요즘 '국평' 대신 중소형 아파트 몰린다는데…'놀라운 결과'

“최근 전용면적 59㎡ 소형 아파트를 찾는 사람이 많은데 물건은 거의 없습니다. 일부 매물은 호가가 2억원가량 뛰어 전용 84㎡와 차이가 별로 안 납니다.”(서울 관악구 봉천동 A공인 대표)

지난 50여 년간 ‘국민 주택형’은 전용 84㎡로 통했으나 최근 전용 59㎡에 대한 인식이 달라지고 있다. 핵가족 기조와 인구 감소 등으로 전용 59㎡도 실거주하기에 충분하다는 공감대가 커져서다. 업계에서는 공급 효과도 있는 만큼 소형 선호 현상을 주택 정책에 반영해야 한다는 지적이 나온다.

◇ 인기 치솟는 전용 59㎡ 아파트

10일 한국부동산원에 따르면 서울 전용 40~60㎡ 아파트의 ㎡당 평균 실거래가(매년 11월 기준)는 2022년 1259만원에서 지난해 1743만원으로 38.4% 뛰었다. 같은 기간 60~85㎡ 아파트는 1329만원에서 1681만원으로 26.5% 올랐다. 업계 관계자는 “아파트값 급등 속에 자금 부담을 느끼는 수요자가 상대적으로 전용 59㎡ 물건을 많이 찾는다”며 “공급도 적어 중소형 아파트의 가격 상승률이 더 높다”고 말했다.

국민주택형(전용 84㎡) 개념은 정부가 1970년대 수도권 주택난을 해소하기 위해 대규모 주택 공급 계획을 세우는 과정에서 만들어졌다. 1인당 필요한 주거 면적을 ‘5평’(전용 16.5㎡)으로 가정해 당시 평균 가구원 수 5명을 곱한 전용 82.5㎡로 계산했다. 행정상 다듬는 과정에서 전용 84㎡로 굳어졌다.

하지만 가구원 수 감소와 평면 개선 등으로 전용 59㎡도 충분하다는 인식이 퍼졌다. 1~2인 가구가 증가한 것은 통계로도 나타난다. 인구총조사 결과(2024년 기준) 전국 평균 가구원 수는 2.2명으로 3명이 채 안 된다. 서울의 1인 가구 비중은 2015년 29.5%에서 2024년 39.9%로 크게 늘었다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “중대형 주택형을 찾는 시대는 지났다”며 “국민 주택형 기준을 다시 논의해야 하는 시점”이라고 말했다.

◇ 같은 용적률에서 추가 ‘공급 효과’

전문가들은 전용 59㎡ 아파트가 3~4인 가구도 실거주가 가능한 구조로 바뀌고 있다고 설명한다. 설계 혁신에 따른 발코니 확장과 수납공간 효율화 등으로 실사용 면적이 넓어졌기 때문이다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “과거 소형 구조에 머물렀던 전용 59㎡ 아파트와 달리 2010년대부터는 방 3개와 화장실 2개 구조가 많아졌다”며 “최근 5년간 서울 분양 아파트의 전용 59㎡ 공급 비중이 40%를 넘었다”고 설명했다.

수도권 청약 시장에서도 이 같은 변화가 나타나고 있다. 한국부동산원 청약홈과 부동산R114에 따르면 2022년 8만6000명인 전용 60㎡ 이하 주택형 청약자는 지난해 21만8000명으로 대폭 증가했다. 같은 기간 전용 60~85㎡ 주택형은 23만 명에서 21만7000명으로, 85㎡ 초과 주택형은 13만1000명에서 5만 명으로 감소했다. 부동산 분양평가회사 리얼하우스에 따르면 작년(8월 기준) 수도권 아파트 전용 59㎡와 84㎡의 1순위 경쟁률은 각각 28.3 대 1, 4.8 대 1로 차이가 컸다. 전용 59㎡ 쏠림 현상이 뚜렷했다는 의미다.

같은 용적률에서 소형 면적대를 늘리면 공급 확대 효과가 있다는 분석도 제기된다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “주택법에서 국민 주택형 인식에 기반해 전용 85㎡를 기준 삼아 공급 비율을 정한 부분을 이제는 전용 60㎡로 변경하는 것을 검토할 때”라며 “추가 주택 공급 효과가 기존보다 30%가량 생길 것”이라고 말했다. 이어 “서울 주택 보급률이 멸실 물량을 고려하면 105~110%는 돼야 하는데 94%에 불과한 수준”이라고 지적했다.

오유림 기자 our@hankyung.com