한국부동산원 자료에 따르면 2025년 10·15 대책 발표 이후 서울의 아파트 매매가격 변동률은 10월 3주차 0.50%에서 12월 3주차 0.18%로 상승폭은 줄었다. 그러나 여전히 집값 상승세가 지속되고 있다. 경기도 지역 아파트 역시 매매가격 상승폭이 줄었지만 여전히 오름세를 유지하고 있다. 하지만 규제 지역과 그 외 지역 간의 변동성 차이가 큰 상황이다.
예를 들면 12월 3주 매매가격 상승률은 성남 분당구 0.43%, 과천 0.38%를 기록했으나 부천 오정구는 –0.24%, 평택시는 –0.09%로 격차가 더 벌어졌다. 규제 지역 인근으로 풍선효과가 발생할 가능성이 있는 성남시(수정, 중원)와 인근 비규제 지역인 수원시 권선구의 경우 11월 2주차 0.21%에서 12월 1주차 0.26%로 오른 뒤 12월 3주차 0.15%로 하락하고 있으나 여전히 플러스를 나타내고 있다. 용인시 기흥구의 경우에도 11월 2주차 0.30%에서 12월 1주차 0.07%로 주춤하다가 12월 3주차 0.15%로 다시 상승하는 흐름을 보인다.
거래량은 규제 전보다 대폭 줄어드는 모습이다. 지역마다 차이는 있다. 서울의 경우 대책 발표 이후 아파트 주간 거래량은 10월 3주 차 4453건, 11월 1주차 1460건, 11월 3주차 1091건 등 감소 추세로 전환됐다. 12월 들어서는 12월 1주차 928건, 3주차 940건으로 감소하면서 5년 평균 962건을 하회했다. 10·15 대책으로 인한 실거주 요건 때문인지 대출 규제 때문인지 거래량은 반토막이 났다.
그렇다고 부동산 시장이 안정된 것은 아니다. 거래량이 줄었을 뿐 여전히 가격은 상승세에 있다. 아직도 광의 통화량(M2)은 꾸준히 확대되고 있다. 이러한 유동성이 부동산 시장으로 유입되면 가격은 더 오를 것이다. 통화량은 지난 2025년 4월 6.5% 증가하더니 전월 대비 5월 6.8%, 6월 6.8%, 7월 7.8%, 8월 8.5%, 9월 9.1%, 10월 8.6% 늘면서 장기 평균 7.28%보다 증가폭을 키웠다.
2022∼2023년 누적된 공급 부족 영향으로 2026년 수도권 입주 물량은 매우 부족할 것으로 예상된다. 이는 가격 상승 압력으로 작용할 것이다. 서울의 아파트 입주 물량은 2023년 3만8000호, 2024년 3만3000호, 2025년 4만8000호에서 2026년은 2만9000호 예정이다. 대체로 10년 평균 3만7000호보다 낮은 수준이다. 수도권 아파트 입주 물량도 마찬가지로 2026년부터는 줄어든다. 2026년 11만2000호가 예상되는데 10년 장기 평균 17만9000호보다 현저히 줄 전망이다.
수요에 비해 공급이 상대적으로 부족하면 가격은 상승하는데 특히 실질적인 구매 의사와 지불 능력을 갖춘 유효수요가 증가하면 가격이 오른다. 유효수요는 시기, 지역, 부동산 가격의 절대적 수준 등에 따라 변화한다. 주택 수요뿐 아니라 유동성 자금(대출 규제와 완화, 이자율 등)의 증감은 경기 상황과 맞물려 변동성이 크고 심리적 요인까지 작용하여 일관성 있고 지속가능한 정책을 내놓을 수가 없어 시장 상황에 맞춰 그때그때 탄력적으로 운용될 수밖에 없다. 따라서 규제만으로 시장을 안정시킬 수는 없다.
반면 주택공급만큼은 일관성 있고 지속가능한 정책을 내놓을 수 있다. 그래서 시의적절한 공급 정책과 규제정책으로 시장을 컨트롤할 수밖에 없는 어려움이 있다.
지금 부동산시장은 공급량 감소와 유동성 자금 증가로 상승 압력을 받고 있다. 조기 주택 공급이 가능한 비아파트(다세대, 연립, 도시형생활주택과 오피스텔 등)의 공급 활성화가 필요한 시기다. 비아파트 부문의 활성화를 위해서는 전세보증금의 확실한 보호 대책과 더불어 일정 면적 이하의 주택 수 제외, 규제 지역에서 취득세 일반과세 적용 등 획기적 대책이 필요하다. 2026년에도 여전히 부동산 가격은 상승할 것이 예상돼 불안한 시기이다.
권대중 한성대 일반대학원 석좌교수
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