은마 이어 신반포7차도…강남권 공공분양 더 짓는다

강남권 등 서울 선호 지역의 주요 재건축 사업장에서 ‘역세권 용적률 특례’를 받고 공공분양 물량을 공급하는 사례가 늘고 있다. 공공분양 물량은 이익공유형이나 지분적립형 같은 유형으로 내놓을 예정이어서 초기 자금이 적은 청년층이 혜택을 볼 전망이다. 용적률 인센티브를 적용해 전체 주택 규모를 늘리는 동시에 수요자의 선택권을 확대하는 효과가 예상된다.

◇은마아파트 이어 신반포7차도

1일 정비업계에 따르면 서초구청은 이달 19일까지 ‘신반포7차(한신공영 포함) 아파트 재건축 정비구역 및 정비계획 결정(변경)’안 주민 공람을 실시한다. 기존 320가구인 이 단지는 최고 49층, 965가구 규모로 몸집이 대폭 늘어난다. 공공주택 물량은 총 302가구에 달한다. 공람에 따르면 이 가운데 185가구는 장기전세주택이고, 117가구는 공공분양으로 선보인다.

강남권 최초로 공공재건축을 추진하는 이 단지는 법적 상한의 최대 1.2배까지 용적률을 높일 수 있는 역세권 용적률 특례를 적용받았다. 관련 법에 따라 용적률 완화로 추가되는 물량의 일정 비율을 공공분양으로 내놓는 것이다. 이 단지는 수도권 지하철 3호선 역세권 입지를 갖춰 재건축 후 큰 인기를 끌 것으로 예상된다. 신반포7차엔 기부채납을 통해 노인복지시설(데이케어센터)과 도서관 등도 들어선다.

민간 재건축 현장에서도 공공분양 물량이 나타나고 있다. 강남구 대치동 은마아파트가 1호 사례다. 은마아파트는 기존 지상 14층, 4424가구에서 최고 49층, 5893가구 규모로 재탄생한다. 역세권 용적률 특례로 기존 계획보다 655가구를 추가 확보하게 됐다. 이 가운데 227가구는 민간분양이고, 233가구는 공공임대로 공급된다. 나머지 195가구는 공공분양 몫이다. 송파구에선 최고 40층, 598가구로 재건축을 추진 중인 풍납극동아파트가 24가구 공공분양을 계획하고 있다.

강동구에선 명일동 명일한양아파트가 관심을 끈다. 지난해 10월 공개된 정비계획에 따르면 용적률 360%를 적용해 최고 49층, 1160가구로 재건축된다. 공공분양 물량은 164가구다. 다만 이 단지는 용적률을 340%로 조정할 예정이어서 최종 규모와 공공분양 몫이 다소 줄어들 전망이다. 올해 2월께 정비구역 지정을 목표로 하고 있다. 광진구 광장동 광장극동아파트(49층·2043가구로 재건축)에선 공공분양 83가구를 확보할 예정이다.

◇이익공유·지분적립으로 공급

서울시에 따르면 정비사업 현장에서 나오는 공공분양주택은 이익공유형, 지분적립형, 토지임대부 같은 유형으로 공급된다. 이익공유형은 분양 계약자가 분양가의 80% 금액으로 입주한 뒤 5년간 의무 거주하는 모델이다. 다만 매각할 때 처분손익의 30%는 공공이 가져간다. 지분적립형은 분양가의 10~25%만 내고 20~30년간 거주하며 조금씩 지분을 늘려나가는 유형이다. 경기주택도시공사(GH)가 경기 광명학온지구에서 첫선을 보인다.

‘반값 아파트’로 불리는 토지임대부 분양주택은 토지는 공공이 갖고, 건물만 분양하는 개념이다. 정비업계는 서울에서 토지임대부 분양주택이 나올 가능성을 낮게 보고 있다. 업계 관계자는 “목돈이나 청약가점이 적어 일반분양을 노리기 힘들고, 임대아파트 거주는 희망하지 않는 청년·서민층의 내 집 마련 기회가 늘어날 수 있을 것”이라며 “공공분양을 계획 중인 사업장 대다수가 강남권이나 ‘한강 벨트’의 역세권 단지라는 점도 관심을 끈다”고 말했다.

공공분양 물량은 공공이 조합으로부터 감정평가액의 50%로 토지를 매입해 공급할 것으로 알려졌다. 서울의 한 재건축 추진위원회 관계자는 “임대주택 인수가격보다는 높아 사업자에게도 유리한 측면이 있다”며 “역세권 용적률 특례를 받으면 전체 가구 수를 늘릴 수 있다는 것도 장점”이라고 설명했다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com