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"내 집 마련은 언제쯤 가능할까요?" 연초가 되면 많은 분이 던지는 질문입니다. 다만 이제 서울에서 아파트로 내 집 마련을 계획하신다면, 청약이든 매매든 최대한 서둘러야 할 것으로 보입니다. 대출 규제가 완화되기를 기다리는 사이, 공사비 상승에 따른 분양가 인상이 먼저 찾아올 가능성이 크기 때문입니다. 실제로 강남 3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트 지역의 집값은 규제와 무관하게 지속적으로 상승하고 있습니다.
KB부동산의 12월 전국 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가는 15억810만원으로 처음 15억원을 돌파했습니다. 지난해 7월 14억원을 넘어선 이후 불과 5개월 만에 1억원가량 오른 셈입니다. 서울 아파트 중위 매매가 역시 11억556만원으로 사상 처음 11억원을 넘었습니다. 이러한 흐름을 감안하면 단기간 내 가격 하락 가능성은 사실상 없다는 분석이 많습니다.
주택시장 심리도 강세를 보이고 있습니다. 서울 주택 매매가격 전망지수는 117.1로 전월 대비 9.3포인트(P) 상승했습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격 상승률은 8.71%로 역대 최고치를 경신했으며, 문재인 정부 당시 기록한 6.58%를 넘어 2006년 이후 19년 만에 가장 높은 수준입니다. 여러 기관에서는 내년에도 서울 집값이 5% 이상 상승할 가능성을 점치고 있습니다.
여기에 기준금리 인하 가능성이 높아지고 유동성 여건도 개선될 것으로 예상되면서, 서울 집값 상승 압력은 더욱 커질 수 있다는 전망이 나옵니다. 공급 측면에서도 부담 요인이 뚜렷합니다. 3년 전 착공 물량이 크게 줄면서 2026년 전국 입주 물량은 17만2270가구로, 2025년 대비 27.7% 감소할 것으로 예상됩니다.
수도권 입주 물량은 8만1534가구로 27.3% 줄고, 서울은 2025년 3만1856가구에서 2026년 1만6412가구로 48.5%나 감소할 전망입니다. 지역별로는 서초구 5155가구, 송파구 2088가구, 은평구 2451가구, 강서구 1066가구, 동대문구 837가구 등이 입주할 예정입니다.
그렇다면 주택 공급 대책으로 착공 물량이 단기간에 늘어날 수 있을까요. 현실은 녹록지 않습니다. 2025년 10월까지 전국 아파트 착공 물량은 16만2496가구로 전년 대비 13.2% 감소했습니다. 공사비가 추가로 상승할 경우 사업성은 더욱 악화해 착공 감소 흐름이 이어질 가능성도 있습니다.
확정된 분양가로 공급되는 청약 물량이 많다면 하루라도 빨리 청약을 고려하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 최근 강남 3구와 한강벨트의 청약은 사실상 현금 여력이 충분한 수요자 중심으로 재편된 상황입니다. 그나마 강북 지역에서 진행 중인 대규모 재개발·재건축의 일반분양 물량을 기다리는 전략은 현실적인 대안이 될 수 있습니다.
해외 선진국 대도시를 보면 대규모 신규 아파트 공급은 드문 편입니다. 기존 건축물을 100년 이상 대수선해 사용하는 경우가 많은데, 이는 막대한 인건비와 공사비 부담 때문입니다. 국내에서도 종상향 등을 통해 재개발·재건축을 촉진하려는 움직임이 있지만, 분담금 급등과 교통 혼잡 심화 등 부작용에 대한 우려도 큽니다.
결국 내 집 마련이 점차 어려워질 것으로 예상되는 만큼 2026년에는 반드시 이루겠다는 목표를 세우고 적극적으로 시장을 살펴볼 필요가 있습니다. 전세를 2년 더 연장하면 당장은 버틸 수 있지만, 2년 뒤의 집값과 전셋값을 장담하기 어렵습니다. 서울에서 내 집 마련을 고려한다면, 가능성은 결국 '하루라도 빨리 움직일수록' 높아질 것으로 보입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수
"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com
"내 집 마련은 언제쯤 가능할까요?" 연초가 되면 많은 분이 던지는 질문입니다. 다만 이제 서울에서 아파트로 내 집 마련을 계획하신다면, 청약이든 매매든 최대한 서둘러야 할 것으로 보입니다. 대출 규제가 완화되기를 기다리는 사이, 공사비 상승에 따른 분양가 인상이 먼저 찾아올 가능성이 크기 때문입니다. 실제로 강남 3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트 지역의 집값은 규제와 무관하게 지속적으로 상승하고 있습니다.
KB부동산의 12월 전국 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 평균 매매가는 15억810만원으로 처음 15억원을 돌파했습니다. 지난해 7월 14억원을 넘어선 이후 불과 5개월 만에 1억원가량 오른 셈입니다. 서울 아파트 중위 매매가 역시 11억556만원으로 사상 처음 11억원을 넘었습니다. 이러한 흐름을 감안하면 단기간 내 가격 하락 가능성은 사실상 없다는 분석이 많습니다.
주택시장 심리도 강세를 보이고 있습니다. 서울 주택 매매가격 전망지수는 117.1로 전월 대비 9.3포인트(P) 상승했습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 서울 아파트 매매가격 상승률은 8.71%로 역대 최고치를 경신했으며, 문재인 정부 당시 기록한 6.58%를 넘어 2006년 이후 19년 만에 가장 높은 수준입니다. 여러 기관에서는 내년에도 서울 집값이 5% 이상 상승할 가능성을 점치고 있습니다.
여기에 기준금리 인하 가능성이 높아지고 유동성 여건도 개선될 것으로 예상되면서, 서울 집값 상승 압력은 더욱 커질 수 있다는 전망이 나옵니다. 공급 측면에서도 부담 요인이 뚜렷합니다. 3년 전 착공 물량이 크게 줄면서 2026년 전국 입주 물량은 17만2270가구로, 2025년 대비 27.7% 감소할 것으로 예상됩니다.
수도권 입주 물량은 8만1534가구로 27.3% 줄고, 서울은 2025년 3만1856가구에서 2026년 1만6412가구로 48.5%나 감소할 전망입니다. 지역별로는 서초구 5155가구, 송파구 2088가구, 은평구 2451가구, 강서구 1066가구, 동대문구 837가구 등이 입주할 예정입니다.
그렇다면 주택 공급 대책으로 착공 물량이 단기간에 늘어날 수 있을까요. 현실은 녹록지 않습니다. 2025년 10월까지 전국 아파트 착공 물량은 16만2496가구로 전년 대비 13.2% 감소했습니다. 공사비가 추가로 상승할 경우 사업성은 더욱 악화해 착공 감소 흐름이 이어질 가능성도 있습니다.
확정된 분양가로 공급되는 청약 물량이 많다면 하루라도 빨리 청약을 고려하는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 최근 강남 3구와 한강벨트의 청약은 사실상 현금 여력이 충분한 수요자 중심으로 재편된 상황입니다. 그나마 강북 지역에서 진행 중인 대규모 재개발·재건축의 일반분양 물량을 기다리는 전략은 현실적인 대안이 될 수 있습니다.
해외 선진국 대도시를 보면 대규모 신규 아파트 공급은 드문 편입니다. 기존 건축물을 100년 이상 대수선해 사용하는 경우가 많은데, 이는 막대한 인건비와 공사비 부담 때문입니다. 국내에서도 종상향 등을 통해 재개발·재건축을 촉진하려는 움직임이 있지만, 분담금 급등과 교통 혼잡 심화 등 부작용에 대한 우려도 큽니다.
결국 내 집 마련이 점차 어려워질 것으로 예상되는 만큼 2026년에는 반드시 이루겠다는 목표를 세우고 적극적으로 시장을 살펴볼 필요가 있습니다. 전세를 2년 더 연장하면 당장은 버틸 수 있지만, 2년 뒤의 집값과 전셋값을 장담하기 어렵습니다. 서울에서 내 집 마련을 고려한다면, 가능성은 결국 '하루라도 빨리 움직일수록' 높아질 것으로 보입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수
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독자 문의 : thepen@hankyung.com
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