법 개정 이후, 상가 임차인의 권리금 회수 기회는 법적으로 강력한 보호를 받고 있습니다. 현행법상 건물주는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 행위를 정당한 사유 없이 방해해서는 안 됩니다.
만약 건물주가 신규 임차인과의 계약 체결을 합리적 이유 없이 거절해 권리금 회수를 방해했다면, 기존 임차인은 건물주를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 통상 임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액을 기준으로 산정되며, 이는 건물주에게 상당한 재무적 부담으로 작용합니다.
문제는 일부 임차인들이 이 제도를 전략적으로 악용하는 사례가 적지 않다는 점입니다. 자신의 이해관계인(지인이나 협력자 등)을 신규 임차인으로 내세워, 건물주가 현실적으로 수용하기 어려운 조건을 제시하도록 유도하는 방식입니다. 예컨대 주변 시세와 현저히 동떨어진 임대료를 요구하거나, 예정된 리모델링·신축 계획을 원천적으로 봉쇄하는 조건을 내거는 경우가 대표적입니다.
건물주가 이를 거절하면, 곧바로 ‘정당한 사유 없는 계약 거절’로 몰아 권리금 상당액의 손해배상을 청구합니다. 이러한 분쟁은 결국 자산 운용의 발목을 잡는 족쇄가 되어, 빌딩 전체 수익률을 구조적으로 훼손하는 결과로 이어집니다.
2. ‘제소전 화해 조서’, 단순한 관행이 아닌 자산 보호의 최후 보루
꼬마빌딩 투자를 처음 시작한 임대인들이 가장 흔히 범하는 오류 중 하나는 “계약서 특약에 ‘임차인은 권리금을 포기한다’는 문구를 넣었으니 안전하다”는 오해입니다.
그러나 상가임대차보호법은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정 중 일부를 강행규정 위반으로 보아 무효로 판단합니다. 즉, 공증을 받은 계약서라 하더라도 법의 한계를 넘는 특약은 분쟁 발생 시 사실상 효력을 상실할 수 있다는 의미입니다.
이러한 법적 불확실성을 실무적으로 해소할 수 있는 거의 유일한 수단이 바로 ‘제소전 화해’입니다. 제소전 화해란 소송 제기 이전에 임대인과 임차인이 법원에 출석해 합의 내용을 명문화하고, 법원의 확인을 받는 절차를 말합니다.
제소전 화해 조서의 핵심 가치는 그 집행력에 있습니다. 조서가 성립되는 즉시 대법원 확정판결과 동일한 효력을 가지게 되며, 임차인이 3기 이상 임대료를 연체하거나 계약상 중대한 의무를 위반할 경우, 별도의 명도 소송 없이도 즉각 강제집행이 가능합니다.
결국 제소전 화해는 임차인의 악의적인 점유 연장을 사전에 차단하고, 건물주의 시간과 비용을 보호하는 가장 견고한 법적 안전장치라 할 수 있습니다.
3. 권리금과 제소전 화해의 전략적 상관관계
물론 제소전 화해 조서를 작성한다고 해서 임차인의 정당한 권리금 회수 권리까지 원천적으로 차단할 수는 없습니다. 다만 재건축·리모델링 계획, 임대료 연체 가능성, 계약 종료 시점의 퇴거 조건 등 분쟁 소지가 큰 영역을 사전에 정리하는 데에는 매우 효과적입니다.
특히 꼬마빌딩 매입 이후 리모델링이나 신축을 계획하고 있는 투자자라면, 계약 단계에서부터 향후 공사 일정과 퇴거 시점을 구체적으로 명시한 제소전 화해 조서를 마련해 두는 것이 바람직합니다. 이는 추후 제기될 수 있는 ‘권리금 회수 방해’ 주장에 대해 건물주의 정당한 사유를 입증하는 결정적 증거로 작용합니다.
이제 부동산 자산관리는 단순히 임대료를 수취하는 영역을 넘어, 고도의 법률 리스크 관리가 병행되어야 하는 단계로 진입했습니다.
권리금 제도를 악용한 손해배상 청구나 의도적인 명도 지연은 건물주의 수익률을 잠식하는 치명적 변수입니다. 성공적인 빌딩 투자를 원하는 자산가라면 막연한 선의나 형식적인 특약에 기대기보다, 제소전 화해 조서와 같은 명확한 법적 장치로 퇴거 시나리오를 선제적으로 설계해야 합니다.
치밀한 준비만이 불필요한 분쟁으로부터 자산을 보호하고, 계획된 리모델링과 신축을 차질 없이 완수해 건물 가치를 극대화하는 유일한 길입니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
안녕하세요. 여러분의 부동산 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
중소형 빌딩이나 상가 투자를 고려하는 건물주라면 가장 우려하는 리스크는 무엇일까요?
공실도 큰 부담이지만, 그에 못지않게 치명적인 것이 바로 ‘명도 분쟁’입니다. 특히 임차인의 권리금 회수 기회 보호가 대폭 강화된 현행 법 체계 아래에서는, 대응을 조금만 잘못해도 수억 원대 손해배상 책임을 부담하거나 계획했던 부동산 밸류업(공간 기획·리모델링·신축) 일정이 전면 수정되는 상황에 직면할 수 있습니다.
이번 칼럼에서는 안정적인 꼬마빌딩 운영을 위해 건물주와 투자자가 반드시 이해해야 할 상가 권리금 분쟁의 핵심 쟁점과, 이를 법적으로 방어할 수 있는 ‘제소전 화해 조서’의 실무적 활용법을 살펴보고자 합니다.
1. 상가 권리금, ‘방해’가 되는 순간 손해배상이 시작된다
2015년 5월 13일 상가임대차보호법 개정 이후, 상가 임차인의 권리금 회수 기회는 법적으로 강력한 보호를 받고 있습니다. 현행법상 건물주는 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받는 행위를 정당한 사유 없이 방해해서는 안 됩니다.
만약 건물주가 신규 임차인과의 계약 체결을 합리적 이유 없이 거절해 권리금 회수를 방해했다면, 기존 임차인은 건물주를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 손해배상액은 통상 임대차 종료 당시의 권리금 감정평가액을 기준으로 산정되며, 이는 건물주에게 상당한 재무적 부담으로 작용합니다.
문제는 일부 임차인들이 이 제도를 전략적으로 악용하는 사례가 적지 않다는 점입니다. 자신의 이해관계인(지인이나 협력자 등)을 신규 임차인으로 내세워, 건물주가 현실적으로 수용하기 어려운 조건을 제시하도록 유도하는 방식입니다. 예컨대 주변 시세와 현저히 동떨어진 임대료를 요구하거나, 예정된 리모델링·신축 계획을 원천적으로 봉쇄하는 조건을 내거는 경우가 대표적입니다.
건물주가 이를 거절하면, 곧바로 ‘정당한 사유 없는 계약 거절’로 몰아 권리금 상당액의 손해배상을 청구합니다. 이러한 분쟁은 결국 자산 운용의 발목을 잡는 족쇄가 되어, 빌딩 전체 수익률을 구조적으로 훼손하는 결과로 이어집니다.
2. ‘제소전 화해 조서’, 단순한 관행이 아닌 자산 보호의 최후 보루
꼬마빌딩 투자를 처음 시작한 임대인들이 가장 흔히 범하는 오류 중 하나는 “계약서 특약에 ‘임차인은 권리금을 포기한다’는 문구를 넣었으니 안전하다”는 오해입니다.
그러나 상가임대차보호법은 임차인에게 일방적으로 불리한 약정 중 일부를 강행규정 위반으로 보아 무효로 판단합니다. 즉, 공증을 받은 계약서라 하더라도 법의 한계를 넘는 특약은 분쟁 발생 시 사실상 효력을 상실할 수 있다는 의미입니다.
이러한 법적 불확실성을 실무적으로 해소할 수 있는 거의 유일한 수단이 바로 ‘제소전 화해’입니다. 제소전 화해란 소송 제기 이전에 임대인과 임차인이 법원에 출석해 합의 내용을 명문화하고, 법원의 확인을 받는 절차를 말합니다.
제소전 화해 조서의 핵심 가치는 그 집행력에 있습니다. 조서가 성립되는 즉시 대법원 확정판결과 동일한 효력을 가지게 되며, 임차인이 3기 이상 임대료를 연체하거나 계약상 중대한 의무를 위반할 경우, 별도의 명도 소송 없이도 즉각 강제집행이 가능합니다.
결국 제소전 화해는 임차인의 악의적인 점유 연장을 사전에 차단하고, 건물주의 시간과 비용을 보호하는 가장 견고한 법적 안전장치라 할 수 있습니다.
3. 권리금과 제소전 화해의 전략적 상관관계
물론 제소전 화해 조서를 작성한다고 해서 임차인의 정당한 권리금 회수 권리까지 원천적으로 차단할 수는 없습니다. 다만 재건축·리모델링 계획, 임대료 연체 가능성, 계약 종료 시점의 퇴거 조건 등 분쟁 소지가 큰 영역을 사전에 정리하는 데에는 매우 효과적입니다.
특히 꼬마빌딩 매입 이후 리모델링이나 신축을 계획하고 있는 투자자라면, 계약 단계에서부터 향후 공사 일정과 퇴거 시점을 구체적으로 명시한 제소전 화해 조서를 마련해 두는 것이 바람직합니다. 이는 추후 제기될 수 있는 ‘권리금 회수 방해’ 주장에 대해 건물주의 정당한 사유를 입증하는 결정적 증거로 작용합니다.
이제 부동산 자산관리는 단순히 임대료를 수취하는 영역을 넘어, 고도의 법률 리스크 관리가 병행되어야 하는 단계로 진입했습니다.
권리금 제도를 악용한 손해배상 청구나 의도적인 명도 지연은 건물주의 수익률을 잠식하는 치명적 변수입니다. 성공적인 빌딩 투자를 원하는 자산가라면 막연한 선의나 형식적인 특약에 기대기보다, 제소전 화해 조서와 같은 명확한 법적 장치로 퇴거 시나리오를 선제적으로 설계해야 합니다.
치밀한 준비만이 불필요한 분쟁으로부터 자산을 보호하고, 계획된 리모델링과 신축을 차질 없이 완수해 건물 가치를 극대화하는 유일한 길입니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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