민간이 주택을 짓고 10년 이상 장기 임대하는 민간건설임대시장이 보증보험 문제로 직격타를 맞고 있다. 정부가 전세 사기 대책으로 보증금반환보증 심사기준을 강화하면서 감정평가 금액이 최대 30%까지 낮게 산정되고 있어서다. 업계에선 주택도시보증공사(HUG) 지정 감정평가기관이 수행한 감정평가금액을 임대보증금보증 가입 때 주택가격으로 인정하는 ‘인정 감정평가 제도’ 개선이 필요하다는 주장이 나온다.
3일 업계에 따르면 대한주택건설협회는 최근 국토교통부와 HUG에 ‘HUG 인정 감정평가 제도’ 개선을 건의했다. 인정 감정평가가 시행된 이후 건설임대 보증 발급을 위한 감정평가액이 크게 줄어 임차인(세입자) 구하기가 더 어려워졌다는 설명이다.
HUG는 전세 사기를 방지하기 위해 2023년부터 전세보증금반환보증 심사기준을 강화했다. 감정평가금액 적용을 제한하고 주택가격 담보인정비율을 하향 조정했다. 문제는 전세 사기와 상관이 없는 민간건설임대주택까지 동일한 기준이 적용됐는 점이다. 민간건설임대의 보증사고율은 0.5%를 밑돈다.
이 방식이 적용된 후 감정평가 금액이 이전보다 20∼30% 낮게 산정되는 사례가 빈번히 발생하고 있다. 법령에서는 KB시세, 한국부동산원 부동산테크 시세 같은 ‘시세’를 인정하고 있음에도 실제 감정평가는 시세 대비 약 80%인 담보취득용 평가로 제한돼 주택이 저평가된다는 지적이 나온다.
민간건설임대주택은 최초 임대 시점에 10년 이상 장기 임대를 전제로 자금계획을 세운다. 감정평가가 낮게 산정되면서 임대사업자의 흑자 부도·파산, 임차인의 보증금 분쟁 및 주거 불안, HUG 대위변제 증가에 따른 재정 부담 확대 등 연쇄 부실 가능성이 커지고 있다. 업계 관계자는 “감정평가금액이 급락하면 임대사업자가 감당할 수 없는 수준의 임대보증금 반환 부담이 발생해 정상적으로 사업을 진행하기 어렵다”며 “광주광역시 등 지방 중견 건설사가 법정관리를 신청하는 사례가 나왔다”고 말했다.
대한주택건설협회는 임대보증금보증용 HUG 인정 감정평가 목적을 담보취득용에서 일반거래용으로 적용해 달라고 요구하고 있다. 한도가 상대적으로 큰 일반거래용 감정평가는 오는 6월까지만 한시적으로 적용된다. 민간임대주택법 시행령을 개정해 HUG 직접 의뢰 방식을 감정평가사협회를 통한 제3자 추천·의뢰 방식으로 개선해야 한다는 지적도 나온다. 업계 관계자는 “건실한 건설임대시장까지 과도한 기준 적용으로 어려움을 겪고 있다”며 “임대시장 안정과 주택공급 기반 유지 차원에서 감정평가 방식을 개선할 필요가 있다”고 말했다.
유오상 기자
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