[단독] 넉달 만에 또…무주택자 고액 전세대출도 DSR 규제

정부가 무주택자의 고액 전세대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 방안을 추진한다. 지난해 고강도 가계대출 규제를 잇달아 내놨지만, 수도권 아파트값이 잡히지 않고 전체 가계대출 규모가 빠르게 불어나서다.

12일 금융권에 따르면 정부는 다음달 새로운 가계대출 수요 관리 정책을 발표하기 위해 관련 작업에 나섰다. 현재 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에만 적용하는 DSR 규제를 고액 전세대출을 받은 무주택자로 확대하는 게 골자다.

금융당국은 DSR 규제 대상을 확정하기 위해 전세대출(보증금) 규모에 따른 정책 영향을 평가하는 시뮬레이션 작업에 들어갔다. 전세시장 충격을 최소화하면서 대출 규제 효과를 극대화하기 위해서다. 예컨대 무주택자의 전세대출이 7억원 또는 10억원 이상 고액일 경우 DSR 규제를 선별적으로 적용하는 식이다. 무주택자 전세대출에 따른 이자분이 DSR에 포함되면 그만큼 대출 한도가 쪼그라든다.

금융당국은 그간 서민 주거 안정을 이유로 전세대출을 DSR 적용 대상에서 제외했다. 하지만 부동산시장이 걷잡을 수 없이 과열되자 갭투자를 근절하기 위해 작년 10월 ‘주택 안정화 대책’을 통해 수도권·규제지역 유주택자의 전세대출로 적용 범위를 확대했다.

정부가 이번에 무주택자의 고액 전세대출에도 규제 카드를 꺼내 든 이유는 가계부채 증가 속도가 예상보다 빠르다고 판단해서다. 한국은행에 따르면 1인당 평균 가계대출 잔액(작년 3분기 기준)은 9721만원으로 관련 통계를 작성한 2012년 이후 최대를 기록했다. 국가 전체 가계부채 수준을 평가하는 국내총생산 대비 가계대출 비율 역시 세계 최상위 수준인 89.7%에 달한다.

금융당국 관계자는 “가계 채무 부담을 줄이고 국가 경쟁력을 확보하기 위해 GDP 대비 가계부채 수준을 80%까지 낮추는 게 정책 목표”라고 밝혔다. 다만 디딤돌·버팀목 등 정책대출을 DSR에 포함할지를 놓고 막판 고심 중인 것으로 전해졌다. 전방위 규제로 인한 풍선효과로 정책대출이 급증했지만, 취약계층 지원이라는 당초 취지가 퇴색할 것이라는 지적이 맞서고 있어서다.

전세대출 더 옥죈다…"세계 최고수준 가계부채 80%로 낮출 것"
부채비율 위험 수위…경제 뇌관, '디딤돌'도 규제 대상 될까

이재명 정부가 지난해 10·15 부동산 대책 이후 넉 달 만에 추가 대출 규제 카드를 꺼내는 것은 빚에 짓눌린 가계가 급증하고 있어서다. 고강도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 통해 개인별 부채 규모를 관리하지 않으면 ‘부채 공화국’이란 오명을 씻을 기회를 아예 잃어버릴 수 있다는 게 금융당국의 판단이다. 공급 대책 없는 반쪽짜리 부동산 대책으로 주택 가격 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있는 점도 당국자들의 위기의식을 높인 배경으로 꼽힌다. 일각에선 실효성 있는 공급대책이 선행되지 않은 채 전세 실수요자까지 DSR 규제 대상에 포함할 경우 주택시장 혼란이 한층 가중될 것이라는 우려도 나온다.

◇ 빚에 짓눌린 ‘부채 공화국’

12일 금융권에 따르면 정부는 다음달 무주택자의 고액 전세대출을 DSR에 포함하는 가계부채 관리 방안을 추가 발표할 계획이다. DSR은 대출받은 사람의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자 등의 비율이 40%(은행 기준)를 넘지 못하도록 하는 대출 규제다. 무주택자 전세대출(이자)이 DSR에 포함되면 그만큼 전체 대출 여력은 줄어드는 구조다.


금융당국이 대출 문턱이 한껏 높아진 상황에서 추가 카드를 내놓는 것은 국내 가계부채 수위가 위험 수준에 도달해서다. 한국은행에 따르면 지난해(6월 말 기준) 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 89.7%에 달한다. 불어난 가계부채가 자칫 한국 경제의 가장 큰 뇌관이 될 수 있다는 우려가 곳곳에서 제기됐지만, 2024년 말(89.6%)보다 되레 소폭 상승했다. 전 세계에서 이 비율이 90%를 초과하는 국가는 캐나다 등 극소수에 불과하다. 정부는 GDP 대비 가계부채 비율을 80%까지 낮추는 게 목표다.

수도권을 중심으로 여전히 집값 상승세가 잡히지 않고 있는 점도 원인으로 꼽힌다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난해 2월 첫째 주 상승 전환(0.00%→0.02%)한 이후 49주 연속 오름세를 나타냈다. 정부가 갭투자 근절을 위해 각종 억제책을 펼쳐 전셋값도 덩달아 상승하고 있다. 국민·신한·하나·우리·농협 등 5대 시중은행의 작년 말 전세대출 잔액은 122조6498억원에 달했다. 현 정부가 첫 번째 대출 규제를 시행한 작년 6월 말(122조9773억원) 대비 크게 줄지 않았다. 일각에서는 최근 집값 상승을 부추기고 있는 정책금융까지 DSR에 포함하는 방안도 거론된다. 시중은행의 대출 한파에 정책모기지 상품인 보금자리론 등으로 수요가 쏠리고 있어서다. 다만 금융당국 관계자는 “정책 대출 고유의 목적을 고려해 종합적인 고민이 필요하다”고 말했다.

◇ 올해도 ‘대출 한파’ 이어질 듯

은행권이 새해 들어 가계대출 빗장을 풀기 시작했지만 올해도 대출받기는 녹록지 않을 것이라는 전망이 많다. 주요 시중은행은 금융당국에 올해 가계대출 증가율 목표를 2%대로 제시할 예정이다. 정부가 제시한 올해 경상성장률(실질 GDP 증가율+물가상승률) 예상치가 4.1%인 것을 감안하면 절반에 그치는 수준이다.

지난해 가계대출 증가율이 목표치를 초과한 국민은행, 카카오뱅크 등은 올해 대출을 더욱 보수적으로 좨야 한다. 각 은행 차원에서 가계대출 증가세를 억제하기 위해 가산금리를 조정하고 대출 심사를 강화할 것으로 예상된다. 여기에 전세대출이나 정책대출에 DSR 적용이 확대되면 서민·실수요자 일부도 타격받을 가능성이 높다는 분석이다.

일각에서는 부동산 시장을 안정화하기 위해선 대출 규제만으로는 한계가 있다는 지적도 나온다. 정부가 이달 부동산 공급 대책을 발표할 계획이지만 시장 안정 효과는 크지 않을 것이란 관측이 많다.

박재원/신연수/서형교 기자 wonderful@hankyung.com