서울 관악구 관악산·삼성산 자락 주변 구릉지는 그동안 재개발이 더뎠다. 지형 특성에 따른 높이 규제, 높은 단차, 불편한 교통 등으로 사업성이 높지 않아서다. 종 상향, 사업성 보정계수 적용 등 각종 규제 완화 조치를 바탕으로 최근 들어선 신림동의 재개발 시계가 빨라지고 있다. 신림6구역과 8구역 등 정비사업 첫 관문(정비구역 지정)을 넘은 사업장이 속속 나오고 있다. 신림2구역은 올해 분양을 계획하고 있다.
5·6구역, 5000가구 대단지
3일 정비업계에 따르면 서울시 도시계획 수권분과위원회는 지난달 ‘신림6구역의 정비구역 지정 및 경관심의(안)’를 수정 가결했다. 심의를 통해 용도지역이 기존 제1종·제2종 일반주거지역(7층 이하)에서 제2종 일반주거지역으로 상향됐다. 이에 따라 최고 28층, 994가구가 들어설 예정이다. 뒤편에 있는 삼성산 건우봉의 경관을 해치지 않는 스카이라인을 선보일 계획이다.6구역은 최고 34층, 3973가구로 재개발을 추진 중인 5구역과 맞닿아 있다. 서울시는 5구역과 6구역을 아우르는 보행축과 가로를 계획하는 등 두 구역을 연계해 개발하는 구상을 내놨다. 5000여가구 규모의 ‘숲세권’ 대단지가 조성되는 셈이다. 5·6구역은 신림동 일대 여러 재개발 사업장 중에서 관악구 중심지인 신림역(2호선·신림선)과 가장 가깝다. 두 구역 사이에 신림초교가 있는 데다 신림선 서원역도 가까워 입지 경쟁력이 높다는 평가가 나온다.
같은 시기 신림8구역도 정비구역으로 지정됐다. 5·6구역 기준 건우봉 넘어 난곡 생활권에 속해 있는 사업장이다. 이곳엔 최고 33층, 2257가구의 대단지가 들어선다. 2014년 정비예정구역에서 해제된 지 12년 만에 재정비를 본격화한다. 8구역은 교통이 불편하다는 점이 아킬레스건으로 꼽힌다. 서울시는 진출입 우회도로를 신설하고 난곡로26길을 넓혀 교통 혼잡에 대응하기로 했다.
8구역 앞에 난곡선 정차역이 예정돼 있다는 게 호재로 꼽힌다. 난곡선은 경제성 부족 등 이유로 예비타당성조사(예타)에서 탈락했지만, 서울시가 강력한 재추진 의사를 보이고 있다. 개통만 되면 여의도 접근성이 한층 개선되고, 역세권 개발도 덩달아 기대할 수 있다. 신림7구역도 대표적인 난곡선 수혜지다. 최고 25층, 1402가구 규모로 재개발을 추진하고 있다. 조합 설립을 준비 중인 것으로 알려졌다.
2구역, 상반기 분양 전망
신림뉴타운에서 속도가 가장 빠른 곳은 작년 5월 준공한 신림3구역(서울대벤처타운역푸르지오)이다. 최고 17층, 571가구 규모로 이뤄져 있다. 이 단지 맞은편에 있는 2구역은 올해 상반기 분양시장에 나올 전망이다. 길(호암로) 따라 세로로 길게 늘어서 있는 형태를 띤다. 총 28층, 1487가구 규모로 롯데건설과 대우건설이 시공을 맡는다. 일반분양 물량은 548가구로 추정된다. 공급 부족 우려가 큰 상황에서 2구역은 분양시장에서 큰 관심을 끌 것으로 예상된다.서울 내 다른 단지와 비교할 때 가격 경쟁력을 갖출 것이란 관측이 나온다. 비교 단지인 3구역 전용면적 59㎡의 최근(작년 11월) 실거래가가 8억9000만원이다. 2구역이 3구역보다 규모가 크고, 공사비 상승 추세 등을 감안할 때 이보단 높은 금액에 공급되지 않겠느냐는 분석이 제기된다.
신림동 일대 최대 규모인 신림1구역(29층, 4185가구)도 사업 속도가 빠른 편에 속한다. 작년 사업시행인가 문턱을 넘었다. GS건설과 DL이앤씨, 현대엔지니어링 등 대형 건설사들이 컨소시엄을 꾸려 시공에 나선다. 신림선 서울대벤처타운역이 가까워 교통·생활 인프라도 잘 갖춰져 있다. 이르면 올해 하반기 분양이 가능하다는 관측이 나온다. 5·6구역과 더불어 향후 신림동 일대 시세를 주도하는 단지로 거듭날 전망이다.
신림동엔 삼성산과 건우봉을 둘러싸고 다양한 재개발 프로젝트가 진행되고 있다. 아직 초기 단계인 4구역(신림동 306 일대)과 10구역(신림동 610의200 일대)이 대표적이다. 최근 신속통합기획 재개발 후보지로 선정됐다. 모아타운도 활발하다. DL건설을 시공사로 선정한 신림동 655의 78 일대, 작년 말 관리계획이 확정된 난곡동 697의 20 일대에서 모아타운 사업이 추진되고 있다.
이인혁 기자
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